TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Minute N°

N° RG 25/01399 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LHCP

SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE SCI JBCHRIS

C/

[C] [M]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 09 MARS 2026

DEMANDERESSE :

SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE SCI JBCHRIS inscrite au RCS sous le N° 849 340 690 dont le siège social est situé

[Adresse 3]

[Localité 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

représentée par Maître Christine TOURNIER BARNIER de la SCP TOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NÎMES substituée par Maître Alexis FAGES, avocat au barreau de NÎMES

DEFENDERESSE :

Madame [C] [M]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Frédéric MANSAT JAFFRE, avocat au barreau de NÎMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection,

Greffier : Janine CIRECH, lors des débats et de la mise à disposition au greffe,

En présence, lors des débats, de Michel BORELLO, magistrat à titre temporaire et de Morgane JOVENET, greffière stagiaire

DÉBATS :

Date de la première évocation : 01 décembre 2025

Date des Débats : 09 février 2026

Date du Délibéré : 09 mars 2026

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 09 mars 2026 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2024, la société SCI JBCHRIS a consenti un bail d’habitation meublé à Mme [C] [M] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450 euros touts charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5400 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [C] [M] le 13 juin 2025.

Par assignation du 9 septembre 2025, la société SCI JBCHRIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour faire prononcer l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2086 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a fait l’objet d’un premier appel le 1er décembre 2025 et à été renvoyée à la convenance des parties au 12 janvier 2026 puis au 9 février 2026.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 9 février 2026, la société SCI JBCHRIS considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle informe que c’est par une erreur de plume que le prononcé de la résiliation du bail a été demandée dans l’acte d’assignation.

Dans ses dernières écritures, la bailleresse expose que suite au commandement de payer, le règlement des loyers courants a repris.

Elle demande la suspension de la clause résolutoire et s’engage à faire les travaux nécessaires dans le logement à condition que la locataire laisse rentrer les ouvriers dans les lieux.

Elle demande :

— que des délais de paiement de 12 mois soient accordés à la débitrice pour apurer sa dette locative s’élevant à 14 mois d’impayés de loyer résiduel, soit 2086 euros,

— préciser que la clause résolutoire s’appliquera immédiatement en cas de non-paiement d’une mensualité avec toutes les conséquences de droit en résultant,

— condamner la locataire aux entiers dépens.

Mme [C] [M] expose que la bailleresse a tardé à effectuer les démarches lui permettant de bénéficier des droits aux allocations de logement, qu’elle a dû meubler le logement à ses frais, qu’elle a constaté de nombreuses dégradations au niveau des peintures, que la porte d’entrée ne répond pas aux normes de décence et de sécurité, que cette porte ne ferme pas.

Pour ces raisons, elle a suspendu le paiement des loyers.

Elle a repris ce paiement depuis octobre 2025. Cependant elle souhaite conserver le logement et sollicite des délais de 36 mois pour régler l’arriéré locatif.

Elle demande en outre :

— que la SCIJBCHRIS soit déboutée de ses demandes, fins et conclusions,

— constater sa bonne foi,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [C] [M] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

La société SCI JBCHRIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 12 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5400 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 juillet 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, que les revenus du foyer de Mme [C] [M] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 57 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Depuis plusieurs mois elle a repris le paiement intégral du loyer résiduel.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

Quand bien même la bailleresse, dans ses dernières conclusions et à l’oralité des débats ne demande pas expressément l’expulsion de sa locataire, elle sollicite pourtant que la clause résolutoire retrouve son plein effet en cas de non-respect des délais accordés.

Une telle demande implique nécessairement qu’il soit fait droit à l’expulsion de la locataire dans cette hypothèse.

L’attention de la locataire est donc attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1709 du même code prévoit également que Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société SCI JBCHRIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 février 2026, Mme [C] [M] lui devait la somme de 2086 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [C] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [C] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé à celui du loyer et des charges actuels.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI JBCHRIS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il est constaté que dans ses dernières conclusions la bailleresse ne demande pas de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail,

DECLARE recevable l’action initiée par la société SCI JBCHRIS,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 mars 2024 entre la société SCI JBCHRIS, d’une part, et Mme [C] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 25 juillet 2025,

CONDAMNE Mme [C] [M] à payer à la société SCI JBCHRIS la somme de 2086 euros (deux mille quatre-vingt-six euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Mme [C] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 57 euros (cinquante-sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [C] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 juillet 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [C] [M] sera condamnée à verser à la société SCI JBCHRIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONSTATE que la SCI JBCHRIS ne formule pas de demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [C] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 juin 2025 et celui de l’assignation du 9 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La greffière, Le juge,