TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e HAMET de CLOUET

■

Charges de copropriété

N° RG 24/14516

N° Portalis 352J-W-B7I-C5DMU

N° MINUTE :

Assignation du :

21 novembre 2024

JUGEMENT STATUANT SELON

LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 06 mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la S.A.S. ARTESIA GESTION

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Nathalie HAMET de CLOUET de l’AARPI HAMET & LORGEOUX AVOCATS AARPI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1706

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [E]

Madame [C] [E]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du code de procédure civile et L.121-3 du code de l’organisation judiciaire,

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente, statuant par délégation du président du tribunal judiciaire, assistée de Madame Line-Joyce GUY, greffière lors des débats et de Madame Léa GALLIEN, greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 06 mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/14516 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DMU

DÉBATS

A l’audience du 07 janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 06 mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [E] et Mme [C] [E] sont propriétaires du lot n°91 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 10].

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les époux [E], selon la procédure accélérée au fond, devant le président du tribunal judiciaire de Paris lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-1 du code civil, 514 et 700 du code de procédure civile, de :

« CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [E] et Madame [C] [E] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] les sommes suivantes:

—  16.779,94 euros au titre des charges de copropriété, travaux et des frais de recouvrement arrêtés au 08 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 avril 2024,

—  561,20 euros au titre des provisions à échoir pour l’année 2025,

—  3.500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [E] et Madame [C] [E] aux dépens. »

Lors de l’audience du 07 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a maintenu l’ensemble de ses demandes dans les termes de l’assignation.

Régulièrement cités à personne pour M. [E] et à domicile pour Mme [E], ces derniers n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 06 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Décision du 06 mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/14516 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DMU

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation », le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application des articles 14-1 et 14-2-1 de la même loi, pour faire face, d’une part, au budget voté au titre des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, d’autre part, aux travaux dont la liste est légalement fixée, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ainsi qu’une provision pour travaux correspondant à un pourcentage de ce budget prévisionnel ; le budget prévisionnel et la provision pour travaux sont appelés le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale par provisions égales au quart du budget voté.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

De plus, en application des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Décision du 06 mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/14516 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DMU

L’article 19-2 de la loi n°65-557 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Cet article dispose également que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles et que cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Sur ce,

Aux termes d’une mise en demeure du 12 avril 2024 distribuée le 15 avril 2024, visant la provision impayée du 2ème trimestre 2024 et le délai de 30 jours défini à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a formellement mis en demeure M. [D] [E] et Mme [C] [E] d’avoir à régler le montant de la provision impayée à hauteur de 189,28 euros.

Faute pour ces derniers d’avoir réglé cette provision dans le délai de 30 jours de la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le demandeur verse aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale établissant que les époux [E] sont propriétaires du lot n°91 dans l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] ;

— un jugement du 26/07/2011 condamnant M. [E] au paiement de la somme de 3.583,08 euros au titre des charges impayées au 1er avril 2011 avec intérêts légaux à compter du 03/09/2010 sur la somme de 2.414,39 euros et à compter du 08/04/2011 pour le surplus, 200 euros à titre de dommages et intérêts, 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

— un protocole d’accord en date du 23/07/2024 signé par M. [E] ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22/12/2020, 06/07/2021, 30/03/2023, 13/11/2023 et 06/05/2024, approuvant les comptes et comptes travaux des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2021-2022-2023- 2024, 2025 ;

— un décompte individuel de charges établi sur la période du 1er janvier 2015 au 04 novembre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 16.779,94 euros au 04 novembre 2024 (4ème appel provisionnel 2024 inclus).

Il résulte de ces éléments que M. et Mme [E] lui sont redevables de la somme de 16.332,06 euros au titre des charges échues au 08 novembre 2024 (4ème appel provisionnel 2024 et virements des 14/10/2024 (1.000 euros) et 04/11/2024 (1.000 euros) inclus), déduction faite des frais.

En application des articles 220 et 1344-1 du code civil, les défendeurs sont condamnés solidairement au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024 sur la somme de 189,28 euros et de l’assignation pour le surplus.

Seules sont concernées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 les provisions pour charges non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, soit l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024.

Les provisions pour charges non encore échues relatives aux exercices des budgets annuels postérieurs à la date de la mise en demeure ne sont pas exigibles et le syndicat des copropriétaires ne pourra donc qu’être débouté de sa demande en paiement de la somme de 561,20 euros correspondant aux provisions non encore échues de l’exercice 2025.

Sur les frais nécessaires

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

La somme de 447,88 euros réclamée au titre des frais nécessaires au recouvrement se décompose comme suit :

—  60 euros en date du 21/12/2021 au titre d’une relance ;

—  37,20 euros en date du 24/03/2023 au titre d’une relance ;

—  37,20 euros en date du 08/06/2023 au titre d’une relance ;

—  37,20 euros en date du 29/09/2023 au titre d’une relance ;

—  37,20 euros en date du 21/12/2023 au titre d’une relance ;

—  37,20 euros en date du 14/03/2024 au titre d’une relance ;

—  127,48 euros en date du 12/05/2024 au titre d’une mise en demeure ;

—  37,20 euros en date du 13/06/2024 au titre d’une relance ;

—  37,20 euros en date du 12/09/2024 au titre d’une relance.

Les frais engagés avant la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 avril 2024 ne peuvent toutefois être alloués au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1 précité.

Ce dernier ne produit en outre pas le contrat de syndic conclu pour l’exercice 2024 de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les actes facturés les 12/05/2024, 13/06/2024 et 12/09/2024, dont les montants ne seront pas retenus.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de ce chef de demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les époux [E] s’abstiennent de régler les charges depuis plusieurs années ; qu’ils ont laissé peser la charge de leurs arriérés sur la collectivité des copropriétaires et obligé le syndic à initier des mesures de recouvrement coercitives aux frais de la copropriété ; que la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété sont largement impactés par le défaut de paiement des défendeurs ; que ces derniers ne justifient d’aucune difficulté financière ; qu’ils ont déjà été condamnés par un jugement du 26 juillet 2011 et n’ont pas respecté le protocole d’accord signé en juillet 2024 leur octroyant un échéancier pour régler l’arriéré ; que cette absence de paiement ainsi que la précédente condamnation caractérise leur mauvaise foi.

Toutefois, le demandeur se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés des copropriétaires à l’obligation de paiement des charges, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance des époux [E] dans le paiement des charges de copropriété aurait été à l’origine des difficultés de trésorerie alléguées.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [D] [E] et Mme [C] [E], qui succombent à l’instance, sont condamnés solidairement aux dépens.

Tenus aux dépens, ils sont également condamnés solidairement à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [D] [E] et Mme [C] [E] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] :

— la somme de 16.332,06 euros au titre des charges échues au 08 novembre 2024 (4ème appel provisionnel 2024 et virements des 14/10/2024 (1.000 euros) et 04/11/2024 (1.000 euros) inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024 sur la somme de 189,28 euros et du 21 novembre 2024 pour le surplus ;

— la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [E] et Mme [C] [E] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 06 mars 2025

La greffière La présidente