TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/54190 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DABBE

N° : 6

Assignation du :

11 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 mars 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La société IMMORENTE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS – #A0815

DEFENDERESSE

La société GHT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Mylène COHEN, avocat au barreau de PARIS – #D0840

DÉBATS

A l’audience du 03 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 15 février 2024, la société Immorente a consenti à la SASU GHT un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 30 000 euros.

Des loyers sont demeurés impayés et la société Immorente a fait délivrer au preneur le 22 août 2024 un commandement de payer la somme de 26 056,48 € au titre des loyers échus à cette date, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société Immorente a, par exploit délivré le 11 juin 2025, fait citer la société GHT devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles,

— condamner la défenderesse au paiement, à titre de provision, de la somme de 52 602,15€ avec intérêts au taux légal, ainsi que d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer facturé augmenté de 50% de ce montant du loyer, outre les taxes et charges jusqu’à la remise des clés,

— la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 10 520,43€ au titre de l’application de l’article 24 du contrat de bail,

— la condamner par provision au paiement d’une indemnité égale au montant des loyers TTC augmentés des provisions de charges, impôts, taxes et redevances qui auraient normalement dû être perçus jusqu’au terme de la plus éloignée de ces deux périodes entre : le terme d’une période ferme ou avant le terme d’une période triennale,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer.

A l’audience de renvoi, la demanderesse actualise la dette locative à la somme de 93 084,20 €, 1er trimestre 2026 inclus et s’oppose à ce que la garantie à première demande soit déduite des sommes dues. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

En réponse et à l’oral, la défenderesse sollicite dé déduire des sommes dues au bailleur celle de 7500 euros au titre de la garantie à première demande. Elle sollicite l’octroi d’un report de paiement au plus tard le 15 mars 2026, dans l’attente de la cession de son fonds de commerce, report suspensif des effets de la clause résolutoire. Elle conclut au rejet du surplus des demandes.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la provision à valoir sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 1103 du même code dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 19 du contrat de bail stipule que « En plus du dépôt de garantie, le PRENEUR s’engage à remettre le jour de la signature du bail, ou au plus tard dans les quinze jours de la signature des présentes, une caution bancaire équivalente à la somme de 7500 € (SEPT MILLE CINQ CENT EUROS) correspondant à un terme de loyer HT HC.

Au plus tard dans les deux mois suivant la restitution des Locaux par le PRENEUR, le BAILLEUR lui remettra l’original afin de lui permettre d’en obtenir mainlevée auprès de l’établissement bancaire ».

Il s’agit d’une obligation de faire qu’aucune stipulation contractuelle ne permet de convertir sous forme monétaire. Dès lors, il y a lieu de déduire des sommes dues celle de 7500 euros (au titre de la GAPD non fournie) ainsi que les frais d’huissier (déduits par la demanderesse).

En conséquence, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 85 584,20 euros à titre de provision à valoir sur les sommes impayées au 23 janvier 2026, 1er trimestre 2026 inclus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 24 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, des charges, impôts, taxes et redevances, toute somme relative au réajustement du dépôt de garantie, intérêts et pénalités quels qu’ils soient, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il n’est opposé aucune contestation sur la régularité du commandement délivré le 22 août 2024 et il n’est pas allégué qu’une régularisation de ses causes serait intervenue dans le délai imparti, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu de l’accord du bailleur et de l’imminence du règlement de la dette compte tenu du compromis de vente portant sur le fonds de commerce dont il est justifié, la demande de délais de paiement sera accueillie dans les conditions prévues au dispositif.

A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion sera ordonnée. La défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel équivalente au montant du loyer, charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux.

En effet, si la demanderesse sollicite une indemnité d’occupation majorée de 50% du loyer en cours, en application de l’article 4 du contrat de bail, cette stipulation s’analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée dans les conditions de l’article 1231-5 du code civil, et ce, par le seul juge du fond, ce pouvoir échappant au juge des référés Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum.

Il sera ajouté que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation, à l’indemnité de résiliation et à l’octroi d’une clause pénale, toutes trois sollicitées dans la présente instance, ces demandes ne sauraient être accueillies, l’application de l’ensemble de ces clauses cumulativement étant susceptible de conférer au créancier un avantage excessif et d’être modéré par le seul juge du fond.

Sur le surplus des demandes

Succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la demanderesse la somme de 1500 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies,

Condamnons la société GHT à verser à la société Immorente la somme de 85 584,20 euros à titre de provision à valoir sur les sommes impayées au 23 janvier 2026, 1er trimestre 2026 inclus ;

L’autorisons à se libérer de cette dette au plus tard le 15 mars 2026, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer et/ou de l’arriéré à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du contrat de bail consenti à la société GHT portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la société GHT et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons en ce cas la société GHT à payer à la société Immorente une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, charges et taxes en cours, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation, sur la demande d’octroi d’une indemnité de résiliation et sur la clause pénale ;

Condamnons la société GHT au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société GHT à verser à la société Immorente la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 11 mars 2026.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN