TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 08/04/2025

à : M^e Xavier SILVA

Copie exécutoire délivrée

le : 08/04/2025

à : M^e Jacqueline FERREIRA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06646 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LCT

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 08 avril 2025

DEMANDERESSES

Madame [O] [V], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jacqueline FERREIRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0190

Madame [D] [V], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jacqueline FERREIRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0190

Madame [J] [V], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jacqueline FERREIRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0190

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [U], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Xavier SILVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0567

Monsieur [E] [U], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Xavier SILVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0567

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 07 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 08 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06646 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LCT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 mai 2009, Mme [O] [V] a consenti un bail d’habitation à M. [B] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350,56 euros et d’une provision pour charges de 49,44 euros.

Par avenant au bail signé le 21 novembre 2017, entre l’indivision [V], d’une part, et M. [B] [U] et M. [E] [U], d’autre part, M. [E] [U] est devenu colocataire.

Par actes de commissaire de justice du 27 octobre 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 10188,74 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignations délivrées le 10 juin 2024, Mme [O] [V], Mme [D] [V] et Mme [J] [V] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion, sous astreinte, de M. [B] [U] et M. [E] [U], statuer sur le sort des meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

13838,80 euros au titre de l’arriéré locatif, à parfaire au regard des loyers et charges échus au jour du jugement, majoré de 10% conformément au contrat de bail, avec intérêts au taux légal, et capitalisation des intérêts,une indemnité d’occupation conventionnelle de 33,22 euros par jour, à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à libération des lieux,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée initialement, à l’audience du 22 novembre 2024, l’affaire à fait l’objet d’un renvoi à la demande des défendeurs pour leur permettre de préparer leur défense.

À l’audience du 7 février 2025, Mme [O] [V], Mme [D] [V] et Mme [J] [V], représentées par leur avocat, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée, s’élève désormais à 18890,11 euros, mensualité de février 2025 incluse.

M. [B] [U] et M. [E] [Z] comparaissent assisté de leur avocat, ils ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils demandent au juge de :

rejeter la demande de résiliation du contrat,leur octroyer un délai de paiement de 2 ans pour s’acquitter du paiement de leur dette,débouter l’indivision des demandes en paiement au titre de la majoration des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation conventionnelle,rejeter les autres demandes,subsidiairement, leur accorder un délai supplémentaire de 12 mois pour quitter les lieux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

Mme [O] [V], Mme [D] [V] et Mme [J] [V] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui leur a été signifié le 27 octobre 2023, M. [B] [U] et M. [E] [U] n’ont manifestement pas réglé la dette locative de 10188,74 euros qui y était mentionnée.

Mme [O] [V], Mme [D] [V] et Mme [J] [V] versent ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2025, M. [B] [U] et M. [E] [U] leur devaient la somme de 18614,53 euros, soustraction faite des frais de procédure et frais de rejet de prélèvement, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, du fait que les locataires n’ont procédé à aucun paiement depuis le 10 septembre 2022, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [B] [U] et M. [E] [U] et leur expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [B] [U] et M. [E] [U] sont redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [O] [V], Mme [D] [V] et Mme [J] [V] versent ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2025, M. [B] [U] et M. [E] [Z] leur devaient la somme de 18614,53 euros.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, en application de la clause de solidarité du bail, à payer cette somme aux bailleurs.

La demande de voire majorée cette somme de 10% conformément au bail sera rejetée la clause pénal prévoyant cette majoration étant illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

M. [B] [U] et M. [E] [U] seront aussi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de délais pour payer la dette

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la dette s’élève à la somme de 18614,53 euros et ne cesse de s’aggraver, les défendeurs qui n’ont pas de ressource n’ont procédé a aucun paiement depuis le mois de septembre 2022. Le contrat d’apporteur d’affaires au nom de M. [E] [U] du 4 février 2025 prévoit une rémunération en fonction des services fournis par ce dernier et au jour de l’audience il n’est justifié d’aucune rémunération à venir.

Il résulte de ces éléments que le montant de l’arriéré locatif et la situation actuelle de M. [B] [U] et M. [E] [U] ne permettent pas d’envisager un règlement de l’arriéré locatif dans le délai légal susvisé. La demande de délai de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [B] [U] et M. [E] [U], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 6 mai 2009 entre Mme [O] [V], Mme [D] [V] et Mme [J] [V], d’une part, et M. [B] [U] et M. [E] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6],

ORDONNE à M. [B] [U] et M. [E] [U] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

REJETTE la demande d’astreinte,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [B] [U] et M. [E] [U] à payer à Mme [O] [V], Mme [D] [V] et Mme [J] [V] la somme de 18614,53 euros (dix-huit mille six cent quatorze euros et cinquante trois centimes) au titre de l’arriéré locatif et indemnité d’occupation arrêté au 1er février 2025, mensualité de février 2025 incluse,

REJETTE la demande de majoration de 10% de la dette locative,

CONDAMNE solidairement M. [B] [U] et M. [E] [U] à payer à Mme [O] [V], Mme [D] [V] et Mme [J] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 8 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

REJETTE la demande de délais de paiement à M. [B] [U] et M. [E] [U],

DÉBOUTE Mme [O] [V], Mme [D] [V] et Mme [J] [V] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [B] [U] et M. [E] [U] aux dépens comprenant notamment le coût des assignations du 10 juin 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier La Juge