TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Marie-Christine JANIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Magali SUROWIEC

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02760 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KT6

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [B] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marie-Christine JANIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0857

DÉFENDERESSE

Madame [V] [F]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Magali SUROWIEC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1055

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02760 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KT6

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [V] [F] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 4], occupé par M. [B] [R] depuis le mois d’avril 2013.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025, M. [B] [R] a assigné Mme [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— ORDONNER à Mme [F] d’établir à M. [R] un contrat de bail écrit conforme aux dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir,

— ORDONNER que la date de prise d’effet de ce contrat de bail soit celle de l’entrée dans les lieux du locataire, soit le 25 avril 2013, moyennant un loyer de l050 euros par trimestre, soit 350 euros par mois, charges comprises,

— CONDAMNER Mme [F] à payer à M. [R] la somme de 61061 euros (sauf à parfaire), selon décompte arrêté au mois de mars 2025, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de la non remise d’un contrat de location écrit,

— La CONDAMNER à payer à M. [R] la somme de 20000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— LA CONDAMNER à payer à M. [R] la somme de 20000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— ENJOINDRE Mme [F] d’avoir à déclarer son locataire au Syndic de l’immeuble et d’en justifier à M. [R], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir,

— ENJOINDRE Mme [F] de remettre à M. [R] un RIB pour permettre le règlement de son loyer par virement bancaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir,

— LA CONDAMNER au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 11 avril 2025 l’affaire a été renvoyée, à la demande de Mme [V] [F], à l’audience du 26 septembre 2025.

À cette audience M. [B] [R], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement demande :

— ORDONNER à Mme [F] d’établir à M. [R] un contrat de bail écrit conforme aux dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir,

— ORDONNER que la date de prise d’effet de ce contrat de bail soit celle de l’entrée dans les lieux du locataire, soit le 25 avril 2013, moyennant un loyer de 1050 euros par trimestre, soit 350 euros par mois charges comprises,

— ORDONNER que ce contrat de bail soit accompagné d’un état des lieux établi contradictoirement tenant compte des travaux réalisés par M. [R], ainsi que d’un dossier de diagnostic technique (incluant le diagnostic de performance énergétique),

— CONDAMNER Mme [F] à payer à M. [R] la somme de 45 490 euros (sauf à parfaire) pour les années 2013 à 2025 à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de la non remise d’un contrat de location écrit,

— LA CONDAMNER à payer à M. [R] la somme de 20000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— LA CONDAMNER à payer à M. [R] la somme de 20000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— LA CONDAMNER à payer à M. [R] la somme de 10000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et physique,

— LA CONDAMNER à payer à M. [R] la somme de 1240,36 euros à titre de remboursement des factures de travaux payées par lui de mai à septembre 2013,

— ENJOINDRE Mme [F] d’avoir à déclarer son locataire au Syndic de l’immeuble et d’en justifier à M. [R], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir,

— ENJOINDRE Mme [F] de remettre à M. [R] un RIB pour permettre le règlement de son loyer par virement bancaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir,

— CONDAMNER Mme [F] à faire procéder au remplacement du ballon d’eau chaude qui est fuyard, du vase de remplissage des toilettes qui est rouillé et fuyard, à la remise aux normes de l’installation électrique, des canalisations d’eau, et tous travaux nécessaires en la remise en état du logement,

— SUSPENDRE le règlement des loyers jusqu’à la mise aux normes du logement,

— CONDAMNER Mme [F] au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Mme [V] [F], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— DEBOUTER M. [B] [U] [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER M. [B] [U] [R] à payer à Mme [V] [F] la somme de 1.050 euros au titre d’une partie des charges et taxes non réglé du 1er trimestre 2023 ;

— DIRE que M. [B] [R] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] (5ème étage porte de gauche) ;

En conséquence,

— D’ORDONNER à M. [B] [R] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, dans le délai de trois (3) jours suivant la signification du jugement, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— à défaut de libération volontaire des lieux, D’AUTORISER Mme [V] [F] à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [R] des locaux et de la cave et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique,

— D’AUTORISER Mme [V] [F] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de leur choix, aux frais, risques et périls de M. [R],

— DIRE que le sort des meubles serait réglé selon les dispositions des articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNER M. [B] [R] à payer à Mme [V] [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale à 500 euros par mois à compter de la décision à intervenir et jusqu’à libération des lieux caractérisée par la remise des clés,

— CONDAMNER M. [B]. [R] à payer à Mme [V] [F] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la mauvaise foi, de l’occupation abusive du bien immobilier et des dégâts occasionnés par M. [B] [R] au sein de l’appartement,

— A titre extraordinaire, si un contrat de bail devait être imposé à Mme [F], fixer le loyer mensuel à : la somme de 950 euros hors charges s’il considère que le logement fait 22 m² comme indiqué par Mme [F], ou à la somme de 1.100 euros hors charges s’il considère que l’appartement fait 30 m² comme l’indique M. [B] [R] dans ses écritures,

— En tout état de cause, CONDAMNER M. [B] [R] à payer à Mme [V] [F] la somme de 6.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.

Sur les attestations produites par Mme [V] [F]

L’article 202 du code de procédure civile dispose que l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles. Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

Il apparait que les attestations produites par Mme [V] [F] correspondant à sa pièce n°1 ne satisfont pas aux prescriptions édictées par l’article 202 du code de procédure civile susvisées et notamment ne comportent aucun document justifiant de l’identité du rédacteur. Elles seront en conséquence écartées des débats comme le sollicite M. [B] [R]. Les autres attestations sont en revanche conformes à l’article précité.

Sur l’existence d’un contrat de bail d’habitation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 9 du code procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1709 du code civil le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. L’article 1714 dudit code dispose que l’on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux.

Il appartient au demandeur de faire la preuve du bail en application de l’article 1353 du code civil. Le bail verbal dont l’exécution n’est pas encore commencée peut être prouvé par tout moyen (article 1715 du code civil a contrario).

L’absence d’une contrepartie équivalente au service rendu écarte la qualification de contrat de bail (Cass. 1re civ., 14 avr. 2016, n° 15-14.620). Par ailleurs le preneur d’un prêt à usage est tenu aux dépenses ordinaires ayant pour objet le fonctionnement ou la conservation de la chose prêtée (Cass. 3e civ., 20 avr. 2023, n° 22-14.391).

En l’espèce, M. [B] [R], qui exige de Mme [V] [F] la remise d’un bail écrit en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, soutient avoir bénéficier d’un bail verbal dès son entrée dans les lieux au mois d’avril 2013, ce que conteste Mme [V] [F] faute, d’une part, de sa volonté de conclure un tel contrat et, d’autre part, de paiement d’un loyer.

Les parties ont chacune signé un écrit daté du 25 avril 2013 aux termes duquel, selon les accords convenus entre eux, M. [B] [R] occupe le logement pour une durée de deux ans à compter du 25 avril 2013. Elles ont par la suite chacune signé deux écrits datés du 25 août 2013 aux termes desquels, selon les accords convenus entre eux, M. [B] [R] occupe le logement pour une durée de trois ans renouvelable au gré des deux parties, en contrepartie de l’aménagement d’une salle de bains à sa charge, pose d’un receveur de douche, amenée d’eau et évacuation. S’agissant de ce dernier document, les parties s’accusent mutuellement de l’avoir signé sous la pression de l’autre, sans le démontrer cependant.

Elles s’accordent sur le fait qu’elles n’ont pas conclu une convention d’occupation précaire, les conditions n’en étant pas remplies.

Si M. [B] [R] se prévaut d’une ordonnance rendue sur requête – donc non contradictoire – le 14 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Paris d’injonction de faire imposant à Mme [V] [F] la signature d’un contrat de bail écrit, il s’avère que sa demande a par la suite était déclarée irrecevable selon arrêt confirmatif de la cour d’appel de Paris du 24 octobre 2024.

Il est acquis que M. [B] [R] règle à Mme [V] [F] la somme de 1050 euros par trimestre soit 350 euros par mois, étant précisé qu’il considère que cette somme correspond au paiement du loyer et des charges.

Mme [V] [F] considère que cette somme n’est pas un loyer mais correspond au remboursement des charges, d’une partie de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et de l’assurance copropriété. M. [B] [R] n’a pas contesté ces éléments.

M. [B] [R] a produit des factures de gaz et d’électricité, des attestations d’assurance et la taxe d’habitation pour les années 2020 et 2021 seulement, établies à son nom et pour le logement objet du litige. Contrairement à ce qu’il soutient, le paiement de ces charges ne démontre pas sa qualité de locataire.

Il s’appuie par ailleurs sur des captures d’écran (pièce 38) dont la nature et indéterminée mais semblant correspondre à des extraits de courriels ou textos – les adresses expéditeurs et destinataires ayant été retirées – dont un message du 22 juin 2020 demandant à un dénommé [B] « un chèque supplémentaire chaque année pour honorer a minima la taxe d’ordures ménagères tels s’en acquittent tous les locataires, d’un montant de 175 euros pour l’année 2020 ». Les autres messages sont tronqués, paraissent entrecoupés de commentaires de M. [B] [R] et sont de fait incompréhensibles. Il invoque en outre un courrier de Mme [V] [F], dont il apparait qu’il a été rédigé en son nom par un tiers, évoquant le chèque du « loyer » du 4è trimestre 2020. Ces messages isolés, tant par leur forme que leur contenu, sont insuffisants à établir que Mme [V] [F] a entendu conférer la qualité de locataire à M. [B] [R].

Si un loyer peut être réglé en nature, le coût des travaux d’aménagement de la salle d’eau effectués en 2013, portant sur une superficie réduite et d’un faible coût puisque M. [B] [R] en demandant le remboursement à hauteur de 1240,36 euros, est insuffisant à valoir loyer.

Mme [V] [F] a produit des annonces de location d’appartements situés également dans le [Localité 7] et notamment une offre pour un loyer de 1175 euros par mois charges comprises pour un appartement de deux pièces de 21m², une autre offre de 1250 euros par mois charges comprises pour un appartement de 21m² d’une pièce. M. [B] [R] n’a produit aucun élément tendant à démontrer que le prix du marché de l’appartement qu’il occupe pourrait être de seulement 350 euros par mois charges comprises. Il s’ensuit que le montant de 350 euros par mois est très en-deçà du prix du marché locatif dans le [Localité 6] et ne peut dès valoir loyer.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [B] [R] ne démontre ni payer un loyer, ni sa qualité de locataire, ni de la volonté de Mme [V] [F] de conclure un contrat de bail ni d’une intention frauduleuse de cette dernière d’écarter l’application de la loi du 6 juillet 1989.

Il s’ensuit que la mise à disposition du logement ne peut s’analyser en un contrat de bail.

M. [B] [R] sera en conséquence débouté de sa demande tendant à ce qu’il soit ordonné à Mme [F] d’établir sous astreinte un contrat de bail écrit a effet au 25 avril 2013, moyennant un loyer de l050 euros par trimestre, charges comprises, et de ses demandes subséquentes aux fins d’établissement d’un état des lieux et d’un dossier de diagnostic technique, de condamnation de Mme [F] à lui payer la somme de 45 490 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice résultant de la non remise d’un contrat de location écrit, la somme de 20000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, la somme de 10000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et physique, d’enjoindre Mme [F] d’avoir à le déclarer en qualité de locataire au Syndic sous astreinte.

Sur la demande de M. [B] [R] en remboursement de la somme de 1240,36 euros

L’accord du 25 août 2013 a expressément prévu que M. [B] [R] devait procéder, à sa charge, à l’aménagement de la salle d’eau en échange de l’occupation du logement. Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les demandes de M. [B] [R] en paiement de la somme de 20.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, de travaux de remise en état du logement et de suspension du paiement du loyer

M. [B] [R] n’étant pas titulaire d’un contrat de bail, il ne peut prétendre à l’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et à la mise en conformité du logement ainsi qu’à la suspension du paiement du loyer. Il sera en conséquence débouté de ses demandes.

Sur la remise d’un RIB

Aucune disposition légale n’impose au créancier d’accepter un règlement par virement.

M. [B] [R] sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur la demande d’expulsion

De jurisprudence constante l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin par l’autorisation de l’expulsion de l’occupant.

M. [B] [R] étant occupant sans droit ni titre puisque l’accord de mise à disposition du logement a expiré, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

La demande d’expulsion dans le délai de trois jours suivant la signification du jugement sous astreinte, non motivée au regard des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, sera rejetée.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux sans droit ni titre constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

Il y a lieu en conséquence de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 500 euros par mois, à compter de la présente décision comme sollicité par Mme [V] [F], et jusqu’à libération des lieux.

Sur la demande de condamnation de M. [B] [R] au paiement de la somme de 1.050 euros au titre d’une partie des charges et taxes non réglées du 1er trimestre 2023

Mme [V] [F] ne justifie aucunement du montant de ces charges et taxes. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur la demande de condamnation de M. [B]. [R] au paiement de la somme de 20000 euros à titre de dommages-intérêts

Mme [V] [F] sollicite la condamnation de M. [B] [R] au paiement de la somme de 20000 euros à titre de dommages-intérêts en raison des travaux qu’elle va être contrainte de réaliser lors de son expulsion. Le préjudice allégué étant à ce jour hypothétique, la demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [B] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ECARTE des débats les attestations produites par Mme [V] [F] correspondant à sa pièce n°1 ;

DEBOUTE M. [B] [R] de l’ensemble de ses demandes ;

CONSTATE que M. [B] [R] est occupant sans droit ni titre de l’immeuble situé [Adresse 3] [Localité 8] ;

ORDONNE à M. [B] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 4] ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique,

REJETTE la demande d’expulsion dans un délai de trois jours et d’astreinte ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [B] [R] à payer à Mme [V] [F] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 500 euros à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTE Mme [V] [F] de ses autres demandes ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [B] [R] aux dépens,

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, et signé par la Juge des contentieux de la protectionet la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection