Tribunal Judiciaire de Meaux, Ctx gen jcp, 7 mai 2025, n° 25/00170

TJ Meaux 7 mai 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect des obligations contractuelles par le locataire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, en raison du défaut d'assurance et des impayés de loyers.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que Monsieur [M] [N] était réputé occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative par le locataire
La cour a constaté que Monsieur [M] [N] devait une somme précise au titre des loyers impayés, ce qui justifie la condamnation au paiement.
Accepté
Occupation sans droit ni titre après résiliation du bail
La cour a jugé que l'indemnité mensuelle d'occupation était due jusqu'à la libération effective des lieux.
Accepté
Démarches judiciaires effectuées par le bailleur
La cour a considéré que les frais engagés par la S.A.S. DL GROUPE justifiaient la condamnation de Monsieur [M] [N] à verser une somme au titre de l'article 700.
Accepté
Partie perdante supportant les dépens
La cour a jugé que Monsieur [M] [N], en tant que partie perdante, devait supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, ctx gen jcp, 7 mai 2025, n° 25/00170
Numéro(s) :	25/00170
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Charles NEGREVERGNE
Parties :	S.A.S. DL GROUPE

Texte intégral

Min N° 25/00398

N° RG 25/00170 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZX7

S.A.S. DL GROUPE

M. [M] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 mai 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. DL GROUPE

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 05 mars 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean-charles NEGREVERGNE

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [M] [N]

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 1er juillet 2021, avec prise d’effet au 1er août 2021, la SAS DL GROUPE a donné à bail à Monsieur [M] [N] des locaux à usage d’habitation et d’un parking situés [Adresse 3] (au 2ème étage, porte 1) à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 710 euros et 40 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS DL GROUPE a, par acte de commissaire de justice du 13 août 2024 pour les loyers impayés et du 14 octobre 2024 pour défaut d’assurance, fait signifier au locataire un commandement de payer l’arriéré locatif et de produire une attestation d’assurance relative au bien loué, visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, la SAS DL GROUPE a ensuite fait assigner Monsieur [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner son expulsion et sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la présente décision,

— condamner Monsieur [M] [N] au paiement de la somme de 11.435,42 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2025.

A l’audience, la SAS DL GROUPE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation, précisant que sa demande de résiliation de bail est fondée à la fois sur un défaut d’assurance et des impayés de loyers, lesquels s’élèvent à la somme de 12.935,42 euros à la date du 21 février 2025.

Monsieur [M] [N] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative. Sur le défaut d’assurance, il explique ne plus être assuré depuis plusieurs mois à cause de l’assurance voiture interrompue ayant entraîné un arrêt des deux assurances. Il s’engage à reprendre le paiement du loyer dès perception de son salaire et à verser une mensualité complémentaire en règlement de l’arriéré et à transmettre au greffe, sur autorisation du tribunal, un justificatif d’assurance et de paiement du loyer courant en cours de délibéré, ce qui n’a pas été effectué.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

Par note en délibéré reçue au greffe par courriel le 25 mars 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil de la bailleresse a indiqué au tribunal ne pas avoir réceptionné du locataire ni l’attestation d’assurance ni de justificatif de versement des loyers courants, contrairement à ses engagements pris à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SAS DL GROUPE produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [N] reste lui devoir, frais déduits (68,42 euros de frais de poursuite), la somme de 12.867 euros à la date du 21 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

En conséquence, Monsieur [M] [N] sera condamné au paiement de la somme de 12.867 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 21 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le bail conclu le 1er juillet 2021, avec prise d’effet au 1er août 2021 contient une clause résolutoire (article n°VIII) qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2024 pour les loyers impayés et du 14 octobre 2024 pour défaut d’assurance, la SAS DL GROUPE a fait délivrer à Monsieur [M] [N] un commandement de produire l’attestation d’assurance, rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g) susvisé.

Monsieur [M] [N] n’a pas justifié de la souscription d’une assurance dans le délai d’un mois suivant ce commandement, ni transmis de note en délibéré pour produire ce justificatif malgré son engagement à l’audience.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 15 novembre 2024.

Monsieur [M] [N] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser la SAS DL GROUPE, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [M] [N] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande d’astreinte

L’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, l’exécution de la décision étant garantie par l’expulsion, il n’y a pas lieu de prévoir d’astreinte.

La demande de la SAS DL GROUPE sur ce point sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que la SAS DL GROUPE a dû accomplir, Monsieur [M] [N] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2021, avec prise d’effet au 1er août 2021 entre la SAS DL GROUPE, d’une part, et Monsieur [M] [N], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation et d’un parking situés [Adresse 3] (au 2ème étage, porte 1) à [Localité 5] sont réunies à la date du 15 novembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

DISONS Monsieur [M] [N] occupant sans droit ni titre depuis le 15 novembre 2024 ;

ORDONNONS, en conséquence, à Monsieur [M] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISONS, à défaut de départ volontaire des lieux, la SAS DL GROUPE à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [N], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DÉBOUTONS la SAS DL GROUPE de sa demande d’astreinte ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] à verser à la SAS DL GROUPE la somme de 12.867 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 21 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] à payer à la SAS DL GROUPE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] à verser à la SAS DL GROUPE une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge