TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [V] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Le Cabinet GENON-CATALOT & PARENT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09071 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56FR

N° MINUTE :

4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 février 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4]

ayant pour sigle “RIVP”

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par le Cabinet GENON-CATALOT & PARENT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096

DÉFENDERESSE

Madame [V] [C]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 février 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09071 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56FR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrats à effet du 1er juin 2010, la RIVP a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 574,26 euros, ainsi qu’un bail portant sur un emplacement de stationnement situé à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 106 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2095 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [C] le 19 juillet 2024.

Par assignation du 25 septembre 2024, la RIVP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion immédiate de Mme [V] [C], autoriser le transport et à la sequestration de ses meubles, et la condamner par provision au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2675,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date de l’assignation, avec intérêts au taux légal,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

A cette audience, la RIVP maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 novembre 2024, s’élève à 3520,98 euros. La RIVP indique être d’accord avec le plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par la défenderesse, considérant qu’elle a repris le paiement intégral de son loyer résiduel, et indiquant que la locataire a donné congé pour l’emplacement de stationnement, de sorte que le montant de ses charges de loyer est appelé à baisser.

Mme [V] [C], comparante en personne, demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 10 euros pendant 36 mois. Elle expose avoir formé une demande d’aide auprès du Fonds Solidarité Logement.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail d’habitation à effet du 1er juin 2010 et le bail portant sur l’emplacement de stationnement à effet du 1er juin 2010 comportent tous deux une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges le bail sera résilié de plein droit, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueuxs’agissant du bail portant sur le logement (la clause contenue dans le contrat portant sur l’emplacement de stationnement ne mentionnant pas la délivrance d’un tel commandement, mais un préavis d’un mois).

Un commandement de payer impartissant à la locataire un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 2095 euros et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail portant sur le logement lui a été signifié le 18 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2095 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets des clause résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 19 septembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la RIVP, il convient de suspendre la résiliation des baux au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 novembre 2024, Mme [V] [C] lui devait la somme de 3520,98 euros.

Mme [V] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [V] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets des clauses résolutoires

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas satisfaite, il convient de constater que la locataire règle son loyer résiduel courant ; les parties se sont par ailleurs entendues sur un plan d’apurement suspensif des effets des clauses résolutoires, de sorte qu’en vertu de l’article 4 du code de procédure civile, il convient de constater cet accord.

Il ressort par ailleurs des déclarations à l’audience de Mme [V] [C] et du diagnostic social et financier, qu’ elle peut raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 10 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, une demande de FSL étant en cours.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser Mme [V] [C] à se libérer de sa dette locative par des versements de 10 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à sa demande de suspension des effets des clauses résolutoires durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, les clauses résolutoires seront, à l’issue de ce plan, réputées n’avoir pas joué, et l’exécution des baux pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

les clauses résolutoires reprendront leur plein effet et les baux se trouveraient alors automatiquement résiliés ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dues, si les baux s’étaient poursuivis, sera réglée par la défenderesse jusqu’à son départ effectif des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de la défenderesse selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la RIVP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus à effet du 1er juin 2010 entre la RIVP, d’une part, et Mme [V] [C], d’autre part, concernant les locaux (logement et emplacement de stationnement) situés au [Adresse 3] sont résiliés depuis le 19 septembre 2024,

CONDAMNE Mme [V] [C] à payer à la RIVP la somme de 3520,98 euros (trois mille cinq cent vingt euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 novembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2095 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [V] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros (dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [V] [C],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 19 septembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion du logement et de l’emplacement de stationnement de Mme [V] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [V] [C] sera condamnée à verser à titre de provision à la RIVP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [V] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024 et celui de l’assignation du 25 septembre 2024,

CONDAMNE Mme [V] [C] à payer à la RIVP la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 07 février 2025, et signé par la juge et la greffier susnommés.

Le Greffier La Juge