TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Raymond ONDZE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christophe EDON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08716 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54IM

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 21 mai 2025

DEMANDEUR

Monsieur [L] [M], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Christophe EDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0472

DÉFENDERESSE

Madame [R] [S], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Raymond ONDZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0819

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 mai 2025 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 21 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08716 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54IM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2022, M. [L] [M] a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [S] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1630 euros et d’une provision pour charges de 110 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 10949,35 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [S] le 1er juillet 2024.

Par assignation du 11 septembre 2024, M. [L] [M] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à la somme de 3580 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  16187,12 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [L] [M] sollicite également le prononcé de la compensation entre l’arriéré locatif et la somme de 1630 euros versée par Mme [R] [S] à titre de dépôt de garantie.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience en date du 07 février 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 14 mars 2025, afin de permettre au conseil de la locataire de se mettre en état.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 14 mars 2025, M. [L] [M], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 mars 2025, s’élève désormais à 23 013,53 euros. Il rappelle avoir engagé une procédure aux fins d’expulsion de sa locataire en 2023, laquelle s’est soldée par sa condamnation au paiement de la somme de 17801,52 euros. M. [L] [M] précise que Mme [R] [S] ne s’est pas acquittée de cette dette et qu’elle n’a pas davantage repris le paiement intégral de ses loyers courants avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [R] [S] expose faire l’objet d’un harcèlement de la part du fils de M. [L] [M]. Elle ajoute que des menaces auraient été proférées à l’encontre de sa fille et que ces circonstances n’ont pas été sans effet sur sa propre santé. Mme [R] [S] déclare également avoir fermé sa société. Elle se dit prête à quitter les lieux loués en juillet 2025 et avoir l’intention de commencer à déménager en juin 2025. Elle soutient, enfin, avoir fait une demande de logement social auprès de la mairie de [Localité 4] en 2023.

M. [L] [M] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que la locataire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [R] [S] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [L] [M] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 27 juin 2024 et que la somme de 10949,35 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, elle ne l’a pas davantage été dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [L] [M] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [L] [M] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 mars 2025, Mme [R] [S] lui devait la somme de 23013,53 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [R] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 16187,12 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur la compensation entre l’arriéré locatif et le dépôt de garantie

Les articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil prévoient que le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif que Madame [R] [S] reste à devoir, au 10 mars 2025, la somme de 23013,53 euros au titre des loyers et charges impayés. Celle-ci ne comparait pas et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

La dette de loyers et de charges étant supérieure au montant du dépôt de garantie versé par la preneuse, à savoir 1630euros selon le contrat de bail, c’est à bon droit que le bailleur sollicite de le conserver.

Par l’effet de la compensation, il convient ainsi de dire que Madame [R] [S] est redevable de la somme de 21383,53euros.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [L] [M] ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 mars 2022 entre M. [L] [M], d’une part, et Mme [R] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 28 août 2024,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement à Mme [R] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [R] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [R] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT que le montant des loyers et charges impayés par Madame [R] [S] s’élève, au 10 mars 2025, à la somme de 23013,53 euros,

AUTORISE Monsieur [L] [M] à conserver le montant du dépôt de garantie de 1 630 euros versé par Madame [R] [S] à son entrée dans les lieux,

CONDAMNE Mme [R] [S], après compensation entre les créances, à payer à M. [L] [M] la somme de 21383,53 euros (vingt-et-un mille trois cent quatre vingt trois euros et cinquante-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 16187,12 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE M. [L] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [R] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 juin 2024 et celui de l’assignation du 11 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge