TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Ali DERROUICHE ; M^e Priscilla PALMA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06373 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IQC

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 11 avril 2025

DEMANDERESSE

Société HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Ali DERROUICHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDERESSE

Madame [I] [T], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Priscilla PALMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1191

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024024114 du 03/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2025

Délibéré le 11 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 avril 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 11 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06373 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IQC

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 juin 2020, la société HENEO a donné à bail à Mme [I] [T], alors titulaire d’un contrat d’apprentissage, un appartement meublé à usage d’habitation dans la résidence sociale située [Adresse 2] (logement n° 608), moyennant un loyer mensuel charges comprises de 533,16 euros.

Le contrat stipule qu’il a été conclu pour une durée d’un mois, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes de même durée, à partir de la date d’entrée dans la résidence, soit le 11 juillet 2020, dans la limite des conditions d’accueil spécifiques de la résidence sociale selon les termes de la convention n°75 D 2 3 14 09 S 5041 passée avec l’Etat et dans la mesure où ce dernier exécute toutes les conditions stipulées par le titre d’occupation et le règlement intérieur.

Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023, la société HENEO a donné congé à Mme [I] [T] à effet du 31 mars 2024, motivé par la perte de sa qualité de jeune actif telle que définie à l’article I du Règlement intérieur et par le fait qu’elle ne remplissait donc plus les conditions d’accueil spécifiques prévues par la convention sus-visée.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, la société HENEO a fait assigner Mme [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal

constater le dépassement de la durée de séjour et la perte de la qualité d’apprentie de Mme [I] [T] ;constater que Mme [I] [T] ne remplit plus les conditions d’admission dans la résidence, stipulée dans le contrat de résidence,constater que le contrat de résidence a pris fin au plus tard le 31 mars 2024 à la suite du congé signifié à Mme [I] [T] le 21 décembre 2023;juger que Mme [I] [T] est occupante sans droit ni titre depuis le 31 mars 2024, au plus tard, suite au congé délivré le 21 décembre 2023,

A titre subsidiaire

constater le dépassement de la durée de séjour et la perte de la qualité d’apprentie de Mme [I] [T], constitutifs d’un manquement contractuel,prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, à compter de la décision à intervenir,

En tout état de cause et en conséquence

ordonner l’expulsion de Mme [I] [T], des occupants de son chef et de tous biens, sous dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision à intervenir astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers,condamner Mme [I] [T] à payer une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle actuelle augmentée des charges à compter de la date de la résiliation jusqu’à complète libération des lieux,rejeter tous délais de grâce et dans l’hypothèse où ils seraient accordés suspendre les effets de la clause résolutoire,condamner Mme [I] [T] à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS HENEO se prévaut du dépassement de la durée maximale de séjour et de la perte de la qualité d’apprentie de Mme [I] [T], cela depuis le 30 juillet 2021.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 5 février 2025.

A l’audience du 5 février 2025, la société HENEO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et s’oppose à l’octroi de délais pour quitter les lieux sollicités en défense.

Mme [I] [T], représentée par son conseil, a déposé des écritures, aux termes desquelles elle demande au juge de lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux, et, en toutes hypothèses de :

débouter la société HENEO de sa demande tendant à ordonner l’expulsion de Mme [T] dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision à intervenir,débouter la société HENEO de sa demande tendant à la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,dire qu’à défaut pour Mme [I] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion,débouter la société HENEO de sa demande d’assortir l’expulsion d’une astreinte,débouter la société HENEO de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,dire n’y avoir lieu à assortir la décision de l’exécution provisoire.

Elle reconnaît son occupation sans droit ni titre du fait de la perte de sa qualité d’apprentie. Elle expose être de bonne foi, avoir toujours honoré ses obligations. Au soutien de sa demande de délais, elle précise être titulaire d’un contrat de travail à durée indéterminée, ne percevoir pour seules ressources qu’un salaire de 1741 euros outre une prime d’activité de 49,86 euros, et vivre seule, sans aucun soutien familial, sa famille résidant en Algérie. Elle ajoute que la perte de son logement serait susceptible d’occasionner la perte de son emploi et avoir besoin de temps pour organiser son relogement. Elle précise avoir initié plusieurs vaines démarches de relogement. Elle considère enfin qu’il n’est nullement justifié de circonstances justifiant la suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ni d’aucune urgence à la voir quitter les lieux.

A l’issue des débats, décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de résidence

Le contrat de résidence liant Mme [I] [T] et la société HENEO doit être considéré comme portant sur un logement-foyer au sens de l’article [4]-1 du code de la construction et de l’habitation qui le définit comme un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et qui accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

Ainsi, en application de l’article R.633-3 du même code, le propriétaire peut résilier le contrat sous réserve d’un délai de préavis de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

En outre, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, le contrat liant Mme [I] [T] et la société HENEO comprend une clause résolutoire qui prévoit la résiliation du contrat notamment si le sous-locataire ne répond pas aux conditions pour bénéficier du logement fourni telles que prévues dans la convention n°75 D 2 3 14 09 S 5041 passée avec l’Etat et dans le Règlement Intérieur, et notamment :

dépassement des plafonds de ressources prévues à l’article R. 331-12 du code de la construction et de l’habitationdépassement de l’âge de 30 ans,dépassement du délai maximum de séjour soit un an

Le Règlement Intérieur prévoit que la durée maximale du séjour est limitée à un an et qu’un avenant de prolongation peut être régularisé avec les résidents à jour du paiement de leur redevance sous réserve, notamment, qu’ils soient toujours apprentis.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023, la société HENEO a délivré à Mme [I] [T] un congé à effet du 31 mars 2024, en raison de la perte de son statut d’apprentie.

Mme [I] [T] ne conteste pas ne plus avoir la qualité d’apprentie, qui avait justifié la mise à disposition des lieux.

Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence à la date du 31 mars 2024.

Sur l’expulsion

Mme [I] [T] étant occupante sans droit ni titre depuis le 31 mars 2024, il convient d’ordonner son expulsion des lieux, ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

La société HENEO ne justifiant pas de la nécessité d’assortir cette expulsion d’une astreinte, elle sera déboutée de sa demande en ce sens.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. La société HENEO sera déboutée sur ce point.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il résulte de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, auquel renvoie l’article L613-1 du Code de la construction et de l’habitation, que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. ».

Par ailleurs, selon l’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Ces délais peuvent être accordés même d’office, conformément à l’article R 412-3 du même code.

L’article L 412-4 du même code dispose en outre que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie la suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Mme [I] [T], qui justifie s’être montrée diligente dans sa recherche de logement, n’est en effet pas entrée dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Elle règle par ailleurs diligemment ses redevances mensuelles.

En conséquence, compte-tenu du délai de plus d’un an dont elle a déjà bénéficié pour quitter les lieux, il y a lieu de lui accorder un délai supplémentaire de 4 mois pour quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En effet, l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité d’occupation sera provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail augmenté des accessoires.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés la société HENEO ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande en revanche de ne pas condamner Mme [I] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 11 juin 2020 entre la société HENEO et Mme [I] [T] concernant un appartement meublé à usage d’habitation dans la résidence sociale située [Adresse 2] (logement n° 608) sont réunies à la date du 31 mars 2024,

ORDONNE en conséquence à Mme [I] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés;

ACCORDE à Mme [I] [T] un délai de quatre mois, à compter de la signification de la présente décision, pour quitter les lieux,

DIT qu’à défaut pour Mme [I] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la société HENEO de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE la société HENEO de sa demande tendant à ordonner l’expulsion de Mme [I] [T] dans un délai de 48 heures;

DEBOUTE la société HENEO de sa demande relative au sort des meubles de la locataire ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [I] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la société HENEO de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [I] [T] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 11 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection.