TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e PINEAU-BRAUDEL (C0260)

M^e LECOEUR (B0271)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 18/11489

N° Portalis 352J-W-B7C-CN24S

N° MINUTE : 2

Assignation du :

01 Octobre 2018

JUGEMENT

rendu le 03 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. DEUX GUITARES (RCS de [Localité 11] n°311 146 518)

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0260

DÉFENDERESSES

S.C.I. SCI [Adresse 4] (RCS de [Localité 11] n°879 043 909) venant aux droits de Madame [D] [B] épouse [G]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Delphine LECOEUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0271

Décision du 03 Juillet 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 18/11489 – N° Portalis 352J-W-B7C-CN24S

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 16 Janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025, délibéré prorogé initialement au 18 septembre 2025 puis avancé au 30 juin 2025, et prorogé de nouveau au 03 juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 mars 1994, la S.C.I. SCI DU [Adresse 4], en sa qualité de nue-propriétaire, et Mme [U] [W], veuve [B], en sa qualité d’usufruitière, ont donné à bail commercial à la SARL LES DEUX GUITARES, devenue la SARL DEUX GUITARES, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 13] [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1993, l’exercice de l’activité de « commerce de restaurant-spectacles d’ambiance musicale, danse, salon de thé avec la faculté de vendre pâtisseries et glaces à l’exclusion de la formule snack-bar ou self-service » et un loyer annuel en principal de 150 000 francs, soit 22 867,35 euros.

Par actes d’huissier de justice des 3 et 10 janvier 2014, la société DEUX GUITARES a signifié à Madame [D] [B], épouse [G], venant aux droits de la SCI SCI DU [Adresse 4], et à Madame [U] [W] veuve [B], une demande de renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2014 moyennant un loyer annuel qu’elle proposait de voir fixer à 37 075 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice du 8 avril 2014, Madame [D] [B], épouse [G], devenue unique propriétaire, a accepté le principe du renouvellement du bail et a proposé de porter le montant du loyer annuel à la somme de 100 000 euros, hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé en date du 21 mai 2014, la société DEUX GUITARES a notifié son refus d’une telle augmentation du loyer du bail renouvelé.

En l’absence d’accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, la société DEUX GUITARES a notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 7 décembre 2015 un mémoire sollicitant la fixation du loyer à la somme de 37 075 euros. Puis, à défaut de réponse, elle a fait assigner la bailleresse devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris par acte du 19 janvier 2016. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 16/05018.

Par acte d’huissier de justice du 17 février 2016, Madame [D] [B], épouse [G], a mis en demeure la société DEUX GUITARES de mettre fin, dans un délai d’un mois, à des manquements aux dispositions du bail constatés en décembre 2015, à savoir le défaut d’entretien des locaux loués, la non-occupation de l’appartement à usage d’habitation et la sous-location non autorisée des lieux à la SCI ALERI IMMO.

Par acte d’huissier de justice du 30 mars 2016, Madame [D] [B], épouse [G], a signifié à la société DEUX GUITARES un congé avec refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes à effet au 30 septembre 2016.

L’instance en fixation de loyer enregistrée sous le numéro de RG 16/05018 a été radiée par jugement du 21 avril 2017.

Par acte d’huissier de justice signifié le 1er octobre 2018, la société DEUX GUITARES a introduit la présente instance en faisant assigner Madame [D] [B], épouse [G], à comparaître devant le tribunal de grande instance de Paris, devenu le tribunal judiciaire de Paris, afin de voir constater la nullité du congé délivré le 30 mars 2016 par la bailleresse.

Par jugement du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— Déclaré recevables comme non prescrites les demandes de la société DEUX GUITARES en contestation du congé à elle signifié le 30 mars 2016 par Madame [D] [B] épouse [G] et en paiement d’une indemnité d’éviction,

— déclaré recevable comme non-prescrite la demande de Mme [D] [B] épouse [G] en paiement d’une indemnité d’occupation,

— dit que le congé délivré le 30 mars 2016 par Mme [D] [B] épouse [G] avait mis fin à compter du 31 mars 2014 minuit au bail la liant à la société DEUX GUITARES, et portant sur des locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 12],

— dit que ce congé avait ouvert le droit pour la société DEUX GUITARES au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement, et ouvert le droit pour Mme [D] [B] épouse [G] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2014,

— débouté Mme [D] [B] épouse [G] de sa demande en expulsion de la société DEUX GUITARES,

— avant dire droit sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder M. [Z] [L], avec mission notamment de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

Madame [D] [B], épouse [G], a interjeté appel dudit jugement.

Par acte notarié du 2 juillet 2020, Madame [D] [B], épouse [G], a cédé la propriété des locaux à la SCI [Adresse 4], laquelle vient désormais à ses droits.

L’expert a déposé son rapport le 16 août 2021.

Par ordonnance du 16 janvier 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de provision formée par la SCI [Adresse 4] au titre de l’indemnité d’occupation, en raison de l’existence de contestations sérieuses.

Par arrêt du 19 avril 2023, la cour d’appel de Paris a confirmé en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 28 mai 2020.

Par ordonnance du 17 mai 2024, le juge de la mise en état s’est déclaré incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI [Adresse 4], qui relève de la compétence du tribunal statuant au fond, et s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de la société DEUX GUITARES tendant à ce qu’il soit jugé qu’elle est recevable en son action en demande de fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 165 000 euros, à parfaire des chiffres d’affaires attendus du locataire-gérant « post-Covid » et en demande de condamnation de la SCI [Adresse 4] à son paiement.

Dans ses dernières conclusions (conclusions en ouverture de rapport notifiées par RPVA le 30 octobre 2024), la société DEUX GUITARES demande au tribunal de :

« – DIRE la concluante recevable en ses conclusions

— FIXER l’indemnité d’éviction à la somme principale de 165 000 €, à laquelle devront s’ajouter les indemnités accessoires à hauteur de 11 500 €, et CONDAMNER la SCI [Adresse 10] à leur paiement ;

— FIXER l’indemnité d’occupation : A hauteur du loyer courant du lendemain de la date d’effet du congé soit à compter du 1er avril 2017 et jusqu’à libération ; Dispenser la concluante du paiement de toute indemnité pendant les périodes de fermeture liées à la crise sanitaire ;

— CONDAMNER la SCI DU [Adresse 4] à rembourser toutes provisions sur charges payées par DEUX GUITARES depuis un temps non prescrit, en l’espèce depuis le 14 novembre 2017 ;

— DEBOUTER la SCI DU [Adresse 4] de toutes prétentions plus amples ou contraires ;

— CONDAMNER la SCI DU [Adresse 4] à payer à la société DEUX GUITARES la somme de 22 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au regard : De la procédure avant expertise ; De la procédure d’expertise ; De la procédure d’incident ; De la procédure au fond en ouverture de rapport.

— La CONDAMNER aux entiers dépens, dont frais d’expertise. »

Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives en ouverture de rapport notifiées par RPVA le 17 octobre 2024), la S.C.I. SCI [Adresse 4] demande au tribunal de :

« Sur l’indemnité d’éviction :

A titre principal,

— Déclarer irrecevable la société Deux Guitares en sa demande de fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 165.000 € et en sa demande de condamnation de la SCI [Adresse 4] au paiement de cette indemnité ;

A titre subsidiaire,

— Fixer l’indemnité d’éviction à la somme globale de 54.202 € de décomposant comme suit :

indemnité principale : 49.275 €

frais de remploi : 4.927 €

— Ordonner la compensation à due proportion entre cette indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation due par la société Deux Guitares ;

— Débouter la société Deux Guitares de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Sur l’indemnité d’occupation :

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Deux Guitares à la SCI [Adresse 4] à la somme de 45.653 € HT par an, outre les charges et taxes telles que stipulées au bail, à compter du 1er avril 2014 et jusqu’à libération effective des locaux se matérialisant par la restitution des clés ;

— Condamner la société Deux Guitares à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 207.695,22 €, au titre des indemnités d‘occupation restant dues au 30 septembre 2024, charges et taxes incluses avec intérêts au taux légal, à compter du 16 juin 2023, date de la demande ;

— Condamner la société Deux Guitares à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 45.653 € par an, outre les charges et taxes telles que stipulées au bail, à compter du 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de leur échéance, et jusqu’à libération complète des locaux ;

— Débouter la société Deux Guitares de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir en application de l’article 515 ancien du Code civil ;

— Condamner la société Deux Guitares à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société Deux Guitares aux entiers dépens, dont la moitié des frais d’expertise. »

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 2 décembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience collégiale du 16 janvier 2025 et mise en délibéré au 10 avril 2025, délibéré prorogé au 18 septembre 2025 puis avancé au 30 juin 2025, et prorogé de nouveau au 3 juillet 2025.

MOTIFS

1- Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

La SCI [Adresse 4] fait valoir que l’expert a déposé son rapport le 13 août 2021, qu’à compter de cette date la société DEUX GUITARES disposait donc d’un délai de deux ans, expirant le 13 août 2023, pour solliciter la fixation et le paiement d’une indemnité d’éviction, que ce n’est pourtant que le 3 novembre 2023 que la locataire a signifié ses conclusions aux fins de fixation et de condamnation de la bailleresse au paiement de cette indemnité, qu’en conséquence les demandes de la société DEUX GUITARES relatives à l’indemnité d’éviction sont prescrites et doivent être déclarées irrecevables.

La société DEUX GUITARES expose en réplique que sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction n’a nullement été formulée pour la première fois à l’occasion de ses conclusions en ouverture de rapport d’expertise notifiées par RPVA le 3 novembre 2023, mais dès ses conclusions signifiées par RPVA le 28 juin 2019, la demande formulée aux termes de ses conclusions du 3 novembre 2023 n’étant que la précision du quantum. Elle conclut dès lors à l’absence de prescription de ses demandes.

En l’espèce, le congé avec refus de renouvellement délivré par Madame [D] [B], épouse [G], constituant le point de départ de la prescription, a été signifié le 30 mars 2016 pour le 30 septembre 2016. Puis, par acte d’huissier de justice signifié le 1er octobre 2018, la société DEUX GUITARES a introduit la présente instance en faisant assigner Madame [D] [B], épouse [G], à comparaître devant le tribunal de grande instance de Paris afin de voir constater la nullité du congé délivré le 30 mars 2016 par la bailleresse.

En raison de l’interruption de prescription résultant de cette assignation, par jugement du 28 mai 2020, le présent tribunal a déclaré recevables comme non prescrites les demandes de la société DEUX GUITARES en contestation du congé du 30 mars 2016 et en paiement d’une indemnité d’éviction.

Dès lors, il y a lieu de constater que le tribunal a d’ores et déjà statué sur la prescription de l’action de la société DEUX GUITARES en paiement d’un indemnité d’éviction, en tranchant cette question dans le dispositif de sa décision du 28 mai 2020.

L’interruption de la prescription résultant de la demande en justice produisant ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance, en application de l’article 2242 du code civil, l’interruption de prescription retenue par le jugement du 28 mai 2020 n’a pas cessé de produire ses effets, de sorte qu’aucun événement postérieur n’a pu modifier la situation précédemment reconnue en justice.

En conséquence, il y a lieu de constater que les demandes de la société DEUX GUITARES en fixation et paiement de l’indemnité d’éviction ne sont pas prescrites et de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse.

2- Sur les demandes de fixation de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction.

a) Sur l’indemnité principale

La société DEUX GUITARES évalue l’indemnité principale à 165 000 euros. Elle soutient que le loyer de base, non indexé et jamais révisé, s’établit à la somme annuelle de 22 867,35 euros, que le coefficient de situation de 6,5 proposé par l’expert doit être confirmé, que par ailleurs la société NOKKA est la nouvelle locataire-gérante des locaux depuis le 11 octobre 2022 pour une durée de deux ans et que son chiffre d’affaires 2023 a atteint 228 358 euros, qu’enfin le local a dû être fermé et n’a pu être exploité pendant 18 mois en raison des mesures de lutte contre la crise sanitaire, de sorte que l’expert n’a pu apprécier justement l’activité.

La SCI [Adresse 4] fait valoir que le fonds de commerce n’est pas transférable, qu’il y a donc lieu de lui allouer une indemnité de remplacement, que dans cette hypothèse l’indemnité principale doit être égale à la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et la valeur du droit au bail, qu’en l’espèce la valeur du fonds correspond à la valeur du droit au bail, qui constitue l’un des principaux éléments d’actif du fonds, laquelle doit être calculée en appliquant à la différence entre le loyer de marché de 60 581 euros et la valeur locative de 50 726 euros, soit à la somme de 9 855 euros, un coefficient de 5 au vu de la situation moyenne des locaux. La bailleresse conclut en conséquence que l’indemnité principale ne peut excéder 49 275 euros.

Sur ce,

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement, et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

— Sur le caractère transférable du fonds de commerce

L’expert considère que l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce, estimant qu’en raison du type de commerce la clientèle est indissociablement liée à l’emplacement.

Les parties s’accordent sur la perte du fonds de commerce et aucune n’invoque une possibilité de transfert du fonds.

Dès lors, il convient de retenir qu’il y aura perte du fonds de commerce et de considérer que l’indemnité à évaluer correspond à une indemnité de remplacement, qui sera égale à la valeur du fonds de commerce et qui ne pourra être inférieure à la valeur du droit au bail.

— Sur la valeur du droit au bail

Il est rappelé que les locaux loués se situent à [Localité 11], [Localité 1], [Adresse 4] et [Adresse 2].

L’expert judiciaire indique que les locaux loués disposent d’un premier accès sur l'[Adresse 8], qui constitue l’entrée principale de l’immeuble et qui ne peut être utilisé pour les lieux loués que comme issue de secours, et d’un second accès [Adresse 16], par lequel les locaux sont directement accessibles.

Il décrit une desserte par les transports en commun par les stations de métro Charles-de-Gaulle-Étoile (lignes 1 et 2) et Kléber (ligne 6), ainsi que par la station de [15]-de-Gaulle-Étoile (ligne A).

Il considère que la situation commerciale présente une implantation [Adresse 16] peu visible, un environnement commercial sans dynamisme particulier, un environnement mixte de très bonne qualité, tant sur le plan résidentiel que tertiaire, pour une clientèle d’affaires et de touristes proche de l'[Adresse 7] et de la [Adresse 14], une très bonne desserte par les transports en commun. Il estime qu’il s’agit donc d’une bonne implantation pour l’activité exercée, à destination de plusieurs types de clientèle, touristique comme d’affaires, mais en bordure du secteur des [Localité 9]-Élysées.

Les locaux se situent dans un ensemble immobilier divisé en deux bâtiments, le premier, [Adresse 4], disposant de l’entrée principale de l’immeuble, et le second, [Adresse 2], où est situé l’accès aux lieux loués, présentant une façade côté rue en maçonnerie peinte et correspondant à un immeuble élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de trois étages droits, d’un quatrième en léger retrait, d’un cinquième sous brisis d’ardoises et d’un sixième invisible depuis la rue.

Ils se composent de la façon suivante :

— au rez-de-chaussée du local commercial, par une porte à double vantail, accès à un sas puis une seconde porte à double vantail ouvrant sur un dégagement se prolongeant en contrebas de cinq marches, sol moquette, murs peinture et miroirs, spots encastrés dans le faux-plafond ; en face, un dégagement avec deux blocs sanitaires, sols et murs carrelage, et un vestiaire et un débarras ; à gauche, un petit salon avec comptoir de bar, sol moquette, murs miroirs décoratifs, spots encadrés dans le faux-plafond, communicant au fond avec un grand salon, présence d’un podium avec barre de pole dance en son centre ; depuis le grand salon , accès à un vestiaire, sol moquettes, murs peints, placard et WC, puis un dégagement équipé d’une porte coupe-feu donnant dans la cour de l’immeuble ; à la suite, un office, sol carrelage, murs peinture et carrelage partiel communicant avec une cuisine ; escalier hélicoïdal métallique menant au sous-sol ;

— au sous-sol du local commercial, accessible depuis la cuisine, par l’escalier hélicoïdal, moquette au sol, voûte peinte, WC ; accessible depuis les parties communes par un escalier en pierre puis un dégagement, une cave voûtée éclairée par un néon ;

— au premier étage, un logement : depuis les parties communes de l’immeuble, par une porte vitrée à double vantail, protégée par un interphone, accès à l’escalier et ascenseur commun menant au premier étage ; depuis le palier du premier étage, une première porte à simple vantail ouvrant sur un bureau avec fenêtre côté rue, sol parquet, murs et plafonds peints, présence au fond à gauche de la fenêtre d’une porte condamnée sur le séjour ; depuis le palier du premier étage, une seconde porte à simple vantail ouvrant sur une entrée, sol carrelage et murs peints, desservant une salle d’eau avec WC éclairée par une fenêtre côté cour (sol et murs carrelage, spots encastrés dans un faux-plafond peint, une chambre), une chambre éclairée par une fenêtre côté cour (sol parquet, murs et plafond peints), un séjour (cheminée et deux fenêtres côté rue, sol parquet, murs et plafond peints, cuisine américaine, sol carrelage).

L’expert calcule le loyer annuel plafonné au 1er avril 2014 à la somme de 52 425 euros, à partir de l’indice ICC, s’agissant d’un bail renouvelé antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014.

Il estime le loyer de marché des locaux à la somme de 60 581 euros par an et la valeur locative à 50 726 euros, et considère par suite qu’à l’occasion d’un renouvellement le 1er avril 2014 le loyer aurait été fixé à la valeur locative, celle-ci étant inférieure au loyer plafond.

Il est observé que la bailleresse s’accorde sans réserve avec les estimations retenues par l’expert avant application du coefficient de situation.

La locataire, pour sa part, ne formule pas d’observation sur ces valeurs.

En conséquence, il y a lieu de retenir les évaluations proposées par l’expert, lesquelles sont les suivantes :

— la valeur locative statutaire du local commercial au 1er avril 2014 s’élève à 50 726 euros ;

— la valeur locative de marché du local commercial au 1er avril 2014 s’élève à 60 581 euros.

L’expert applique un coefficient de valorisation de 6,5 indiquant tenir compte de la situation des locaux à proximité de la [Adresse 14] mais également de la commercialité très secondaire de l’emplacement.

Il est constaté que la locataire s’accorde avec l’expert sur ce coefficient.

La bailleresse le conteste, au motif que la rue où se situent les locaux est dépourvue de commercialité.

Il est toutefois relevé que l’expert a expressément pris en compte le caractère secondaire de la commercialité de la [Adresse 16] invoquée par la bailleresse. En outre, dans sa réponse au dire de la bailleresse, l’expert expose qu’il est nécessaire de considérer la nature et l’attractivité de l’environnement, qui sont marquées par la proximité de la [Adresse 14] et de la [Adresse 17], et que le coefficient de 5 n’est quasiment jamais pratiqué à [Localité 11], celui-ci correspondant plutôt à des emplacements en banlieue, sans intérêt commercial. Par ailleurs, c’est nécessairement avec excès que la bailleresse soutient que la [Adresse 16] est totalement « dépourvue de commercialité ».

Au vu de ces éléments, le coefficient de 6,5 proposé par l’expert, qui correspond à une « bonne situation », est justifié.

La valeur du droit au bail s’établit ainsi à (60 581 euros – 50 726 euros) x 6,5 = 64 058 euros.

— Sur la valeur du fonds de commerce

L’expert indique qu’au regard des interrogations subsistant sur les chiffres d’affaires et éléments comptables communiqués, il ne lui a pas été possible d’estimer la valeur marchande du fonds en fonction du chiffre d’affaires communiqué, ce que ne conteste pas la bailleresse.

En outre, si la locataire s’oppose à l’appréciation de l’expert, c’est sans aucunement expliciter le mode de calcul qu’elle retient pour solliciter une valeur égale à 165 000 euros. En particulier, cette valeur ne ressort en rien des deux pièces qu’elle cite au soutien de son argumentation, à savoir le contrat de location-gérance du 11 octobre 2022 conclu avec la société NOKKA et le bilan de cette dernière.

La valeur du fonds de commerce ne peut donc être établie.

******

Au vu de ce qui précède, et considérant que l’argumentation de la locataire relative à la crise sanitaire, selon laquelle les fermetures exceptionnelles imposées aux clubs de nuit n’ont pas permis à l’expert d’apprécier justement l’activité, n’est accompagnée d’aucun élément de preuve, l’indemnité d’éviction principale doit être fixée à la somme de 64 058 euros.

b) Sur les indemnités accessoires

La SCI [Adresse 4] fait valoir qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de frais de déménagement ou de frais administratifs en l’absence de caractère transférable du fonds de commerce, qu’en outre la locataire n’a transmis aucun élément afférent au trouble commercial, aux aménagements non amortis ou aux indemnités de licenciement, de sorte que ces postes ne peuvent être retenus, qu’enfin des frais de réinstallation ne sont pas justifiés en l’absence d’aménagement spécifique. Elle conclut en conséquence que seuls les frais de remploi doivent être retenus, lesquels ne sauraient excéder 4 927 euros, ce qui correspond au taux habituel de 10 % forfaitaire, appliqué au droit au bail de 49 275 euros.

La société DEUX GUITARES expose que la bailleresse est redevable des indemnités accessoires suivantes telles que calculées par l’expert : 8 000 euros au titre des frais de remploi, 2 000 euros au titre des frais de déménagement, étant entendu que cette indemnité est légitime dans la mesure où l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce, et de 1 500 euros au titre des frais administratifs, qui sont également justifiés en cas de perte du fonds de commerce, soit une somme totale de 11 500 euros.

Sur ce,

Il ressort de l’article L. 145-14 du code de commerce que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

L’expert évalue ainsi les indemnités accessoires :

— frais de remploi comprenant

les droits d’enregistrement se décomposant ainsi :

. de 0 à 23 000 euros 0% de 23 000 euros = 0 euros

. de 23 000 à 200 000 euros 3% de 41 000 euros = 1 230 euros

. supérieure à 200 000 euros 5% de 0 euros = 0 euro

ainsi que les honoraires juridiques et de transaction

selon un forfait de 10% 6 400 euros

soit au total 7 630 euros, arrondis à 8 000 euros

— frais administratifs 1 500 euros – frais de déménagement

montant forfaitaire 2 000 euros soit une somme totale de 11 500 euros.

En ce qui concerne les frais de remploi, la bailleresse conteste le calcul de l’expert et sollicite une indemnité limitée à 4 927 euros au motif que le droit au bail ne dépasse pas 49 275 euros. Toutefois, dès lors qu’il résulte des développements qui précèdent que la valeur du droit au bail doit être estimée à la somme de 64 058 euros, l’argumentation de la bailleresse doit être écartée et il y a lieu de retenir l’indemnité proposée par l’expert de 7 630 euros, que rien ne justifie toutefois d’arrondir.

Pour ce qui relève des frais administratifs, il sera rappelé que l’indemnité versée à ce titre a pour objet de compenser les frais de formalités et d’actes au registre du commerce, ainsi que les frais exposés par le locataire évincé pour informer sa clientèle et ses fournisseurs de son déménagement ou sa cessation d’activité. Contrairement à ce que soutient la bailleresse, la perte du fonds n’exclut donc pas l’allocation de toute indemnité pour frais administratifs, laquelle sera dès lors fixée à un montant évalué avec pertinence par l’expert judiciaire à 1 500 euros.

De même, conformément au principe énoncé à l’article L. 145-14 précité, les frais de déménagement doivent être indemnisés même en cas de perte du fonds de commerce, bien que, dans ce cas, ces frais ne concernent que le déménagement des effets personnels du preneur évincé, ainsi que le stock de marchandises invendues, les archives commerciales et le mobilier appartenant au preneur. Ainsi, le montant de 2 000 euros avancé par l’expert sera retenu, dès lors que ce dernier indique explicitement que son estimation correspond aux seuls effets personnels de la preneuse.

Les indemnités accessoires s’élèvent ainsi à la somme de 11 130 euros.

L’indemnité d’éviction sera en conséquence fixée à la somme totale de :

64 058 euros + 11 130 euros = 75 188 euros.

3- Sur les demandes de fixation de l’indemnité d’occupation

La SCI [Adresse 4] sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 45 653 euros par an, outre charges et taxes, à compter du 1er avril 2014. Elle reprend la valeur locative proposée par l’expert de 50 726 euros et retient un coefficient de précarité limité à 10 %, indiquant que la locataire est la seule responsable de la durée de son occupation et de la longueur de la procédure. Elle conteste par ailleurs tout abattement au titre de la crise sanitaire du covid-19.

La société DEUX GUITARES soutient que l’expert s’est mépris, la date d’effet du congé étant fixée au 31 mars 2017, de sorte que l’indemnité d’occupation est due à compter du 1er avril 2017, et non à compter du 1er juillet 2014, que l’abattement de précarité de 25 % proposé par l’expert doit être retenu, et qu’elle a connu des périodes pendant lesquelles le local n’a pu être exploité en raison des mesures de lutte contre la crise sanitaire, de sorte qu’il y a lieu de retenir une indemnité d’occupation égale au loyer courant jusqu’à la crise sanitaire et de la dispenser de toute indemnité pendant les périodes de fermeture liées à la crise sanitaire.

Sur ce,

Selon l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

À titre liminaire, il convient de rappeler que la date d’effet du congé a été fixée au 31 mars 2014 à minuit par jugement du 28 mai 2020, confirmé en toutes ses dispositions par arrêt de la cour d’appel de Paris du 19 avril 2023. Dès lors, il y a lieu de retenir que c’est à compter de cette date que l’indemnité d’occupation est due, contrairement à ce que soutient la société DEUX GUITARES.

Par ailleurs, il résulte des développements précédents que la valeur locative des locaux s’évalue à 50 726 euros au 1er avril 2014.

La durée de la procédure, dont la longueur (onze ans) ne peut être imputée à la locataire comme le soutient la bailleresse, justifie l’application d’un abattement de 20 %, le taux habituellement fixé à 10 % n’apparaissant pas suffisant en l’espèce.

Il n’y a pas lieu en revanche d’appliquer des abattements supplémentaires, comme le propose l’expert judiciaire, en considération d’une baisse de la fréquentation de la zone commerçante et touristique des [Localité 9]-Elysées, illustrée par des graphiques dans son rapport d’expertise, ni d’une « baisse très importante de la valeur locative » liée à l’impossibilité d’exploiter le fonds pendant la crise sanitaire et les fermetures ou restrictions administratives, « alliée à la disparition de la synergie commerciale et du tourisme » ; en effet, il ne s’agit pas d’une cause de précarité imputable au bailleur et la valeur locative à partir de laquelle l’indemnité d’occupation est fixée ne saurait être appréciée sur différentes périodes, mais seulement à la date d’effet du refus de renouvellement.

L’indemnité d’occupation annuelle due par la société DEUX GUITARES à la SCI [Adresse 4] à compter du 1er avril 2014 sera donc fixée à la somme suivante :

80 % de 50 726 euros = 40 580,80 euros, hors taxes et hors charges.

4- Sur la demande de répétition des provisions sur charges

La société DEUX GUITARES affirme que la SCI [Adresse 4] réclame des charges dont le montant n’a jamais été justifié, la bailleresse ne lui ayant notamment jamais adressé quelque régularisation de charges que ce soit, de sorte qu’elle peut prétendre au remboursement des provisions sur charges payées depuis le 14 novembre 2017.

La bailleresse soutient avoir toujours justifié des charges et procédé aux régularisations.

Sur ce,

En application de l’ancien article 1315, devenu l’article 1353, du code civil, il appartient au bailleur de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues impayées et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges, avis d’imposition) des sommes réclamées, afin que le juge puisse vérifier le calcul de la somme réclamée et en apprécier la pertinence.

En vertu de ce même texte, il incombe au locataire de prouver les paiements qu’il prétend avoir effectués.

Il est constant que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels de provisions à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement à moins que le bailleur ne justifie, dans l’instance judiciaire en remboursement, du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur.

En l’espèce, la société DEUX GUITARES présente une demande de remboursement mais ne chiffre pas sa prétention. S’il est constant qu’une demande en justice n’est pas irrecevable du seul fait qu’elle n’est pas chiffrée, il convient encore, pour que le tribunal puisse statuer sur cette demande, que son auteur lui présente suffisamment d’éléments pour qu’il puisse déterminer le montant dû. Or la locataire ne fonde pas sa demande sur des éléments précis, de sorte que celle-ci est indéterminable.

En outre, elle ne justifie pas non plus du paiement des provisions dont elle réclame le remboursement puisque les décomptes de la bailleresse font ressortir un solde négatif important, de plus de 123 000 euros en octobre 2024.

La demande de remboursement de provisions sur charges sera donc rejetée.

5- Sur la demande de paiement de l’indemnité d’occupation

La SCI [Adresse 4] soutient que, sur la base d’une indemnité d’occupation fixée à la somme de 45 653 euros par an, le montant des indemnités d’occupation dues pour la période du 1er avril 2014 au 30 septembre 2024 s’établit comme suit : 34 239,75 euros du 1er avril au 31 décembre 2014, 410 877 euros sur les années 2015 à 2023 et 34 239,75 euros du 1er janvier au 30 septembre 2024, soit un montant total de 479 356,50 euros, hors charges et hors taxes, et de 618 212,47 euros incluant charges et taxes et après régularisations des charges. La bailleresse expose donc que, compte tenu des règlements effectués depuis le 1er avril 2014 à hauteur de 410 517,25 euros, la société DEUX GUITARES reste redevable de la somme de 207 695,22 euros, sauf à parfaire. Elle sollicite en conséquence la condamnation de la locataire sortante au paiement de la somme de 207 695,22 euros, au titre des indemnités d’occupation, taxes et charges incluses, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023, date de sa demande selon conclusions signifiées à cette date. Elle sollicite en outre la condamnation de la société DEUX GUITARES à lui payer la somme de 45 653 euros par an, outre les charges et taxes telles que stipulées au bail, à compter du 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de leur échéance, et jusqu’à libération complète des locaux.

La société DEUX GUITARES ne se réfère pas explicitement à cette demande de paiement de la bailleresse, se limitant à demander le débouté des prétentions de cette dernière et à énoncer que l’indemnité d’occupation doit être fixée à hauteur du loyer courant, qu’elle doit en être dispensée pendant les périodes de fermeture liées à la crise sanitaire et que la SCI DU [Adresse 4] doit être condamnée à rembourser toutes provisions sur charges payées depuis le 14 novembre 2017.

Sur ce,

Il ressort des développements qui précèdent que l’indemnité d’occupation doit être fixée à la somme de 40 580,80 euros, hors taxes et hors charges, par an, depuis le 1er avril 2014 et jusqu’au départ effectif de la locataire.

Il convient de condamner la locataire au paiement de cette indemnité.

Il n’y a pas lieu en revanche de chiffrer le différentiel entre ce qui a été payé et ce qui est dû à ce titre entre le 1er avril 2014 et le 30 septembre 2024 et de condamner la locataire à le payer, comme le sollicite la bailleresse.

En effet, les parties devront faire les comptes entre elles en exécution du présent jugement et à cette occasion calculeront l’exact différentiel entre, d’une part, ce que la locataire a effectivement payé et, d’autre part, ce qu’elle doit in fine, avant de procéder à un règlement par compensation entre les sommes qu’elles se doivent réciproquement ; de la sorte, la demande de condamnation au paiement d’un arriéré partiel d’indemnité d’occupation apparaît sans objet et il n’y sera pas fait droit.

Par ailleurs, le différentiel entre les sommes payées à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle et l’indemnité d’occupation fixée dans la présente décision ne saurait produire d’intérêts rétroactivement, dès lors qu’en application de l’ancien article 1153-1 du code civil, devenu l’article 1231-7, le point de départ des intérêts produits par une créance indemnitaire se situe au jour de la décision qui en fixe le montant.

Il n’y a pas lieu de juger que la somme allouée à titre d’indemnité d’occupation produira des intérêts au taux légal, cet effet résultant de plein droit de la loi.

6- Sur les demandes accessoires

L’instance et l’expertise ayant pour origine le refus de renouvellement du bail par la SCI [Adresse 4], celle-ci sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, l’équité commande de condamner la SCI [Adresse 4] à payer à la société DEUX GUITARES la somme de 5000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter sa demande de condamnation de la société DEUX GUITARES à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare recevables comme non-prescrites les demandes de la société DEUX GUITARES en fixation et en paiement d’une indemnité d’éviction ;

Fixe l’indemnité d’éviction due par la SCI [Adresse 4] à la société DEUX GUITARES à la somme de 75 188 (soixante-quinze-mille-cent-quatre-vingt-huit) euros ;

Condamne la société DEUX GUITARES à payer à la SCI [Adresse 4] une indemnité d’occupation de quarante-mille-cinq-cent-quatre-vingts euros et quatre-vingt centimes (40 580,80 euros), hors taxes et hors charges, par an, à compter du 1er avril 2014 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Déboute la société DEUX GUITARES de sa demande de répétition au titre des provisions sur charges injustifiées ;

Condamne la SCI [Adresse 4] aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire de M. [Z] [L] ;

Condamne la SCI [Adresse 4] à payer à la société DEUX GUITARES la somme de cinq-mille (5 000) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 11] le 03 Juillet 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA