TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître François PARIS

Copie certifiée conforme à :

— Maître François PARIS

délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 24/15194

N° Portalis 352J-W-B7I-C6C3P

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Décembre 2024

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], réprésenté par son syndic, la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE, S.A.S

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0051

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [G] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non-représentés

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/15194 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6C3P

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magitrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 16 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magitrate à titre temporaire, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [M] [J] et Madame [G] [J] sont propriétaires indivis du lot de copropriété n° 12 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7].

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [M] [J] et Madame [G] [J] par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024 pour l’audience du 5 juin 2025 en paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [G] [J] au paiement de la somme de 7.147,74 € en principal et frais, comptes arrêtés au 1er octobre 2024 avec intérêts légaux (article 1236-1 du Code civil) sur la somme de 6.010,47 € à compter de la sommation délivrée le 5 mars 2024 et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [G] [J] au paiement de la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [G] [J] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [G] [J] aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP DPG AVOCATS, société constituée conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit provisoire ».

Cités suivant les formalités de l’article 654 et 658 du code de procédure civile, Monsieur [M] [J] et Madame [G] [J] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 16 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

________

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [M] [J] et Madame [G] [J] sont copropriétaires indivis du lot n° 12 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

— la sommation de payer en date du 5 mars 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 10 février 2022, 7 décembre 2022, 3 octobre 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 (1er juillet 2020 au 30 juin 2021) à 2023 (1er juillet 2022 au 30 juin 2023), fixé les budgets prévisionnels des années 2022 (1er juillet 2022 au 30 juin 2023) à 2024 (1er juillet 2024 au 30 juin 2025) et voté la réalisation de divers travaux ;

— L’attestation de non recours y afférente ;

— les relevés de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot des défendeurs ;

— un décompte de créance arrêté au 1er octobre 2024 ;

— le contrat de syndic pour la période du 3 octobre 2023 au 31 mars 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires de Monsieur [M] [J] et Madame [G] [J], hors frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 5.916,86 euros pour la période du 2 septembre 2021 au 1er octobre 2024 (appel provisionnel et appel de fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus).

Les défendeurs ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en qualité de copropriétaires seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En l’espèce la sommation de payer en date du 5 mars 2024 valant mise en demeure, la somme de 5.916,86 euros portera intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024 sur la somme de 5.851,09 euros et de l’assignation pour le surplus.

2. Sur la solidarité

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

Le syndicat des copropriétaires ne produit en l’espèce pas le règlement de copropriété susceptible, le cas échéant, de justifier de sa demande de condamnation solidaire, qui sera en conséquence écartée.

3. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 1.226,88 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

— frais de mise en demeure pour 54 euros en date du 27/11/2023 ;

— intérêts de retard au 11/12/2023 pour 12,36 en date du 11/12/2023 ;

— relance après mise en demeure pour 44 euros en date du 11/12/2023 ;

— constitution du dossier transmis à l’huissier pour 480 euros en date du 22/02/2024 ;

— AVALLE – sommation [J] pour 156,52 euros en date du 21/03/2024 ;

— constitution du dossier transmis à l’avocat pour 480 euros en date du 13/05/2024.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats d’une part le contrat de syndic pour la période du 3 octobre 2023 au 31 mars 2025 et d’autre part l’accusé de réception en date du 4 décembre 2023 d’une mise en demeure adressée aux défendeurs le 27 novembre 2023 dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Le coût d’une mise en demeure au regard du contrat de syndic produit est de 40 euros TTC et le coût d’une relance après mise en demeure est de 30 euros TTC

En conséquence les sommes de 40 euros pour frais de mise en demeure, de 30 euros pour relance après mise en demeure, de 156,62 euros pour frais de sommation soit un total de 226,62 euros seront alloués au syndicat des copropriétaires.

S’agissant des honoraires de constitution du dossier transmis à l’huissier et à l’avocat, il n’est pas démontré qu’ils traduiraient des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n°67-223 du 17 mars 1967 (issu su décret 2025-342 du 26 mars 2015), ces prestations faisant partie des frais d’administration courantes réparties entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires en sera en conséquence débouté.

Enfin, la réalité des autres frais dont le paiement est sollicité n’est pas justifié et le syndicat des copropriétaires en sera débouté.

4. Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame à hauteur 3.500,00 euros l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de la résistance abusive et inacceptable par les défendeurs de leurs obligations.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être prové de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute toutefois de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

5. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [J] et Madame [G] [J] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à la société DPG AVOCATS, en la personne de Maître François PARIS, avocat au Barreau de Paris, qui en a fait la demande de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [M] [J] et Madame [G] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [Localité 6] FONCIA RIVE DROITE ;

— la somme de 5.916,86 euros au titre des charges de copropriété impayés au 1er octobre 2024 (appel provisionnel et appel de fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus) avec intérêt au taux légal à compter du 6 mars 2024 sur la somme de 5.851,09 euros et de l’assignation pour le surplus ;

— la somme de 226,62 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] et Madame [G] [J] aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à la société DPG AVOCATS, en la personne de Maître François PARIS, avocat au Barreau de Paris, qui en a fait la demande de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à Paris le 11 Décembre 2025

La Greffière La Présidente