TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/05525

N° Portalis 352J-W-B7G-CWX57

N° MINUTE : 5

contradictoire

Assignation du :

06 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDERESSE

Société d’exploitation Esmeralda Resort (S.E.E.R.)

SARL,

[Adresse 6],

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Sylvaine BOUSSUARD LE CREN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0020

DÉFENDERESSE

Société JOLO

SARL,

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Samuel LEMAÇON de la SELAFA JEAN CLAUDE COULON ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0002

Décision du 19 Décembre 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 22/05525 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWX57

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 14 Octobre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique en date du 6 décembre 2000, la société d’Exploitation Esmeralda Resort (ci après la S.E.E.R.) a pris à bail, à usage commercial d’hébergement, la villa meublée n°107 comprenant quatre studios n°1, n°2, n°3 et n°4, dépendant du [Adresse 7] » situé à [Adresse 1]) lequel comporte un ensemble de 18 villas contenant 2 à 4 lots appartenant à un ou des propriétaires distincts.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives, commençant à courir le 6 décembre 2000 pour venir à échéance le 6 décembre 2009 moyennant un loyer annuel 304 000,00 francs, soit 46 344,50 euros, payable le premier jour de chaque trimestre, à terme échu.

La SARL Jolo a acquis les locaux objets de ce bail par acte authentique du 27 décembre 2000.

Le bail a été renouvelé amiablement par acte du 29 mars 2011, à compter rétroactivement du 1er janvier 2010 pour venir à expiration le 31 décembre 2018, moyennant un loyer binaire (une partie variable et une partie fixe).

Il s’est ensuite poursuivi tacitement en vertu de l’article L.145-9 du code de commerce, jusqu’à ce que la S.E.E.R. fasse signifier à la société Jolo, par acte d’huissier du 30 septembre 2020, une demande de renouvellement à effet du 1er octobre 2020.

La société Jolo a répondu à cette demande par acte extra-judiciaire du 18 novembre 2020 acceptant le principe du renouvellement du bail mais exprimant le fait qu’elle n’avait pas reçu communication des chiffres d’affaires réalisés par la preneuse depuis 2016, l’empêchant ainsi de vérifier si elle était redevable du loyer variable sur les exercices 2017 à 2019.

La société Jolo a proposé de réviser le loyer à hauteur de 37 300 euros HT fixe annuel, et de renoncer pour l’avenir au loyer variable, dont elle n’avait pas la capacité de vérifier l’application du fait de la carence de son preneur.

Cette demande de révision n’a pas été acceptée par le preneur et aucune des parties n’a saisi le juge des loyers, de sorte que le loyer ancien continue depuis de s’appliquer.

Se plaignant d’impayés de loyers et charges, la société Jolo a fait délivrer à la S.E.E.R., par exploit d’huissier du 9 mars 2022, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à lui payer la somme totale de 2 031,78 euros.

C’est dans ce contexte que, par acte extra judiciaire signifié le 6 mai 2022, la S.E.E.R. a fait assigner la SARL Jolo devant le tribunal judiciaire de Paris sollicitant à titre principal la nullité du commandement de payer.

Par acte authentique du 29 juillet 2022, la société Jolo a cédé les locaux objets du bail.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 octobre 2023, la S.E.E.R. demande au tribunal de :

— se déclarer territorialement compétent ;

— constater que les factures de loyers visées au commandement avaient été réglées antérieurement à sa délivrance ;

— dire que le bail ne met pas la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à sa charge ;

— condamner la société Jolo à lui rembourser la somme de 2 486,00 euros au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères des années 2018, 2019 et 2020 ;

— ordonner la compensation de cette somme avec celles dont la S.E.E.R. serait éventuellement jugée redevable à l’égard de la société Jolo ;

— dire nul et de nul effet le commandement de payer et donc dire n’y avoir lieu à application de la clause résolutoire, la société Jolo y ayant par ailleurs renoncé ;

Plus généralement,

— débouter la société Jolo de toutes ses demandes ;

Subsidiairement, s’il restait un solde dû par elle au regard de ce qui précède, lui accorder un délai de 2 ans ainsi que cela est prévu par l’article 1343-5 du code civil, pour s’acquitter des sommes dont elle serait jugée redevable conformément au bail ;

— condamner la société Jolo aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sylvaine Boussuard-Le Cren ainsi qu’à lui payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 mai 2023, la société Jolo demande au tribunal de :

A titre principal :

— constater l’absence de paiement des factures visées par le commandement de payer du 9 mars 2022 ;

— débouter la S.E.E.R. de sa demande de condamnation au remboursement ses soins de la refacturation à la S.E.E.R. des sommes dues au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2018, 2019 et 2020 ;

— débouter la S.E.E.R. de sa demande de compensation ;

Reconventionnellement :

— condamner la S.E.E.R. à lui payer les sommes suivantes :

* 24 000 euros, sauf à parfaire, au titre des loyers impayés, intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 mars 2022 ;

* 5 733,70 euros, sauf à parfaire dans l’attente de la détermination du loyer variable des années 2017, 2018, 2019 et 2021, au titre du loyer variable pour l’année 2019 ;

* 3 782 euros au titre de la refacturation de la taxe foncière 2021, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 mars 2022 ;

* 2 230 euros au titre de la refacturation de la taxe foncière 2022 sur la période du 1er janvier au 28 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 1er février 2023 ;

* 200 euros au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement ;

— débouter la S.E.E.R. de sa demande de délai de paiement ;

En tout état de cause :

— débouter la S.E.E.R. de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la S.E.E.R. à lui verse la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la S.E.E.R. aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré en date du 9 mars 2022.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2023.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes de donner acte ou de constat

Le dispositif des conclusions des parties contient diverses demandes de “Déclarer”, “Constater”, “Dire et juger”.

Il est rappelé, au visa de l’article 12 du code de procédure civile, que ne doivent pas faire l’objet d’une mention au dispositif les demandes des parties tendant à voir dire et juger ou déclarer ou constater, qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert

Sur la demande de nullité commandement de payer délivré le 9 mars 2022 et sur ses effets

Selon les articles 1134 devenu 1103 et 1728 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à celles qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les contrats doivent en outre être négociés, formés et exécutés de bonne foi et cette exigence s’applique à la délivrance d’un commandement de payer. La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

Ces dispositions sont d’ordre public et les parties ne peuvent y déroger.

En outre, pour être valable, le commandement visant la clause résolutoire doit être précis et permettre au locataire de savoir exactement ce que le bailleur attend.

En revanche, un commandement de payer délivré pour des sommes supérieures à ce que doit le preneur n’est pas nul, mais produit ses effets pour les sommes réellement dues

Aux termes de ses dernières conclusions, la S.E.E.R. demande au tribunal de “dire nul et de nul effet le commandement de payer et donc dire n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire la société Jolo y ayant d’ailleurs renoncé.”

La société Jolo, qui a cédé les locaux objets du bail, ne demande pas au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte qu’il n’est pas contesté que l’acte n’a pas produit ses effets quant à l’acquisition de cette clause.

Le tribunal reste cependant saisi de la demande de nullité de l’acte et de nullité de ses effets formée par la S.E.E.R. quand bien même la société Jolo a renoncé dans le cadre de la présente instance à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire.

La S.E.E.R. fait valoir au soutien de sa demande différentes contestations portant toutes sur bien fondé des sommes réclamées aux termes de l’acte ; elle en conclut que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi.

A titre liminaire, le tribunal relève que ces griefs n’affectent pas la validité formelle de l’acte, ce qui est susceptible d’entrainer sa nullité dans les conditions prévues à l’article 114 du code de procédure civile, mais ses effets.

S’agissant de la régularité formelle du commandement, le bail commercial litigieux comprend une clause résolutoire qui énonce qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail ou à défaut de paiement des frais de poursuite, et un mois après une mise un commandement de payer ou une sommation demeurée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer délivré par la société Jolo à la S.E.E.R. par acte d’huissier du 9 mars 2022 reproduit intégralement cette clause résolutoire et l’article L.145-41 du code de commerce, et détaille les sommes dues, avec factures annexées. Il est donc régulier en la forme.

Dès lors, le tribunal rejettera la demande de nullité du commandement de payer présentée par la S.E.E.R.

S’agissant des effets du commandement, la S.E.E.R. conteste les sommes qui y sont réclamées et soutient qu’il a été délivré de mauvaise foi par la société Jolo.

Sur les sommes réclamées aux termes du commandement de payer

La S.E.E.R. expose d’une part que les loyers réclamés au commandement avaient déjà été réglés lorsque celui-ci a été signifié le 9 mars 2022, d’autre part que la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères (TEOM) ne pouvaient être mises à sa charge. Elle ajoute qu’elle n‘était en tout état de cause pas tenue de payer les loyers pendant les périodes de fermeture administrative, c’est à dire du 17 mars 2020 au 18 décembre 2020 (soit 9 mois), de sorte qu’il convient “d”annuler le commandement de payer du 15 février 2022.”

Sur l’exigibilité des loyers pendant les périodes de fermeture administrative

La S.E.E.R. soutient qu’elle a été confrontée en 2020 puis 2021 à la perte partielle de la chose louée conformément aux dispositions de l’article 1722 du code civil et qu’elle a subi une perte économique pendant cette période justifiant “une réduction de loyer” et ayant pour conséquence la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré par la société Jolo.

A titre liminaire, il convient de relever que le commandement de payer litigieux ne porte pas sur les loyers dus pendant la crise sanitaire.

En tout état de cause, selon l’article 1722 du code civil, « si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail».

La perte visée à l’article 1722 du code civil peut correspondre à une perte matérielle mais selon la jurisprudence, également à une perte fonctionnelle, caractérisée lorsque l’utilisation prévue par le bail du local loué pour une activité commerciale industrielle ou artisanale est totalement impossible ou diminuée.

Si les locaux loués ont été concernés par les mesures de fermeture au public prises en application de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 et de ses décrets d’application, ainsi que de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, il est constant que durant les périodes successives de confinement dues à la pandémie mondiale de Covid-19, la société Jolo a maintenu les locaux loués à la disposition de la S.E.E.R. , dans le cadre de l’exécution du bail commercial liant les parties.

Il n’existe pas de disposition particulière de nature à influer sur le principe d’exigibilité des loyers pendant le temps d’interdiction au public des commerces dits non essentiels et l’effet de l’interdiction de recevoir du public, qui était générale et temporaire, avait pour seul objectif de préserver la santé publique et était sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, de sorte qu’elle ne peut être assimilée à la perte de la chose, ni totale, ni même partielle, au sens de l’article 1722 du code civil, comme l’a jugé la Cour de cassation dans des arrêts de principe ( 3e civ. 30 juin 2022. Pourvois n° 21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190).

Le moyen soulevé de ce chef par la S.E.E.R. est donc inopérant, tout comme celui tiré d’une “perte économique” qui ne saurait justifier la suspension de l’exigibilité des loyers.

Sur les loyers réclamés à hauteur de 24 000 euros.

Aux termes du commandement de payer litigieux, la société Jolo sollicite la condamnation de la S.E.E.R. à lui payer la somme de 24 000 euros au titre des loyers impayés selon factures annexées à l’acte à savoir :

— la facture du 26 juin 2021 au titre des loyers du 1er avril au 30 juin 2021 : 8 000 euros,

— la facture du 21 septembre 2021 au titre des loyers du 1er juillet au 30 septembre 2021: 8 000 euros,

— la facture au titre des loyers du 1er octobre au 31 décembre 2021 : 8 000 euros.

La S.E.E.R. s’oppose à cette demande, faisant valoir qu’elle verse aux débats des avis de virements correspondant à ces trois factures, en date du 2 juillet 2021, du 8 octobre 2021, et du 7 janvier 2022, de sorte que les loyers réclamés au commandement étaient déjà réglés lors de la signification de l’acte.

La société Jolo réplique que la S.E.E.R. n’a pas imputé les trois virements en litige à une dette particulière, de sorte que ces paiements ont été imputés sur les dettes les plus anciennes à savoir les paiements de loyers entre le 1er trimestre 2020 et le 1er trimestre 2021, par application des dispositions de l’article 1342-6 du code civil.

En application des dispositions de l’article 1342-6 du code civil, “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.”

En l’espèce, c’est à juste titre que la société Jolo fait valoir qu’elle était légitime à imputer les trois virements invoqués par la S.E.E.R, faute d’indication de cette dernière lors de leur émission, sur la dette la plus ancienne, la société preneuse ne contestant pas ne pas avoir réglé les loyers en 2020 pendant les périodes de fermeture administratives dues à l’épidémie de Covid 19 (même si elle soutient que ces loyers n’étaient pas exigibles).

A la date de signification du commandement de payer, les loyers des 2èmes, 3ème et 4ème trimestre 2021 réclamés par la bailleresse n’avaient donc pas été réglés par la S.E.E.R., contrairement à ce que celle-ci soutient à tort.

Sur la taxe foncière et la TEOM

Aux termes du commandement en litige, la société Jolo réclame à la S.E.E.R. la somme de 3 782 euros au titre de la taxe foncière 2021.

La S.E.E.R. en conteste le montant, faisant valoir que selon le bail, seul le remboursement de la taxe foncière est expressément mis à la charge du locataire, le contrat étant en revanche muet sur la question de la TEOM. Elle en conclut que la somme de 825 euros n’est pas due et réfute toute acceptation tacite de la dette.

La société Jolo réplique que cette taxe est une taxe additionnelle à la taxe foncière sur les propriétés bâties figurant dans l’avis de la taxe foncière ; qu’elle est assise sur la même base que la taxe foncière ou la taxe d’habitation c’est à dire la valeur cadastrale qui en fait une taxe locative. Elle ajoute que les dispositions du contrat liant les parties permettent de déduire que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est bien due par le preneur lequel s’est d’ailleurs acquitté volontairement de celle-ci les années précédentes.

L’article R145-3 du code du commerce applicable au contrat en cours dispose que ne peuvent être imputés au locataire les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

Le contrat de bail qui fait la loi des parties prévoit :

“Impôts

Le Preneur acquittera ses contributions personnelles, taxe locative, taxe professionnelle, et généralement tous impôts, contributions et taxes auxquels il est assujetti professionnellement”.

“ Taxe foncière

La taxe foncière sera supportée par le Preneur qui est d’ores et déjà autorisé par le Bailleur à discuter avec l’Administration Fiscale l’assiette de la taxe foncière mise à sa charge.”

“Charges locatives diverses

Le Preneur satisfera à toutes les charges de ville et de police auxquelles les occupants sont ordinairement tenus. Il remboursera au Bailleur toutes les taxes locatives que celui-ci aurait payées pour son compte.”

En matière de bail commercial, les clauses sont d’interprétation stricte et s’interprètent en faveur de celui qui s’oblige, en l’espèce la S.E.E.R.

Aux termes de l’article 1523 du code général des impôts, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est imposée au nom des propriétaires ou usufruitiers redevables et exigible contre eux et leurs principaux locataires. Il s’agit donc d’une taxe qui est légalement due par le propriétaire, quand bien même l’administration fiscale peut en poursuivre son recouvrement également contre le locataire.

L’article 1520 du même code énonce que les collectivités territoriales qui assurent la collecte des déchets peuvent instituer une taxe destinée à pourvoir aux dépenses du service. Il s’agit donc d’un impôt local facultatif qui, lorsqu’il est institué, porte sur les propriétés bâties assujetties à la taxe foncière. Cet impôt apparaît sur l’avis d’imposition du propriétaire relatif à la taxe foncière car son assiette est constituée par le revenu net cadastral servant de base au calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Il s’ensuit qu’il s’agit d’une taxe additionnelle à la taxe foncière et non d’une de ses composantes.

Ainsi dans la mesure où cette taxe n’est pas une composante de la taxe foncière mais une taxe additionnelle facultative attachée légalement à la qualité de propriétaire, elle doit expressément être mise à la charge du preneur par une stipulation expresse et dénuée d’ambiguïté du bail conclu entre les parties s’agissant d’un bail commercial.

Dans ces conditions, au regard des éléments qui précèdent, il convient d’interpréter strictement le contrat et de dire qu’en l’absence d’une clause explicite prévoyant la prise en charge de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par le preneur, la S.E.E.R. n’est pas redevable de ladite taxe.

Au vu de l’avis de taxe foncière 2018 versé aux débats, la somme de 824 euros doit donc être déduite de la somme réclamée au titre du commandement de payer, lequel demeure néanmoins valable à hauteur de la somme en principal de 26958 euros, de sorte que la S.E.E.R. ne peut valablement soutenir que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par la bailleresse, pour des sommes non dues.

Sur l’absence de bonne foi de la bailleresse à raison des négociations ayant existé entre les parties

La S.E.E.R. soutient que la société Jolo avait, dans une lettre recommandée avec accusé de réception avec avis de réception du 13 novembre 2020, accepté un report d’échéance et un étalement des paiements à partir de 2022 sur deux années, proposition sur laquelle elle n’est jamais revenue et que la société preneuse a accepté, payant la taxe foncière pour l’année 2020 et reprenant les paiements dès qu’elle a pu, à la fin du 2ème trimestre 2020.

La société Jolo réplique avoir été particulièrement compréhensive avec son preneur lequel n’a jamais répondu à ses propositions d’échéancier ou de report de dette, dont celle faite par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 novembre 2020, qui n’a pas été retirée par la S.E.E.R. ; elle expose en outre que la taxe foncière due au titre de l’année 2020 a été payée en 2021, et donc en dehors du délai accordé dans la proposition faite le 13 novembre 2020 et qu’elle a attendu près de deux ans avant de délivrer le commandement de payer du 9 mars 2022.

Il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, c’est à dire dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.

Pour autant, la S.E.E.R. ne peut valablement se prévaloir en l’espèce d’une exécution de mauvaise foi du bail par le bailleur qui justifie avoir à plusieurs reprises fait des propositions à la société preneuse ; étant relevé que si en réponse à la demande de la lettre du 12 octobre 2020, par laquelle la S.E.E.R. a sollicité des mesures exceptionnelles en raison du Covid-19, la société Jolo a accepté un report de règlement des échéances des 3ème et 4ème trimestre 2020, d’une part ce report était conditionné au remboursement de la taxe foncière 2020 avant le 31 décembre 2020, d’autre part la S.E.E.R. n’a pas répondu à cette proposition.

L’absence de bonne foi de la société Jolo n’est en conséquence nullement caractérisée en l’espèce.

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, la demande de la S.E.E.R. visant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 9 mars 2022 par la société Jolo sera rejetée.

Sur la demande de la S.E.E.R. visant à obtenir le remboursement des sommes versées au titre de la TEOM

Compte tenu des observations sus visées, la S.E.E.R. est fondée à réclamer le remboursement des sommes versées au titre de la TEOM, qui ne lui était pas imputable, étant entendu que le paiement par le passé de cette taxe par le preneur ne vaut pas renonciation à se prévaloir d’un indû à ce titre.

Il sera donc fait droit à la demande de la S.E.E.R. visant à obtenir le remboursement de la somme de 2 486 euros au titre des TEOM réclamées pour les années 2018, 2019 et 2020.

Sur la dette locative

Il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sous le bénéfice des observations sus visées, compte tenu des décomptes et justificatifs produits, et alors qu’aucun élément produit par la S.E.E.R. ne permet de remettre en cause le tableau établi par la société Jolo relatif aux factures, aux paiements et à leur imputation, il y a lieu de déclarer la S.E.E.R. redevable de la somme de 24 000 euros au titre des loyers dus pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2021.

La S.E.E.R. sera condamnée à payer cette somme à la société Jolo, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2022, date de signification du commandement de payer.

S’agissant de la taxe foncière réclamée pour l’année 2021, la créance de la société Jolo envers la S.E.E.R. sera arrêtée à un montant de 2957 euros, déduction faite de la TEOM.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la réclamation de la bailleresse au titre de la taxe foncière 2022 (à hauteur de 2 230 euros), faute d’avis d’imposition produit à l’appui de la seule facture versée aux débats.

La société Jolo réclame en outre la somme de 5733, 70 euros au titre du loyer variable pour l’année 2019, faisant exposer que le chiffre d’affaires réalisé pour cette année dépasse le montant fixé pour le loyer variable comme le révèlent les comptes 2019 versés aux débats.

La S.E.E.R. soutient que le seuil de déclenchement (2 233 000 euros) de la part variable du loyer n’a jamais été dépassé ni même atteint dès lors que selon le bail, le chiffre d’affaires servant de base de calcul est le seul chiffre d’affaires lié à l’hébergement auquel il n’y a donc pas lieux d’ajouter les produits divers (notamment la restauration), la société Jolo n’étant pas propriétaire des murs du restaurant qui n’entrent pas dans le cadre du bail.

Le contrat de bail qui fait la loi des parties prévoit, au titre du loyer :

“1) Une partie fixe de 28.000 € (VINGT HUIT MILLE EUROS) qui constituera le loyer minimum garanti, payable à terme échu, par quart, les 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre de chaque année. Cette partie fixe sera portée à 30.000 € (TRENTE MILLE EUROS) pour l’année 2011 puis, à partir de 2012, elle s’établira à 32.000 € (TRENTE DEUX MILLE EUROS) pour la durée restant à courir du présent bail.

Toutefois, le PRENEUR ayant d’ores et déjà réglé au BAILLEUR le loyer du 1er trimestre 2010 sur la base du loyer du bail antérieur expiré, cette somme lui restera définitivement acquise, à titre transactionnel, et le loyer sera fixé à 7.000 € par trimestre seulement pour les trois derniers trimestres de l’année 2010.

2) Une partie variable qui sera versée au BAILLEUR dès lors que le chiffre d’affaires hébergement annuel du PRENEUR résultant de son exploitation hôtelière des 65 chambres de l’Hôtel Esméralda Resort excédera le seuil de 2.158.000 €. L’assiette de calcul de la partie variable du loyer est un tiers de l’excédent ainsi défini. Le pourcentage appliqué pour le calcul du loyer variable sera de 1,33 % par studio, soit 5,32 % pour l’ensemble des lots 107-1, 107-2, 107-3 et 107-4. Ce seuil passera à 2.195.000 € en 2011 et à 2.233.000 € à partir de 2012 et pour la durée restant à courir du présent bail. Le pourcentage pour le calcul du loyer variable restera inchangé.

De convention expresse, et afin de simplifier les opérations de comptabilité et de

vérifications des comptes nécessaires à la détermination de la partie variable du

loyer, les parties conviennent que le chiffre d’affaires retenu pour le calcul ci-dessus

exposé sera le chiffre d’affaires de l’année civile courant du 1er janvier au 31

décembre.”

C’est à juste titre que la S.E.E.R. fait valoir que la base de calcul du loyer variable doit être, conformément au contrat qui fait la loi des parties, le chiffre d’affaires hébergement annuel résultant de l’exploitation hôtelière et non le chiffres d’affaires extrait du compte de résultat dont se prévaut la société Jolo, qui regroupe d’autres activités.

Dès lors, il n’est pas établi que le seuil de déclenchement du loyer variable a été atteint, le chiffres d’affaires qui apparaît sur le compte de résultat s’agissant de la partie hôtelière relative aux chambres étant de 1 109 990 euros et l’expert comptable attestant quant à lui d’un montant de 2 209 455 euros.

La demande formée de ce chef par la société Jolo sera donc rejetée.

La S.E.E.R. réclame enfin la condamnation de la société Jolo à lui payer la somme de 200 euros (40 euros x 5 factures) à titre d’indemnité forfaitaire de recouvrement, sur le fondement des articles L441-10 et D 441-5 du code de commerce.

Pour autant, ces textes sont inscrits dans un chapitre sur la transparence des marchés et ne concernent que les relations d’affaires entre un producteur, un prestataire de services, grossiste ou importateur et un acheteur de produit ou demandeur de prestation de services pour une activité professionnelle et ne sont pas applicables au présent litige relatif à l’exécution d’un bail.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de délais de la S.E.E.R.

En application des dispositions de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au soutien de sa demande de délais, la S.E.E.R. fait valoir qu’elle a été durement éprouvée par les effets de la crise sanitaire et de la tempête Irma, à la suite de laquelle elle a été contrainte de faire réaliser d’importants travaux de remise en état.

La société Jolo s’oppose à cette demande.

Malgré la possibilité offerte au juge, en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil sus visées, d’accorder des délais de paiement au débiteur de bonne foi en situation de régler sa dette, il serait inopportun en l’espèce d’accorder de tels délais à la S.E.E.R. compte tenu de l’ancienneté de la dette, la société débitrice ayant déjà bénéficié de facto de larges délais.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

La S.E.E.R. qui succombe supportera la charge des dépens en ce compris le coût du commandement du 9 mars 2022.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à la société Jolo la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le prononcé de l’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Rejette la demande de la société d’exploitation Esmaralda Resort (S.E.E.R.) visant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer signifié par la SARL Jolo le 9 mars 2022,

Condamne la société d’exploitation Esmaralda Resort (S.E.E.R.) à payer à la SARL Jolo les sommes suivantes :

* 24 000 euros au titre des loyers dus pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2022,

* 2957 euros au titre de la taxe foncière 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2022,

Rejette le surplus des demandes en paiement de la SARL Jolo formé au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de la taxe foncière sur la période du 1er janvier au 28 juillet 2022, du loyer variable et des indemnités de recouvrement,

Condamne la SARL Jolo à payer à la société d’exploitation Esmaralda Resort (S.E.E.R.) la somme de 2 486 euros au titre du remboursement de la taxe des ordures ménagères pour les années 2018, 2019 et 2020,

Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties,

Rejette la demande de délais de la société d’exploitation Esmaralda Resort (S.E.E.R.),

Condamne la société d’exploitation Esmaralda Resort (S.E.E.R.) à payer à la SARL Jolo la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la société d’exploitation Esmaralda Resort (S.E.E.R.) aux dépens en ce compris le coût du commandement signifié le 9 mars 2022,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit

Fait et jugé à [Localité 8] le 19 Décembre 2024.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME