TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 29 Novembre 2024

N° RG 23/09553 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KXV2

Jugement du 29 Novembre 2024

N°24/751

[R] [B] [G]

C/

[L] [M]

[T] [O]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e FERRON

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e LE GOC

COPIE PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 29 Novembre 2024 ;

Par Claire SOURDIN, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, en présence de Juliette THEBAUD, auditrice de justice, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 18 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 29 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [R] [B] [G]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Audrey FERRON, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [L] [M]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Vincent LE GOC, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Agathe DERRIEN, avocat au barreau de RENNES

M. [T] [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 février 2022, Monsieur [E] [G] a consenti un bail d’habitation à Madame [L] [M] et Monsieur [T] [O] sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 € et d’une provision pour charges de 200 €.

Monsieur [E] [G] est décédé le 18 juillet 2022. Suivant attestation immobilière établie par Maître [S] [K], notaire associée à [Localité 9], le 25 janvier 2023, la propriété de l’appartement donné à bail à Madame [M] et Monsieur [O] a ainsi été transmise à ses héritiers, dont son épouse, Madame [R] [B] [G], et ses enfants, Monsieur [P] [B] [G], Monsieur [N] [B] [G], Madame [D] [B] [G], Monsieur [A] [B] [G] et Madame [J] [B] [G].

Madame [R] [B] [G] a été désignée en qualité de représentante de l’indivision dans le cadre de la procédure engagée à l’encontre des locataires.

Par actes de commissaire de justice des 22 et 29 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires une sommation de payer la somme principale de 5.359,50 € au titre de l’arriéré locatif.

Par actes des mêmes jours, la bailleresse a également mis en demeure les locataires de justifier de l’occupation du logement, dans un délai d’un mois.

Par actes de commissaire de justice des 1er et 4 décembre 2023, Madame [R] [B] [G] a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative dans un délai d’un mois.

Par assignations délivrées les 15 et 20 décembre 2023, Madame [R] [B] [G] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• Prononcer la résiliation du bail,

• Ordonner l’expulsion de Madame [L] [M] et Monsieur [T] [O] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :

o 8.073,50 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et capitalisation des intérêts,

o les loyers dus du 31 octobre 2023 jusqu’à la résiliation du bail,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les assignations ont été notifiées au représentant de l’État dans le département les 18 et 26 décembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 18 octobre 2024, Madame [R] [B] [G], assistée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 octobre 2024, s’élève désormais à 11.301,50 €. Elle ajoute que les locataires ne justifient plus d’une assurance locative depuis le mois de novembre 2023.

Madame [L] [M], représentée par son avocat, expose qu’elle a repris le paiement de son loyer courant depuis le mois de mai 2024 moyennant le versement d’une somme de 392 €, en plus de ses APL. Elle indique avoir déposé un dossier de surendettement, lequel a été déclaré recevable et orienté vers un rétablissement personnel, décision contestée par la bailleresse. Elle a proposé de verser aux débats en cours de délibéré l’attestation d’assurance du logement.

La locataire sollicite ainsi l’octroi de délais de paiement et demande, en outre, l’aide juridictionnelle provisoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à sa personne, Monsieur [T] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

Madame [R] [B] [G] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré la sommation de payer qui leur a été délivrée les 22 et 29 juin 2023, Madame [L] [M] et Monsieur [T] [O] n’ont manifestement pas réglé la dette locative dont le montant s’élevait à la somme de 5.359,50 € tel que mentionné dans la sommation.

Madame [R] [B] [G] verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 octobre 2024, Madame [L] [M] et Monsieur [T] [O] lui devaient la somme de 11.301,50 €, soustraction faite des frais de procédure, la dette locative ayant plus que doublé depuis la sommation de payer.

Monsieur [O] n’a pas comparu et n’apporte pas, par définition, d’élément de nature à remettre en cause sa dette à l’égard de sa bailleresse. Madame [M], de son côté, ne conteste pas le montant de la dette locative.

Madame [L] [M] et Monsieur [T] [O] seront donc solidairement condamnés à payer à Madame [R] [B] [G] la somme de 11.301,50€ au titre de leur dette locative arrêtée au 18 octobre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

La capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du code civil sans caractère obligatoire n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

En outre, les locataires ne justifient plus depuis plusieurs mois, d’une assurance locative, et aucune attestation n’a été produite en cours de délibéré malgré les échanges à l’audience.

Compte-tenu du montant important de la dette locative, mis en perspective avec la durée du bail et de l’absence d’assurance locative depuis le mois de novembre 2023, il convient de considérer que la gravité des manquements aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Madame [L] [M] et Monsieur [T] [O] et leur expulsion.

Il y a lieu par conséquent de prononcer la résolution du contrat aux torts exclusifs de Madame [L] [M] et Monsieur [T] [O] et leur expulsion des lieux loués.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

• Sur les délais de paiement

L’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, bien que Madame [L] [M] justifie avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer, il ressort du diagnostic social et financier que celle-ci n’est toutefois pas en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif, très important, dans un délai satisfaisant au regard des intérêts de la bailleresse.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement formée par Madame [L] [M].

• Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 800 €.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter de la résolution du bail soit à compter de la signification du présent jugement.

Madame [L] [M] et Monsieur [T] [O] seront donc solidairement condamnés à payer à Madame [R] [B] [G] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 800 euros par mois et ce à compter de la résolution du bail.

Cette indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux par les locataires avec remise des clés à Madame [R] [B] [G] ou à son mandataire.

• Sur les loyers restant dus jusqu’à la résolution du bail

La résolution du bail étant prononcée, elle sera effective à compter de la signification du présent jugement.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [L] [M] et Monsieur [T] [O], solidairement, à payer à Madame [R] [B] [G] les loyers et charges ayant couru entre le 18 octobre 2024, date arrêtée pour le montant de la dette locative, et la signification du présent jugement prononçant la résolution du contrat de bail.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [L] [M] et Monsieur [T] [O], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 € à la demande de Madame [R] [B] [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Madame [L] [M] et Monsieur [T] [O] seront donc solidairement condamnés à payer à Madame [R] [B] [G] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’importance de la dette locative au regard du caractère récent du bail (19 février 2022), et le montant du loyer étant manifestement inadapté aux capacités financières des locataires, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

ACCORDE à Maître LE GOC l’aide juridictionnelle provisoire ;

PRONONCE aux torts exclusifs des locataires la résolution du bail d’habitation conclu le 19 février 2022 entre Monsieur [E] [G] d’une part, et Madame [L] [M] et Monsieur [T] [O] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 11] ;

DIT que cette résolution prendra effet à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE à Madame [L] [M] et Monsieur [T] [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 7] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [M] et Monsieur [T] [O] à payer à Madame [R] [B] [G] la somme de 11.301,50 € (onze mille trois-cent-un euros et cinquante centimes) au titre de leur arriéré locatif arrêté au 18 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [L] [M] et Monsieur [T] [O], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [M] et Monsieur [T] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 800 € (huit cents euros) par mois, et ce à compter de la résolution du bail soit à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter de la résolution du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [M] et Monsieur [T] [O] à payer à Madame [R] [B] [G] les loyers et charges ayant couru entre le 18 octobre 2024, date arrêtée pour le montant de la dette locative, et la signification du présent jugement prononçant la résolution du contrat de bail ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [M] et Monsieur [T] [O] à payer à Madame [R] [B] [G] la somme de 300 € (trois cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [M] et Monsieur [T] [O] aux dépens comprenant notamment le coût des assignations des 15 et 20 décembre 2023 ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge