TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [S] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01946 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ECI

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 18 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0516

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [X], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01946 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ECI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 avril 2023, Madame [E] [M] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [X] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3].

Pour la prise à bail du logement, et dans le cadre du dispositif VISALE, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire au profit du bailleur pour le paiement des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1200 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [S] [X] le 10 janvier 2024.

Par assignation du 30 janvier 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3013 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1200 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 22 mai 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l’intégralité de ses demandes actualisées à la somme de 3513 euros pour l’arriéré locatif. Elle déclare, par ailleurs, accepter le bénéfice de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Monsieur [S] [X] a comparu et demandé des délais de paiement pour s’acquitter de la dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la recevabilité de l’action de la caution

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le contrat de cautionnement conclu entre le bailleur et la société ACTION LOGEMENT prévoit par ailleurs que la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle et que la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail et fixation de l’indemnité d’occupation.

La caution subrogée dans les droits du créancier est ainsi en droit d’exercer l’action en résolution du bail qui lui permet sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

En conséquence, il y a lieu de constater que l’action aux fins de résiliation du bail entreprise par la caution après règlement des loyers impayés au bailleur est bien recevable.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 9 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1200 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La demanderesse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 mars 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la demanderesse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la demanderesse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

3. Sur la dette locative

Le locataire est tenu au paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail.

En l’espèce, le décompte des paiements réalisés par la société ACTION LOGEMENTS SERVICES entre les mains du bailleur et les quittances subrogatives signées par ce dernier établissent que la société ACTION LOGEMENTS SERVICES avait pris en charge le paiement des loyers et charges dus par le locataire à hauteur d’un montant total le 12 mai 2025 terme de mai inclus de 3513 euros.

Monsieur [S] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7 et 1343-10 du code civil compte tenu des paiements effectués depuis la délivrance du commandement de payer.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [S] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail

Il y a lieu d’allouer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans l’hypothèse du maintien dans les lieux du défendeur ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, à hauteur des sommes qu’elle aura réglées à ce titre au bailleur et justifiées par une quittance subrogative.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [S] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 avril 2023 entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES, d’une part, et Monsieur [S] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 10 mars 2024,

CONDAMNE Monsieur [S] [X] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3513 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025, terme de mai inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Monsieur [S] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que les règlements devront intervenir le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [S] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

∙ le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 mars 2024,

∙ le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

∙ la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

∙ le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

∙ Monsieur [S] [X] sera condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, à charge pour la société ACTION LOGEMENT SERVICES de présenter une quittance subrogative portant sur ladite indemnité d’occupation,

REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [S] [X] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 janvier 2024 et celui de l’assignation du 30 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge