TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/14569

N° Portalis 352J-W-B7F-CVQDJ

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

23 Novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 24 Avril 2025

DEMANDERESSE

Société AJC FORMATION

(SARL)

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Nicolas PCHIBICH de la SELARL RETAIL PLACES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0266

DÉFENDERESSE

Société [Localité 10] PRIME OFFICE 1

(SASU)

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0119

Décision du 24 Avril 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/14569 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVQDJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 04 Février 2025, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 avril 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 24 avril 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 avril 2011, la société Generali Vie, aux droits de laquelle se trouve la SAS [Localité 10] Prime Office 1 a donné à bail commercial à la SARL AJC Formation des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5], pour une durée de neuf années entières et consécutives à effet du 1er mai 2011 pour expirer le 30 avril 2020, moyennant un loyer annuel de 57 200 euros HT HC, payable trimestriellement et d’avance.

Les locaux loués sont désignés ainsi qu’il suit :

“Le Bailleur donne à bail au Preneur qui accepte les locaux à usage de bureaux ci-après dénommés les locaux loués, situés au 3ème étage de l’immeuble sis [Adresse 7] d’une surface de 169 m2 quote part des parties communes incluses.”

Le bail stipule que “les locaux présentement loués sont destinés à l’usage exclusif de bureaux commerciaux en vue de l’exercice des activités du Preneur en conformité avec son objet social, tout stockage de marchandises, de même que toute activité de vente en gros ou demi-gros, sont formellement prohibés.”

Par deux autres actes sous seing privé non datés, la S.A. Terreïs, aux droits de laquelle est venue la société [Localité 10] Prime Office 1 à la suite de la vente de l’immeuble le 28 mai 2019, a donné à bail commercial à la société AJC Formation des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11] :

Le premier contrat de bail, conclu pour une durée de neuf années ayant commencé à courir à compter du 1er septembre 2015 pour se terminer le 31 août 2024, porte sur des locaux désignés ainsi qu’il suit :

“Au 3ème étage de l’immeuble [Adresse 4], un local à usage exclusif de bureau, d’une superficie de 45 m2 quote part des parties communes incluses, et représentant le lot n°10302 composé d’un plateau de bureau décloisonné et un sanitaire.”

Le bail, qui stipule que “les locaux loués devront être utilisés exclusivement à usage de bureaux pour les activités suivantes : Formation continue d’adultes”, a été conclu moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 18 000 euros, hors taxes et hors charges, payable trimestriellement d’avance.

Le deuxième contrat de bail, conclu pour une durée de neuf années ayant commencé à courir à compter du 1er juillet 2017 pour se terminer le 30 juin 2026, porte sur des locaux désignés ainsi qu’il suit :

“Au quatrième étage de l’immeuble [Adresse 4], à gauche en sortant de l’ascenseur, une surface de bureaux de 46 m2 quote part des parties communes incluses, représentant le lot n°10401.”

Le bail, qui stipule que “les locaux loués devront être utilisés exclusivement à usage de bureaux pour les activités suivantes : Formation d’adultes”, a été conclu moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 18 400 euros, hors taxes et hors charges, payable trimestriellement d’avance.

Le bail conclu le 22 avril 2011 a pris fin par l’effet d’un congé du bailleur signifié le 26 décembre 2019 pour le 30 juin 2020 avec une offre de renouvellement au 1er juillet 2020 moyennant un loyer annuel de 91 795 euros HT HC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 février 2020, la société AJC Formation, par le biais de son avocat a répondu à la société bailleresse qu’elle acceptait le renouvellement du bail, moyennant un loyer annuel de 68 000 euros HT HC.

Aucun accord n’ayant pu être trouvé entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020, la société preneuse a notifié par lettre recommandée avec accusé réception du 12 octobre 2020 à la société bailleresse un mémoire préalable aux fins de fixer à compter du 1er juillet 2020, le loyer de renouvellement à la somme annuelle en principal de 41 405 euros HT et HC puis a assigné cette dernière par acte extrajudiciaire du 6 janvier 2021 devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement en date du 24 juin 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement, le bail s’est renouvelé à compter du 1er juillet 2020 et a ordonné une mesure d’expertise, confiée à M. [K].

Parallèlement, faisant valoir que d’importants travaux avaient été entrepris dans l’immeuble depuis le mois de janvier 2020, et que ceux-ci perturbaient son activité, la société AJC Formation a, par courrier du 12 octobre 2020 adressé par son avocat, demandé à la bailleresse une diminution des loyers dus à hauteur de 50 %.

Cette demande a été réitérée par courriers officiels de l’avocat de la société AJC Formation des 28 septembre 2021 et 25 octobre 2021.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier signifié le 23 novembre 2021, la société AJC Formation a fait assigner la société [Localité 10] Prime Office 1 devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 août 2022, la société AJC Formation demande au tribunal, au visa de l’article 1719 du code civil, de :

— condamner la société [Localité 10] Prime Office 1 à lui restituer la moitié du montant des loyers payés depuis le 1er janvier 2020 jusqu’à la signification de la décision à intervenir et ce, au titre des trois baux dont elle titulaire dans l’immeuble sis [Adresse 6] ;

— juger que les loyers seront dus, pour les trois baux dont elle est titulaire dans l’immeuble sis [Adresse 6], à hauteur de la moitié à compter de la décision à intervenir et ce, jusqu’à la fin des travaux ;

— condamner la société [Localité 10] Prime Office 1 à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [Localité 10] Prime Office 1 aux entiers dépens ;

— rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

Au soutien de ses demandes, la société AJC Formation fait valoir en substance :

— qu’elle est fondée, au regard de l’importance des travaux engendrant des nuisances notamment sonores entravant son activité, à solliciter une réduction des loyers de 50 % à compter du 1er janvier 2020 et jusqu’à leur achèvement,

— que la clause de souffrance contractuelle ne lui est pas opposable dans le cadre du manquement du bailleur son obligation de délivrance,

— que les attestations qu’elle verse aux débats ont valeur probante,

— que sa demande de restitution des loyers versés est déterminée et recevable, étant rappelé que le loyer concernant le bail renouvelé du 1er juillet 2020 doit être rétroactivement fixé à compter de cette date compte tenu de la procédure parallèle en fixation du loyer.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 février 2023, la société [Localité 10] Prime Office 1 demande au tribunal de :

— débouter la société AJC Formation de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société AJC Formation à lui régler une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société [Localité 10] Prime Office 1 fait exposer pour l’essentiel:

— que les locaux sont à usage de bureaux au regard de la clause de destination et non pas de formation,

— qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance ne peut lui être imputé, dans la mesure où les salariés de l’association ont toujours pu accéder aux locaux loués,

— qu’aux termes des contrats de bail, il est stipulé que le locataire doit souffrir les travaux effectués par le bailleur,

— que la société AJC Formation ne rapporte pas la preuve d’une gêne excessive depuis le 1er janvier 2020 et que les attestations produites ne sont pas conformes à la lettre de l’article 202 du code de procédure civile,

— que la demande de baisse de loyer de 50 % correspond à une indemnisation forfaitaire non quantifiée qui est proscrite par la jurisprudence, et est en tout état de cause mal fondée.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2023.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la responsabilité de la société [Localité 10] Prime Office 1

L’article 1719 3° du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Il résulte des articles 1719 et 1724 du même code que si les parties peuvent expressément exclure toute indemnisation du preneur en cas de réparations sur la chose louée restreignant sa jouissance quelle que soit la durée des dites réparations, cette clause de souffrance ne peut être appliquée, sauf à priver l’obligation de garantie de jouissance paisible du bailleur de tout effet, que si les inconvénients causés par les opérations d’entretien et de réparation de l’immeuble ne sont pas anormaux et excessifs, la preuve d’une telle anormalité pesant, en application de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, sur le demandeur à l’indemnisation.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 22 avril 2011 stipule :

“9-2 Travaux réalisés par le bailleur, dans l’immeuble, les immeubles voisins ou la voie publique

Le Preneur souffrira sans indemnité ni réduction de loyer, quelle qu’en soit la durée, même si elle excède quarante jours, et ce par dérogation à l’article 1724 du code civil, les grosses réparations de même que tous travaux qui devraient être exécutés dans l’immeuble, les immeubles voisins ou sur la voie publique, à sa propre initiative, à l’initiative du Bailleur ou de voisins ou de tiers, ainsi que les nuisances causées par lesdits travaux, même s’ils ne doivent pas profiter au Preneur (…)”

Les deux autres contrats de bail en litige contiennent également une clause de souffrance, libellée de façon identique comme suit :

« 7- Le Preneur aura l’obligation de souffrir et laisser faire, sans pouvoir en discuter l’urgence ni prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer, tous les travaux que le Bailleur jugera nécessaires dans les lieux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent, notamment tout bouchement de vides de cours et courettes, de jours de souffrance et toute construction voisine pouvant diminuer le jour et la vue, et ce, qu’elle qu’en soit la durée, et ce par dérogation à l’article 1724 du code civil. Le preneur devra laisser pénétrer dans les lieux les architectes, entrepreneurs, ouvriers chargés de l’exécution des travaux.

8- De même, le Preneur devra supporter, par dérogation à l’article 1723 du Code Civil et sans indemnité, tous travaux de modification des parties communes et de l’aspect extérieur et intérieur de l’immeuble, soit par de nouvelles constructions ou additions de constructions, soit par des démolitions de bâtiments, soit par l’édification de bâtiments dans les cours et jardins, soit par la couverture des cours et jardins ou de toute manière.”

La société preneuse ne conteste pas la validité de ces clauses mais oppose à la bailleresse, pour y faire échec, le manquement à son obligation de délivrance caractérisée par le caractère excessif des troubles qu’elle invoque.

Il résulte des pièces versées aux débats et il n’est pas contesté que lorsque la société [Localité 10] Prime Office 1 est devenue propriétaire de l’immeuble abritant les locaux en litige, elle a fait procéder, à compter du début de l’année 2020, à d’importants travaux de rénovation comprenant le désamiantage, le curage, des travaux de gros oeuvre, de clos et de couvert, de plomberie et d’électricité, consistant plus précisément en la réfection des façades de la cour intérieure et de l’ensemble des menuiseries de l’immeuble, la rénovation totale des éléments de plomberie anciens, la rénovation des deux ascenseurs existants et la création d’un troisième ascenseur et d’un monte PMR, outre la réfaction des étanchéités en toiture, pour un coût total de 11 022 612 euros.

Les travauxétaient toujours en cours en février 2022 comme en atteste le planning des opérations versé au débats.

Au soutien de sa demande indemnitaire, la société AJC Formation produit les pièces suivantes:

— un courrier de son avocat en date du 4 février 2020 concernant la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé pour les locaux situés au 3ème étage de l’immeuble aux termes duquel il indique que « de lourds travaux de rénovation de l’immeuble » ont débuté lesquels sont, « particulièrement bruyants » perturbant l’activité de sa cliente ;

— un courrier de son avocat adressé plus de six mois après, le 12 octobre 2020 faisant part des nuisances causés par les travaux, s’interrogeant sur leur date d’achèvement et réclamant une baisse de loyers.

A ce courrier était joint un procès-verbal de constat établi par un huissier de justice le 17 septembre 2020 faisant état de la présence de poussière dans le porche et dans la cour, de travaux de ravalement sur la partie basse de la façade, de la présence d''un élévateur, de nombreux matériaux et échafaudages entreposés au sol.

L’huissier a également constaté, notamment, que dans la cage d’escalier une affiche était apposée sur l’ascenseur présentant des excuses “pour le bruit occasionné” par les travaux de rénovation de la cage d’escalier, que l’accès à la cage d’escalier était empêché par la présence d’ouvriers et d’un échafaudage, que l’élévateur installé dans la cour émettait “un bruit extrêmement important qui résonne dans la cour", qui s’apparente à celui d’un “tracteur”.

Il a en outre été relevé que dans les locaux au 3ème étage, toute discussion était impossible bien que les fenêtres soient fermées sur ce niveau, que des bruits très importants d’appareils électriques, de matériaux de chantier, chariots roulants étaient très largement audibles et qu’il était “absolument impossible de téléphoner et d’échanger du fait de ces nuisances sonores.”

— un courrier électronique adressé par le gérant de la société AJC Formation le 1er février 2021se plaignant de “nouveaux travaux entamés depuis quelques temps dans la cour du [Adresse 4]”, transformant de nouveau l’espace et ses activités “en un vaste chantier.”

— un procès-verbal de constat d’huissier du 26 mai 2021 relatant les éléments suivants:

* « à 9h20, depuis la voie publique, des bruits de perceuse sont audibles »,

* des travaux sont en cours de réalisation dans la cour de l’immeuble avec la présence d’échafaudages et d’un monte charge

* depuis les bureaux au 3ème étage à droite, « des bruits de chantier sont audibles dans l’ensemble des bureaux donnant sur cour. Les fenêtres des bureaux sont toutes fermées. Il s’agit de bruits de perceuse essentiellement. Les voix des ouvriers sont également audibles. Les bruits sont forts, continus et s’intensifient »,

* depuis les bureaux au 4ème étage à gauche, "des bruits de chantier sont audibles dans la pièce donnant sur cour. Les fenêtres des bureaux sont toutes fermées. Il s’agit de bruits de perceuse essentiellement. Les bruits sont plus légers qu’à l’étage inférieur.” Les bruits sont présents tout au long des opérations(9h20 à 10h10),

* les salariés ne peuvent plus se garer dans la cour.

— un procès-verbal de constat d’huissier établi le 8 juillet 2021 à la requête de la société AJC Ingenierie et de la société AJC Formation duquel il ressort que :

* sur deux des façades de la cour intérieure de l’immeuble sont installés des échafaudages, le ravalement est en cours, « le bruit, aigu et fort, est assourdissant »,

* sur le palier du 3ème étage, fenêtre ouverte, "il m’est impossible de communiquer avec Monsieur [S] (DRH représentant les sociétés) car on ne s’entend pas. Fenêtre fermée, le bruit est légèrement réduit, mais toujours très fort",

* au 3ème étage, dans les bureaux situés sur cour, « fenêtres fermées, le bruit du nettoyeur à haute pression est parfaitement audible. Un bruit sourd et continu se fait entendre dans les bureaux (…) » ;

* au 4ème étage, dans les bureaux situés côté cour, « fenêtres fermées, le bruit du nettoyeur à haute pression est parfaitement audible. Le bruit sourd et continu est identique à celui du troisième étage. »

— deux courriers adressés par l’avocat de la société AJC Formation à l’avocat de la bailleresse les 28 septembre et 25 octobre 2021sollicitant une indemnisation à hauteur de 50 % des loyers versés depuis janvier 2020 en raison des troubles de jouissance subis depuis le mois de janvier 2020.

— des attestations sur l’honneur de trois salariés de la société AJC Formation faisant part de l’impossibilité de délivrer les cours à distance en raison du bruit incessant causé par les travaux, et de la difficulté pour accéder aux locaux.

— des courriers électroniques de prestataires extérieurs en date des 5 et 8 novembre 2021, et 13 janvier 2022 faisant état des nuisances sonores subies entachant la qualité de la formation dispensée.

— des photographies du porche d’entrée de l’immeuble extraites du site internet « Google Street View » en date d’août 2020, avril 2021 et mai 2022 montrant dans la cour des échafaudages et en mai 2022 des palissades.

— la photographie d’un écran de téléphone montrant des enregistrements audio et des sms datés des 1er, 5 et du 9 août 2022 en ces termes : « on nous avait dit que ça allait être terminé… La vie chez AJC depuis 8h….. depuis…… deux ans » ; « A se taper la tête contre les murs. Tous les jours de 8h de matin….. Depuis….. Deux années. Depuis 812 et les murs tremblent » ;

Il résulte de ces différentes pièces, qui ont suffisamment valeur probante en ce compris les attestations contestées dont la teneur est corroborée par les autres éléments versés aux débats, que les travaux menés dans l’immeuble abritant les locaux en litige ont causé pendant de nombreux mois des nuisances affectant les lieux loués et perturbant les activités de bureaux et de formation contractuellement convenues entre les parties.

Le planning des travaux mentionne une date d’achèvement de ceux ci fixée à la fin du mois d’avril 2022, laquelle sera retenue, les pièces postérieures susvisées ne démontrant pas suffisamment que les travaux de réfection de grande ampleur se sont poursuivis après cette date.

La durée non négligeable [(aux alentours de dix-huit mois)] comme la forte intensité des nuisances sonores produites par ces travaux de rénovation et leurs conséquences sur l’activité exercée dans les lieux loués (générant une dégradation manifeste de la qualité de l’exploitation) caractérisent l’anormalité du trouble de jouissance, de sorte que la société [Localité 10] Prime Office 1 ne peut valablement invoquer la clause conventionnelle de souffrance pour s’exonérer de sa responsabilité.

Sur l’indemnisation du préjudice

Au regard de ce qui précède, il sera retenu un préjudice de jouissance subi par la société AJC Formation sur une période du 17 septembre 2020 (date du premier constat d’huissier de justice établissant suffisamment les troubles subis) au 30 avril 2022, soit 590 jours.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, la société AJC Formation demande au tribunal de :

“Condamner la société [Localité 10] Prime Office 1 à restituer à la société AJC Formation la moitié du montant des loyers payés depuis le 1er janvier 2020 jusqu’à la signification de la décision à intervenir et ce, au titre des trois baux dont elle est titulaire dans l’immeuble sis [Adresse 3],

Juger que les loyers seront dus, pour les trois baux dont la société AJC Formation est titulaire dans l’immeuble sis [Adresse 6], à hauteur de la moitié à compter de la décision à intervenir, et ce jusqu’à la fin des travaux.”

L’article 4 du code de procédure civile énonce que “L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.”

L’article 5 du même code dispose “Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.”

Il est constant qu’une demande en justice non chiffrée n’est pas, de ce seul chef, irrecevable et que dès lors que sont produits des éléments de nature à permettre au tribunal d’évaluer son montant, ce dernier est tenu de chiffrer un dommage.

En l’espèce, compte tenu de la période indemnisable, des nuisances subies mais aussi du fait que les locaux ont toujours été exploités, le préjudice subi par la société AJC Formation sera réparé à hauteur de 30 % des loyers initiaux hors taxes et hors charges dus au titre des trois baux, soit sur la base respectivement de 57 200 euros, 18 000 euros et 18 400 euros, la somme de 45 389,59 euros [(57 200 euros + 18 000 euros+ 18400 euros) /365 jours x 590 jours x 0,30)].

La société [Localité 10] Prime Office 1 sera donc condamnée à payer à la société AJC Formation la somme de 45 389,59 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

La société AJC Formation sera déboutée du surplus de ses demandes, aucun trouble n’étant démontré postérieurement au 30 avril 2022.

Sur les autres demandes

La société [Localité 10] Prime Office 1 qui succombe supportera la charge des dépens.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée au regard de l’équité à payer à la société AJC Formation la somme de 3 000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Condamne la société [Localité 10] Prime Office 1 à payer à la SARL AJC Formation la somme de 45389,59 euros en réparation du trouble de jouissance subi ;

Condamne la SAS [Localité 10] Prime Office 1 aux dépens ;

Condamne la société [Localité 10] Prime Office 1 à payer à la SARL AJC Formation la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 24 Avril 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME