TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [V] [W] épouse [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain ROSSI-LANDI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07824 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXF7

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 18 novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [U], [L], [B] [H], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Romain ROSSI-LANDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0014

Madame [A], [D], [T] [K] épouse [H], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Romain ROSSI LANDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0014

DÉFENDERESSE

Madame [V] [W] épouse [S]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2025 par Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 18 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/07824 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXF7

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [U] [H] et Madame [A] [K] épouse [H] sont propriétaires d’un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5].

Suivant acte sous seing privé du 10 mars 2009 à effet au 11 mars 2009, Monsieur [U] [H] et Madame [A] [K] épouse [H], représentés par leur mandataire de gestion immobilière la S.A.R.L. KGM IMMOBILIER, ont donné leur bien à bail à Madame [V] [S] née [W], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 759,75 euros et 50 euros de provision sur les charges locatives récupérables.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2023 signifié à personne, les bailleurs ont fait délivrer à leur locataire un congé pour vendre à effet au 10 mars 2024 à minuit.

Madame [V] [S] née [W] n’a pas exercé son droit de préemption et s’est maintenue dans les lieux au-delà de cette date.

C’est dans ces conditions que Monsieur [U] [H] et Madame [A] [K] épouse [H] l’ont fait assigner, par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la validation du congé délivré le 29 août 2023 à effet au 10 mars 2024,le constat de l’occupation sans droit ni titre par Madame [V] [S] née [W] des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] depuis le 10 mars 2024, l’expulsion de Madame [V] [S] née [W], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec toutes conséquences de droit, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 940,20 euros à compter du 10 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,sa condamnation au paiement d’une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens des demandeurs, il sera renvoyé, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, aux termes de leur assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 septembre 2025 lors de laquelle Monsieur [U] [H] et Madame [A] [K] épouse [H], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [V] [S] née [W] ne comparaît pas et n’est pas représentée. Conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise à la disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne tendent aucunement à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention au dispositif de celui-ci.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé pour vendre et l’expulsion

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…).

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…). À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. »

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [V] [S] née [W] a commencé à courir le 11 mars 2009 pour une période de trois ans, puis a été tacitement reconduit pour la dernière fois le 11 mars 2021 pour une nouvelle durée de trois ans, expirant le 10 mars 2024 à minuit.

Monsieur [U] [H] et Madame [A] [K] épouse [H] justifient avoir délivré à Madame [V] [S] née [W] un congé aux fins de vente par acte de commissaire de justice du 29 août 2023, avec effet au 10 mars 2024 à minuit, date d’expiration du bail ; le congé a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Le congé est ainsi régulier dans sa forme.

Il ressort en outre de l’examen de ce congé que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de son auteur de vendre le bien, qu’il mentionne expressément le prix de vente de 340000 euros net vendeur, les conditions de la vente projetée, qu’il contient une offre de vente au bénéfice de la locataire précisant le délai de deux mois pour y répondre, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction intégrale de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Il n’est pas contesté que la défenderesse n’a pas exercé son droit de préemption pendant les deux premiers mois du délai de préavis, et qu’elle continue néanmoins d’occuper les lieux précédemment pris à bail.

Le congé est ainsi régulier au fond, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 10 mars 2024 à minuit.

Par conséquent, Madame [V] [S] née [W] se trouve occupante sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5] depuis le 10 mars 2024 et il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [V] [S] née [W] sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 10 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 940,20 euros, conformément à la demande.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [S] née [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [H] et Madame [A] [K] épouse [H] les frais irrépétibles qu’ils ont dû engager au cours de la présente instance et Madame [V] [S] née [W] sera ainsi condamnée à leur verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour vente délivré par Monsieur [U] [H] et Madame [A] [K] épouse [H] le 29 août 2023 à effet au 10 mars 2024 à minuit, portant sur l’appartement donné à bail à Madame [V] [S] née [W] le 10 mars 2009 à effet au 11 mars 2009 situé au [Adresse 2] à [Localité 5] ;

CONSTATE, par conséquent, que Madame [V] [S] née [W] est occupante sans droit ni titre des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] depuis le 10 mars 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [S] née [W] de libérer le logement ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans un délai de quinze jours suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [S] née [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [H] et Madame [A] [K] épouse [H] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [V] [S] née [W] à verser à Monsieur [U] [H] et Madame [A] [K] épouse [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 940,20 euros, à compter du 10 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [V] [S] née [W] à verser à Monsieur [U] [H] et Madame [A] [K] épouse [H] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [S] née [W] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 18 novembre 2025,

La greffière La juge des contentieux de la protection

Décision du 18 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/07824 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXF7