TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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N° RG 25/50849 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65P2

N° : 6

Assignation du :

31 Janvier 2025,

03 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 août 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEURS

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représneté par son syndic la société CANOPEE GESTION

C/O la société CANOPEE GESTION

[Localité 7]

Monsieur [W] [T]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentés par Maître Rachel HARZIC, avocat au barreau de PARIS – #P0058

DEFENDEURS

La société FINANCIERE LUTETIA

[Adresse 6]

[Localité 8]

Monsieur [R] [M]

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentés par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS – #D567

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Madame [A] [L] [I] épouse [T]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Rachel HARZIC, avocat au barreau de PARIS – #P0058

DÉBATS

A l’audience du 10 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

La société FINANCIERE LUTETIA est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 5], au 5ème étage gauche (à droite en sortant de l’ascenseur), au sein d’un immeuble placé sous le statut de la copropriété. M. [M] est le gérant de la société FINANCIERE LUTETIA.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société CANOPPE GESTION, se plaint de ce que la société FINANCIERE LUTETIA aurait entrepris d’importants travaux, sans autorisation préalable, en démolissant des poteaux porteurs et engendré des nuisances et des dégradations dans les parties communes, ainsi que dans l’appartement de M. [T] situé au 4ème étage.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice des 31 janvier et 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et M. [T], autorisés à assigner à heure indiquée, ont fait assigner la société FINANCIERE LUTETIA et M. [M], aux visas des articles 835 du code de procédure civile et 9 de la loi du 10 juillet 1965, devant le juge des référés afin de :

— ordonner la suspension provisoire du chantier de la société FINANCIERE LUTETIA et de M. [M] le temps qu’ils communiquent tous les documents relatifs aux travaux en cours (plans, descriptif, méthodologie, études techniques, devis, attestations d’assurances…) ;

— condamner la société FINANCIERE LUTETIA et M. [M] à communiquer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, l’ensemble des plans, descriptifs, devis, études techniques et attestations d’assurances relatifs aux travaux en cours dans l’appartement du 5ème étage ;

— condamner la société FINANCIERE LUTETIA et M. [M] à libérer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, les places de stationnement sur lesquelles elle a entreposé les rebus de son chantier et divers matériaux sans autorisation et sans aucune mesure de précaution ;

— autoriser le syndicat des copropriétaires à pénétrer dans l’appartement situé au 5ème étage gauche accompagné d’un architecte et/ou d’un BET mandaté pour examiner la consistance des travaux en cours au 5ème étage et leur impact sur la structure de l’immeuble et la sécurité des occupants ;

— autoriser le syndicat des copropriétaires à se faire assister par un commissaire de justice, d’un serrurier, de deux témoins et/ou de la force publique ;

— autoriser le commissaire de justice à procéder à un état des lieux et à rester pendant toute la durée de réalisation des investigations de l’architecte et/ou du BET de l’immeuble ;

— juger que le chantier de la société FINANCIERE LUTETIA et de M. [M] ne pourra reprendre qu’après transmission de tous les documents relatifs au chantier, le passage d’un architecte et/ou d’un BET mandaté par la copropriété et un avis favorable de ce dernier ;

— condamner la société FINANCIERE LUTETIA et M. [M] à leur verser la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les parties se sont vu enjoindre de rencontrer un médiateur aux fins d’information sur l’objet et le déroulement d’une médiation.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 10 juillet 2025, par des écritures déposées et soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], M. [T] et Mme [T] sollicitent de :

— recevoir l’intervention volontaire de Mme [T] ;

— juger que les demandes sont recevables ;

— juger que les demandes formées à l’encontre de M. [M] sont recevables dès lors que ce dernier en intervenant sur le chantier engage sa responsabilité personnelle à leur égard pour les dégradations causées tant aux parties communes que privatives et pour les troubles anormaux du voisinage subis ;

— condamner in solidum la société FINANCIERE LUTETIA et de M. [M] à communiquer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, l’ensemble des plans, descriptifs, devis, études techniques et attestations d’assurances relatifs aux travaux réalisés dans l’appartement ;

— condamner in solidum la société FINANCIERE LUTETIA et M. [M], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à libérer et à remettre en état les places de stationnement sur lesquelles sont entreposés les rebus de chantier et divers matériaux sans autorisation et sans aucune mesure de précaution ;

— condamner in solidum la société FINANCIERE LUTETIA et M. [M], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à libérer et à remettre en état les toilettes communes situés au 5ème étage ;

— condamner in solidum la société FINANCIERE LUTETIA et M. [M] à payer à M. et Mme [T] la somme de 8 123,50 euros TTC au titre des travaux de reprise des fissures affectant leur appartement ;

— condamner in solidum la société FINANCIERE LUTETIA et M. [M] à payer à M. et Mme [T] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices qu’ils subissent dans la jouissance de leur appartement et des soucis que leur cause la gestion des dégradations affectant désormais presque toutes les pièces de leur appartement ;

— condamner in solidum la société FINANCIERE LUTETIA et M. [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 008,80 euros TTC à titre de réparation des dégradations dans les parties communes ;

— débouter la société FINANCIERE LUTETIA et M. [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum la société FINANCIERE LUTETIA et M. [M] à leur verser la somme de 6 000 euros, chacun, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice exposés par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 2 417,45 euros TTC.

Aux termes de leurs écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, la société FINANCIERE LUTETIA et M. [M] sollicitent de :

— juger irrecevables le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], M. [T] et Mme [T] en leurs demandes portées à l’encontre de M. [M], dirigeant de la société FINANCIERE LUTETIA ;

A titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], M. [T] et Mme [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à réaliser tous les travaux utiles pour mettre fin aux infiltrations subies par la façade, notamment les travaux approuvés dans la résolution n°13 du PV d’AG du 02/06/2022 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à verser à la société FINANCIERE LUTETIA une indemnité provisionnelle de 27 640 euros en réparation du préjudice subi à raison de la non-réalisation de ces travaux depuis plus de deux ans, se décomposant comme suit :

-17 640 euros en remboursement de la facture AR BATI,

-10 000 euros pour les travaux de reprise encore à prévoir,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et M. [T] à verser à la société FINANCIERE LUTETIA une indemnité de 2 000 euros pour procédure abusive ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et M. [T] à verser à la société FINANCIERE LUTETIA une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 445 et 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

La décision a été mise en délibéré au 29 août 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur les questions de recevabilité

1. Sur la recevabilité des demandes formulées à l’encontre de M. [M]

Les défendeurs soutiennent que la société FINANCIERE LUTETIA est seule propriétaire de l’appartement du cinquième étage, de sorte qu’elle demeure seule responsable des obligations qui en découlent et que les demandes formées à l’encontre de M. [M], en sa seule qualité de gérant de la société, sont irrecevables car infondées.

En réponse, les demandeurs font valoir que M. [M] est personnellement intervenu sur la conduite du chantier à l’origine des atteintes aux parties communes et des troubles anormaux du voisinage, ce qui justifie que l’action engagée à son encontre est bien fondée.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Suivant l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 dudit code ajoute qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’intérêt au succès ou au rejet d’une prétention s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice.

En l’espèce les défendeurs soutiennent que les demandes formulées à l’égard de M. [M] sont « manifestement infondées » car ce dernier a agi uniquement dans le cadre de ses fonctions de dirigeant d’une personne morale, seule propriétaire du bien objet du litige.

Cependant de tels moyens relèvent du fond du droit, ayant trait à la pertinence des demandes formulées contre M. [M], mais pas de la recevabilité de ces demandes.

De telle sorte que les demandes formées à son encontre sont recevables.

2. Sur l’intervention volontaire de Mme [T] L’article 330 du code de procédure civile précise que toute personne qui a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir une partie à une instance en cours, peut intervenir volontairement à cette instance.

En l’espèce, le relevé de propriété produit par les requérants permet d’établir que M. [W] [T] et Mme [A] [L] [T] sont tous deux propriétaires de l’appartement situé au quatrième étage de l’immeuble sis [Adresse 1], de sorte que Mme [T] a intérêt pour la conservation de ses droits à soutenir l’action introduite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et son époux, M. [T].

Mme [T] sera ainsi reçue en son intervention volontaire.

II – Sur les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et des consorts [T]

1. Sur la demande de communication de documents relatifs aux travaux

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et les consorts [T] invoquent un trouble manifestement illicite, en soutenant que les travaux entrepris par les défendeurs nécessitaient l’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires au regard de la nature des travaux entrepris.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En application de l’article 25 b de la même loi, “ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :[…]

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci”.

En l’espèce, les requérants versent plusieurs pièces aux débats :

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 4 décembre 2024 constatant la présence de microfissures et de fissures longues au plafond et sur certains murs de l’appartement situé au 4ème étage.Un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 22 janvier 2025, constatant les photographies réalisées par Mme [Y] présente au sein de l’appartement de M. et Mme [T] le 18 janvier 2025, avec son téléphone portable, montrant un trou dans le plafond du placard du ballon d’eau chaude de la cuisine, entre le 4ème et le 5ème étage et des gravats sur les étagères. La retranscription du constat d’une vidéo réalisée par Mme [Y], ainsi que les photos montrent également l’intervention d’un ouvrier du chantier du 5ème étage pour reboucher le trou.

Ils soutiennent ainsi que le trou du plafond a été causé par une décompression des planchers entre le 5ème et le 4ème étage à la suite de la dépose de cloisons semi-porteuses. Ils indiquent également que les défendeurs ont procédé à de « lourds travaux » sans autorisation préalable. Le syndicat des copropriétaires demande par conséquent la communication de très nombreux documents en lien avec les travaux réalisés et leurs intervenants.

Cependant cette demande ne peut prospérer que s’il est suffisamment démontré que les travaux ont affecté des parties communes, notamment en affectant les structures de l’immeuble, ou d’autres parties privatives.

Or aucune pièce technique produite aux débats ne vient confirmer la thèse initiale des demandeurs relative à une atteinte portée à la structure de l’immeuble. Au contraire un rapport de diagnostic structurel produit par les défendeurs permet d’établir qu’il n’y a pas eu d’atteinte à la fonction porteuse de la cloison (cf rapport diagnostic structurel établi par le BET STRUCTURIS le 8 novembre 2024, après une visite de l’appartement du 5ème étage le 25 octobre 2024 précisant que la dépose effectuée par les défendeurs a concerné uniquement le remplissage en brique non porteur et que la structure métallique assurant intégralement la fonction porteuse du mur n’a pas été impactée, de sorte que la dépose n’a pas impacté la structure de l’immeuble).

S’agissant des fissures constatées au sein de l’appartement de M. et Mme [T], en l’absence d’éléments de comparaison antérieurs aux travaux litigieux, ou d’éléments techniques supplémentaires qui permettraient de préciser l’origine de ces désordres, le lien de causalité avec les travaux litigieux n’est pas caractérisé avec l’évidence requise en matière de référés.

Il ressort des éléments du dossier que le syndicat des copropriétaires a organisé une deuxième visite de l’appartement de la société FINANCIERE LUTETIA, le 4 décembre 2024, afin qu’un autre organisme, le BET OREGON, établisse un autre rapport de diagnostic structurel. Un autre rendez-vous, avec un troisième BET, se serait également déroulé le 21 février 2025. Or il convient cependant de relever que les conclusions de ces deux visites n’ont pas été versées à la présente procédure par les requérants.

En conséquence, les requérants échouant à rapporter la preuve que les travaux entrepris par les défendeurs ont porté atteinte à la structure de l’immeuble ou affecté les parties communes, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que la société FINANCIERE LUTETIA et M. [M] devaient solliciter une autorisation préalable à l’entreprise des travaux de l’appartement.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte ainsi pas la preuve de l’obligation non sérieusement contestable qui pèserait sur la société FINANCIERE LUTETIA et M. [M] de transmettre les documents sollicités au syndicat des copropriétaires.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de communication de documents relatifs aux travaux.

2. Sur la demande concernant la remise en état des parties communes

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant d’établir l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision. Il dispose en outre d’un pouvoir souverain pour apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Il est également rappelé que selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1065 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

S‘agissant de la libération et la remise en état des places de stationnement :

Les requérants font valoir que la société FINANCIERE LUTETIA et M. [M] occupent des emplacements de stationnement de manière illicite sur lesquels ils entreposent des encombrants.

A l’appui de leur prétention, ils versent un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 28 mars 2025, indiquant que la place n°24 est encombrée d’objets divers, sac de gravats et cartons et que ces objets débordent sur la place attenante. Un second procès-verbal de constat, daté du 24 avril 2025, établit que les places de stationnement n°37 et 38 « sont fortement encombrées par des plaques de polystyrène, sace de gravats, cartons, panneaux de bois, tasseaux de bois, meubles, balais, escabeau, matériaux divers. »

Toutefois, les défendeurs versent aux débats un procès-verbal de constat daté du 5 juillet 2025, montrant que les emplacements litigieux sont vides, à l’exception de la place n°24 pour laquelle le constat mentionne qu’elle est en cours d’acquisition par la société FINANCIERE LUTETIA.

Si l’attestation de l’ancienne propriétaire, Mme [S] [H], versée à la procédure ne précise pas le numéro des places dont elle autorise l’occupation et ne peut ainsi venir corroborer les constatations du commissaire de justice, il convient de relever qu’il n’est versé aucune pièce établissant que l’occupation de cet emplacement de parking est contestée par un autre propriétaire.

Ainsi, au jour où le trouble manifestement illicite doit être apprécié, il n’est pas rapporté la preuve d’une occupation illicite des emplacements litigieux, ces derniers ayant été vidés de leurs encombrants ou constituant une partie privative dont il n’est pas démontré, avec l’évidence requise en référé, qu’elle serait occupée de façon illicite.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de libération et de remise en état des places de stationnement.

S’agissant de la libération et de la remise en état des toilettes communes du 5ème étage :

Les requérants font également valoir que la société FINANCIERE LUTETIA et M. [M] occupent de manière illicite les toilettes communes du 5ème étage en y entreposant du matériel et des encombrants.

En l’espèce, le chapitre premier du règlement de copropriété de l’immeuble, relatif aux propriétés communes et à leur usage, stipule que sont réputées des parties communes notamment, « les entrées, escaliers, cages d’escalier, descentes de cave, paliers, couloirs et corridors de cave […] et enfin, généralement, toutes les parties utilisées en commun par les occupants de l’immeuble, déclarées commues par la loi et par les usages et qui ne sont l’objet d’aucune promesse d’attribution privative ». Il est également précisé « qu’il ne pourra rien être entreposé dans les cours, les allées et vestibules, cages d’escalier et autre parties communes ».

Les WC situés au 5ème étage constituent donc bien une partie commune de l’immeuble, ce qui n’est pas contesté par les défendeurs.

Le procès-verbal de constat du 24 avril 2025 produit par les requérants, permet de constater que les WC situés sur le palier au 5ème étage de l’immeuble, sont fortement encombrés, empêchant toute utilisation. Il mentionne la présence de matériel et de déchets de chantiers, de sceau, pots de peinture, rouleaux, escabeaux et sacs en plastique.

Cependant, le procès-verbal de constat postérieur versé par les défendeurs, daté du 5 juillet 2025, permet d’établir que l’intégralité de la pièce a été vidée.

Aussi, au jour où le trouble manifestement illicite doit être apprécié, il n’est pas rapporté la preuve par les requérants d’une occupation illicite des WC situés au 5ème étage, parties communes de l’immeuble.

De même, si le constat du 24 avril 2025, faisait état de toilette abîmé, d’eau qui coule en continu dans la cuvette et de salissures de chantier, aucun élément versé à la présente procédure ne permet d’établir l’état antérieur des WC, pas plus que son état de propreté à ce jour.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de libération et de remise en état des WC commun du 5ème étage.

3. Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

S’agissant de la demande de provision formulée par les consorts [T] au titre des travaux de reprises des désordres :

Les consorts [T] sollicitent la somme de 8 123,50 euros au titre des travaux de reprise des désordres affectant leur appartement qui seraient consécutifs aux démolitions en provenance de l’appartement du 5ème étage. Le devis produit porte sur la réfection des peintures des murs et plafonds de tout l’appartement.

En l’espèce, comme il a été développé précédemment, les requérants échouent à rapporter la preuve de l’origine des désordres constatés dans leur appartement, avec l’évidence requise en référé, les éléments versés à la procédure ne suffisant pas à démontrer que les fissures de l’appartement proviennent des travaux réalisés par les défendeurs.

L’obligation apparaît dès lors sérieusement contestable et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

S’agissant de la demande de dommages-intérêts formulée par les consorts [T] :

Il est de jurisprudence constante que les troubles anormaux du voisinage peuvent constituer un trouble manifestement illicite justifiant la saisine du juge des référés, lequel peut prendre toutes mesures pour les faire cesser.

En l’espèce, M. et Mme [T] font valoir que les travaux réalisés par les défendeurs ont été la cause de nuisances sonores et ont généré des vibrations tous les jours de la semaine, y compris le week-end. Ils soutiennent également qu’à la suite des fissures et de l’effondrement d’une partie du plafond de la cuisine, ils vivent avec la crainte de survenance de nouveaux désordres et sollicitent des dommages intérêt à hauteur de 10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance du fait des troubles anormaux de voisinages subis.

Cependant, les nuisances sonores invoquées ne sont objectivées par aucune des pièces produites à la procédure. Si les échanges de courriels du 25 novembre 2024, produits par les défendeurs, témoignent d’un contexte conflictuel en raison du bruit généré par les travaux dans la copropriété, les échanges font également état de travaux réalisés dans les horaires légales et d’une proposition de la part de M. [M] de ne plus effectuer de travaux bruyants le samedi. S’agissant du dégât causé, et reconnu, dans le haut du placard du ballon d’eau chaude, il s’agit d’un incident certes désagréable mais qui ne peut justifier à lui seul les préjudices invoqués.

En l’absence d’autres éléments produits au soutien des prétentions des consorts [T], il n’est pas possible d’établir l’ampleur et la fréquence des nuisances invoquées avec l’évidence requise en matière de référés.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de dommage intérêt provisionnelle formulée au titre du trouble anormal de voisinage.

S’agissant de la demande de dommages-intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires sollicite des dommages intérêt à hauteur de 11 008,80 euros, au titre des réparations des dégradations consécutives aux travaux réalisés par les défendeurs dans les parties communes de l’immeuble.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 22 janvier 2025, constatant au sein des parties communes la présence de multiples traces sur les murs, de la poussière de chantier dans les escaliers et dans l’ascenseur, ainsi que des traces de choc blanches sur la porte de l’accès au hall vers la cour et un éclat au niveau de la plinthe dans la cage d’escalier principal. Les photos montrent également que les escaliers et l’intérieur de l’ascenseur ont été protégés par des bâches.

Les défendeurs opposent un constat de commissaire de justice du 6 février 2025 qui confirme l’existence de plusieurs traces dans les parties communes, mais aussi de fissures ou autres marques de vétusté, ou a minima d’une usure classique de parties communes qui ne sont pas neuves.

Ces seuls éléments apparaissent insuffisants à démontrer avec l’évidence requise en référé que les traces et éclats relevés ne préexistaient pas au commencement des travaux réalisés par les défendeurs et ont été causés par eux.

En conséquence, en l’absence d’autres éléments versés aux débats, il n’y pas lieu à référé sur la demande de dommages intérêts provisionnelle formulée au titre des réparations des dégradations des parties communes.

III – Sur les demandes reconventionnelles de la société FINANCIERE LUTETIA et de M. [M]

En application de l’article 835 alinéa second du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est rappelé que le bénéfice de ces dispositions suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable et qu’il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine de la juridiction.

L’article 14 de la loi n°65-557 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser de travaux suite aux infiltrations :

En l’espèce, les défendeurs produisent le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juin 2022 comportant la résolution n°13.1, adoptée à l’unanimité des 23 copropriétaires présents, et prévoyant qu’à la suite d’une chute de pierre en façade sur la corniche/bandeau du 5ème étage ([Localité 11] NOEL) en juin 2021, ces parties fragilisées doivent faire l’objet de reprise. Il est précisé que l’assemblée générale décide de confier ces travaux à M. [X], vote un budget de 5 000 euros TTC et donne pouvoir au conseil syndical pour choisir au mieux le devis et l’entreprise qui les réalisera.

Il n’est pas contesté que cette résolution est définitive, celle-ci n’ayant fait l’objet d’aucune contestation. De même, il n’est pas contesté que les travaux votés lors de l’assemblée générale du 2 juin 2022 n’avaient pas été réalisés lorsque les premières infiltrations ont été constatées par M. [M], ce que confirment également les échanges de mail entre M. [N], président du syndic CANOPEE GESTION et M. [M] le 19 mars 2025 et la déclaration de sinistre enregistrée par la société FINANCIERE LUTETIA auprès de sa compagnie d’assurance le 31 janvier 2025.

Il est dès lors démontré l’existence d’une obligation pesant sur le syndicat des copropriétaires d’exécuter ces résolutions et de s’assurer de l’exécution des travaux approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires soulève une contestation en affirmant que les travaux ont été réalisés depuis et que les défendeurs n’ont adressé aucune réclamation au syndic depuis la réalisation des travaux. Cependant, les défendeurs soutiennent que des infiltrations perdurent.

Au cas présent, il résulte de la facture n°2025-04-0876 du 30 avril 2025 qu’une intervention a été effectuée le 3 avril 2025 relative à la reprise des enduits dégradés en façade 5ème étage côté rue, conformément au devis n° HMS 2025/03178. Le rapport d’intervention, daté du 6 mai 2025, mentionne deux interventions, les 2 et 24 avril 2025, consistant en la reprise des enduits dégradés de la façade, l’application de deux couches d’un badigeon et d’un hydrofuge conformément au devis n° HMS 2025/03178.

Si deux courriels de M. [M], adressés à M. [N] les 14 et 15 avril 2025, après un premier passage des cordistes et une première intervention mentionnent la persistance des infiltrations, aucun autre échange avec le syndic ne fait état de la persistance des infiltrations après la seconde intervention du 24 avril 2025.

Cependant, les défendeurs soutiennent que des infiltrations perdurent et versent à l’appui de cette allégation le procès-verbal du 5 juillet 2025 contenant des photographies d’une bordure de fenêtre dégradée, ainsi que des traces de peinture décollée et de fissures au niveau du plafond à côté de fenêtres.

Si ces photographies ont date certaine et ont été géolocalisées par le commissaire de justice dans l’immeuble litigieux, elles sont insuffisantes à démontrer la persistance d’infiltrations actives après les interventions réalisées en avril 2025. En effet les traces de cloques et décollement de peinture peuvent parfaitement résulter des infiltrations antérieures à l’intervention, et la photographie de la bordure de fenêtre ne permet pas de déterminer avec évidence la nature et la qualité de l’intervention réalisée.

Dès lors, sans autre élément, la demande se heurte à une contestation sérieuse et sera rejetée.

Sur la demande de provision :

Les défendeurs font valoir que les infiltrations provenant de la façade les ont contraints à faire procéder, à deux reprises, à la réfection des corniches en plâtre et à la reprise des peintures du mur principal et du plafond. Ils ajoutent qu’une troisième intervention sera nécessaire au regard de la persistance des infiltrations et sollicitent au total le versement d’une provision d’un montant de 27 640 euros au regard du retard d’exécution des travaux par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir n’avoir jamais eu connaissance des infiltrations présentes dans l’appartement des défendeurs avant la notification des premières conclusions des requérants.

Pour autant il résulte des différentes pièces (et en particulier des échanges de mails entre M. [N] et M. [M] les 19 et 26 mars 2025) que le syndic était informé des désordres et n’a jamais contesté le lien de causalité entre les infiltrations constatées par M. [M] et la nécessité de réaliser les travaux de reprise de la façade. D’ailleurs le syndicat des copropriétaires a fait venir une entreprise à la suite des demandes répétées de M. [M].

Les défendeurs produisent, à l’appui de leur demande, une facture (référencée 2025/201) d’un montant 17 640 euros détaillant les travaux de reprise de platerie et de peinture du plafond et du mur du salon à la suite de l’infiltration d’eau au niveau de la façade extérieure de l’immeuble, réalisés en février et en mars 2025 par la société AR BATI, avant l’intervention des cordistes pour la reprise de la façade. Ils produisent également la preuve du virement effectué à l’entreprise le 21 mars 2025 correspondant à cette facture.

Il convient cependant de relever que si le procès-verbal de commissaire de justice du 5 juillet 2025 contient des photographies prises par les défendeurs mais datées et géolocalisées par le commissaire de justice, ces photographies sont insuffisantes à déterminer le lieu exact et l’ampleur des désordres. Par ailleurs ce document ne permet pas à lui seul d’établir que la détérioration de la façade est la cause directe et unique des désordres persistants dans l’appartement des défendeurs, et ce d’autant plus que des travaux ont été réalisés par la société AR BATI.

En outre, les défendeurs ne produisent aucun document technique, ou expertise, permettant de démontrer, avec l’évidence requise en référé, le lien direct entre l’étendue des désordres allégués et l’état de la façade de l’immeuble.

Dans ces conditions, il existe une contestation sérieuse quant à l’obligation du syndicat des copropriétaires de s’acquitter des sommes sollicitées par les défendeurs, de sorte que ces derniers seront déboutés de leur demande de provision.

Sur la demande de provision au titre de la procédure abusive

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. ».

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La défense en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalant au dol.

Il convient de rappeler que l’amende civile sollicitée sur le fondement de l’article 32-1 susvisé, contrairement aux dommages et intérêts, est versée au Trésor public et non au défendeur.

Toutefois, le juge des référés a également le pouvoir de prononcer une condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Les défendeurs invoquent le caractère abusif de la présente procédure initiée par le syndicat des copropriétaires et les consorts [T].

En réplique, les requérants indiquent que leur seule motivation était de faire respecter le règlement de copropriété, ainsi que les parties privatives et communes de l’immeuble et qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un préjudice.

Au cas présent, il convient de relever que les défendeurs ne démontrent ni la mauvaise foi des requérants, ni le préjudice qu’ils auraient subi résultant de la défense exercée par ces derniers, étant rappelé que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute.

Dès lors, le caractère abusif de la procédure n’est pas établi, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En raison des éléments qui précèdent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et M. et Mme [T], qui succombent principalement, doivent supporter in solidum la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Compte-tenu du contexte de cette affaire, il est équitable de dire que chaque partie gardera la charge de ses frais irrépétibles. Les demandes seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Recevons Mme [A] [L] [T] en son intervention volontaire ;

Déclarons recevables les demandes formées à l’encontre de M. [R] [M] ;

Rejetons la demande de communication de documents relatifs aux travaux ;

Rejetons la demande de libération et de remise en état des places de stationnement ;

Rejetons la demande de libération et de remise en état des WC communs situés au cinquième étage ;

Rejetons la demande de M. [W] [T] et Mme [A] [L] [T] en paiement de la somme de 8 123,50 euros au titre des travaux de reprise des fissures affectant leur appartement ;

Rejetons la demande de M. [W] [T] et Mme [A] [L] [T] en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommage intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Rejetons la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] en paiement de la somme de 11 008,80 euros au titre des réparations des dégradations des parties communes ;

Rejetons la demande reconventionnelle de remise en état de la façade l’immeuble au cinquième étage ;

Rejetons la demande reconventionnelle de la société FINANCIERE LUTETIA et M. [R] [M] en paiement provisionnel de la somme de 27 640 euros en réparation du préjudice subi à raison de la non-réalisation des travaux ;

Rejetons la demande reconventionnelle de la société FINANCIERE LUTETIA et M. [R] [M] en paiement de la somme de 2 000 euros à titre dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Rejetons les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et M. [W] [T] et Mme [A] [L] [T] aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 12] le 29 août 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ