TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— Me [Y] / CCC + CE

— SCI FLANDRES-CRIMÉE / CCC

■

18° chambre

2ème section

N° RG 24/01385

N° Portalis 352J-W-B7I-C32EE

N° MINUTE : 1

Réputé contradictoire

Assignation du :

19 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 17 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. JOLIGREG

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Bertrand RACLET de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0055

DÉFENDERESSE

S.C.I. FLANDRES-CRIMÉE

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillante

Décision du 17 Décembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 24/01385 – N° Portalis 352J-W-B7I-C32EE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 15 Octobre 2025, avis a été donné à l’avocat présent que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté, la S.C.I. FLANDRES-CRIMÉE a consenti à la S.A.R.L. JOLIGREG le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2005, moyennant un loyer annuel de 11 328,60 € en principal, payable mensuellement et d’avance.

Par acte extrajudiciaire des 25 et 27 juin 2014, la locataire a fait délivrer à la bailleresse une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2014.

Par jugement du 20 mai 2019, le juge des loyers du tribunal de grande instance de PARIS, devenu depuis le tribunal judiciaire de PARIS, a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 10 400 € par an, hors taxes et hors charges et dit que le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dus produiraient des intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2019 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date.

Le 22 octobre 2019, le greffe de la cour d’appel de PARIS a délivré un certificat de non appel justifiant du caractère définitif de ce jugement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 11 février 2020, la locataire a sollicité de la bailleresse le remboursement, par chèque ou par compensation avec les loyers à venir, d’une somme de 14 336,30 €, représentant :

— un trop-perçu de loyers de juillet 2014 à mai 2019,

— la moitié des dépens de la procédure devant le juge des loyers, dont les frais d’expertise judiciaire.

Par acte extrajudiciaire du 21 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail la mettant en demeure de régler des loyers et charges impayés pour un montant total de 2 539,63 €, outre le coût de l’acte.

Par acte du 19 janvier 2024, la S.A.R.L. JOLIGREG a assigné la S.C.I. FLANDRES-CRIMÉE devant le tribunal de céans, sollicitant de :

À titre principal,

— juger nul et de nul effet le commandement de payer une somme de 2 681,16 € visant la clause résolutoire du 21 décembre 2023,

— constater que la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre faute de stipulation expresse relative à l’infraction invoquée,

— constater qu’elle est à jour de ses loyers,

À titre subsidiaire,

— lui accorder rétroactivement des délais de paiement sur douze mois pour apurer le cas échéant sa dette,

— suspendre corrélativement les effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause,

— condamner la défenderesse à communiquer sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir les quittances rectifiées à compter du mois de mai 2019 jusqu’au mois de janvier 2024 d’une part, et les échéances actualisées à venir d’autre part,

— la condamner à payer à la demanderesse une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts,

— la condamner à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens, avec distraction au profit de son conseil,

— le rappel de l’exécution provisoire de droit.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à l’assignation par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La défenderesse, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 09 octobre 2024.

L’affaire est venue à l’audience du 15 octobre 2025 et a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les effets du commandement de payer du 21 décembre 2023

La demanderesse fait valoir plusieurs moyens au soutien de sa demande tendant à juger le commandement nul et de nul effet :

— le défaut de clarté du décompte de la créance qui n’opère pas de ventilation entre le loyer, les charges et la TVA, qui ne peut être compris à une simple lecture avec des colonnes « loyer appelé », « loyer judiciaire » et « dette locataire » et dans lequel il semble avoir été pratiqué une indexation des loyers qui n’est pas prévue par le bail,

— la mauvaise foi de la bailleresse qui n’a jamais rectifié ses avis d’échéances ni répondu à ses demandes sur le remboursement du trop perçu de loyers en suite du jugement du 20 mai 2019, a pratiqué des indexations annuelles alors que le bail ne contient pas de clause d’échelle mobile et a fait délivrer à sa locataire, qui paie régulièrement ses loyers, un commandement de payer sans mise en demeure préalable et pendant les fêtes de fin d’année,

— la bailleresse ne peut mettre en œuvre la clause résolutoire du bail qu’en cas de manquement à une obligation expressément prévue par le bail, ce qui n’est pas le cas du défaut de paiement d’un arriéré d’indexation ou du rappel de sommes dues à la suite d’une décision de justice fixant le loyer du bail renouvelé.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Selon l’article 649 du code de procédure civile, les actes des commissaires de justice sont régis par les dispositions qui gouvernent les actes de procédure et encourent la nullité dans les mêmes conditions, prévues aux articles 112 et suivants du même code.

En l’espèce, le commandement ne saurait être jugé nul alors qu’aucun des moyens soulevés par la demanderesse ne constitue une cause de nullité de fond ou de forme de cet acte au sens de ces textes.

En revanche, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire ses effets que si la somme dont il est réclamé le paiement est réellement due.

En vertu de l’ancien article 1134 du code civil, dans sa version applicable au bail renouvelé à effet du 1er juillet 2014, les conventions tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites.

Selon l’ancien article 1315 du code civil, devenu son article 1353, il appartient à celui qui réclame le paiement d’une somme d’en apporter la preuve et à celui qui s’en prétend libéré de le démontrer ; ainsi, le bailleur a la charge de la preuve de l’existence de l’obligation de paiement des loyers, charges et autres sommes qu’il prétend lui être dues, ainsi que de leur montant exact, tandis que le preneur doit établir le paiement des sommes dues, ou l’extinction de son obligation.

Force est de constater qu’il apparaît, à l’examen du décompte annexé au commandement de payer litigieux, que l’arriéré locatif dont le règlement est réclamé correspond à la différence entre, d’une part, le trop perçu de loyers chiffré en application du jugement du 20 mai 2019 et les loyers payés par la locataire entre le mois de mai 2019 et le mois d’octobre 2023, figurant dans la colonne « loyer payé », et, d’autre part, le montant des loyers chiffrés dans la colonne « loyer judiciaire », qui s’entend manifestement du loyer que la bailleresse estime lui être dû en exécution dudit jugement.

Or, dans cette dernière colonne, les loyers mensuels sont chiffrés à hauteur de 1 141 € à compter de juillet 2019, de 1 167,71 € à compter de juillet 2020, de 1 200 € à compter de juillet 2021, de 1 280 € à compter de juillet 2022 et de 1 361 € à compter de juillet 2023 ; il s’agit manifesfestement d’une augmentation correspondant à une indexation annuelle.

Pourtant, il n’est aucunement justifié que le bail prévoit une telle indexation ; l’acte produit aux débats par la locataire ne contient pas de clause d’indexation annuelle automatique mais simplement une clause prévoyant une faculté de révision du loyer à l’expiration de chaque période triennale en application de l’article L.145-38 du code de commerce, révision dont la mise en œuvre commence par une demande de l’une des parties, dont il n’est aucunement justifié et qui en tout état de cause ne permettrait pas une modification du montant du loyer chaque année.

Dès lors, il apparaît que l’augmentation des loyers chiffrée par la bailleresse n’est pas fondée et que celle-ci ne pouvait réclamer plus que le loyer fixé par le jugement du 20 mai 2019, soit 10 400 € par an hors taxes et hors charges, ou 12 480 € par an TVA 20% comprise, soit 1 040 € TTC par mois, outre la provision sur charges mensuelle fixée contractuellement à 45 €, soit, en tout, 1 085 € par mois.

Il ressort du décompte annexé au commandement de payer que la locataire a payé une somme de 1 082,26 € par mois à compter de juin 2019 (sauf en avril, juin, août, septembre, octobre, novembre et décembre 2020, janvier et février 2021), règlements auxquels il convient d’ajouter la somme de 14 336,30 € incluse dans les paiements de la locataire à titre de compensation avec les sommes dues.

Dans ces conditions, il apparaît que la créance objet du commandement de payer litigieux est injustifiée puisqu’elle correspond à l’impayé d’un différentiel entre le loyer chiffré selon une indexation irrégulière et le loyer payé par la locataire.

Par conséquence, il y a lieu de déclarer que ce commandement est de nul effet et que la clause résolutoire ne pouvait être ainsi mise en œuvre.

Il ne peut en revanche être jugé que la locataire « est à jour de ses loyers » alors que le tribunal ne dispose pas de tous les éléments lui permettant de s’en assurer, notamment en ce qu’il n’est pas expliqué pourquoi la somme qu’elle a payée mensuellement ne correspond pas à celle que le tribunal a calculée à 1 085 € par mois, charges comprises.

Il sera donc simplement constaté que la bailleresse ne justifie pas de la créance arrêtée au mois d’octobre 2023 (inclus), objet du commandement litigieux.

Sur la demande de communication sous astreinte de quittances rectifiées et d’avis d’échéance actualisés

Il convient d’ordonner à la bailleresse de fournir à sa locataire des quittances rectifiées pour que celles-ci correspondent aux termes du jugement du juge des loyers du 20 mai 2019, ce depuis le mois de mai 2019.

Compte tenu de l’absence d’exécution volontaire de ses obligations, il convient d’assortir cette condamnation, passé un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, d’une astreinte de 100 € par jour de retard pendant 90 jours.

Il sera également ordonné à la bailleresse de fournir à sa locataire, pour l’avenir, des avis d’échéance conformes au jugement du 20 mai 2019, sans qu’il apparaisse nécessaire, pour l’instant, d’assortir cette décision d’une astreinte.

Sur la demande d’indemnisation

En vertu de l’ancien article 1147 du code civil (devenu l’article 1231-1), dans sa version applicable en l’espèce, celui qui, par l’inexécution de ses obligations contractuelles, ou leur mauvaise exécution, cause un dommage à son cocontractant lui en doit réparation.

En l’espèce, la bailleresse, qui a continué de réclamer à sa locataire des loyers non conformes aux stipulations du bail et aux termes du jugement de fixation du loyer du bail renouvelé du 20 mai 2019 malgré les demandes de régularisation qui lui ont été adressées, a causé un dommage à ladite locataire par la désorganisation comptable et le temps qu’elle a dû consacrer à gérer la difficulté, qu’il convient d’indemniser par l’allocation d’une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles, qu’il convient de fixer à 3 000 €.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE sans effet le commandement de payer une somme de 2 681,16 € visant la clause résolutoire délivré le 21 décembre 2023 par la S.C.I. FLANDRES-CRIMÉE à la S.A.R.L. JOLIGREG et qu’il n’a pu mettre en œuvre ladite clause résolutoire ;

CONSTATE que la créance arrêtée au mois d’octobre 2023 (inclus), objet du commandement ci-dessus mentionné, n’est pas justifiée ;

ORDONNE à la S.C.I. FLANDRES-CRIMÉE de fournir à la S.A.R.L. JOLIGREG des quittances rectifiées pour que celles-ci correspondent aux termes du jugement du juge des loyers du 20 mai 2019, ce depuis le mois de mai 2019, et sous astreinte, passé un délai de trois (3) mois suivant la signification de la présente décision, de cent euros (100 €) par jour de retard pendant quatre-vingt dix (90) jours ;

ORDONNE à la S.C.I. FLANDRES-CRIMÉE de fournir à la S.A.R.L. JOLIGREG, pour l’avenir, des avis d’échéance conformes au jugement du 20 mai 2019 ;

DIT n’y avoir lieu, en l’état, d’assortir cette condamnation d’une astreinte ;

CONDAMNE la S.C.I. FLANDRES-CRIMÉE à payer à la S.A.R.L. JOLIGREG une indemnité de mille euros (1 000 €) ;

CONDAMNE la S.C.I. FLANDRES-CRIMÉE aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme de trois mille euros (3 000 €) à la S.A.R.L. JOLIGREG en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUTORISE maître [R] [Y], de l’AARPI OPÉRA AVOCATS ASSOCIÉS, à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Fait et jugé à [Localité 6] le 17 Décembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA