TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [X] [J] [F]

Mme [E] [J] [F] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02263 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HB4

N° MINUTE :

3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. SEQENS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [J] [F], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [E] [J] [F] [N], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 septembre 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 25 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02263 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HB4

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 décembre 2012, la S.A DOMAXIS désormais la S.A SEQENS a consenti un bail d’habitation à M. [X] [J] [F] et Mme [E] [J] [F] [N] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 602,69 euros.

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2013, la S.A DOMAXIS désormais la S.A SEQENS a consenti un contrat de location à M. [X] [J] [F] et Mme [E] [J] [F] [N] portant sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 77,98 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 713,90 euros au titre de l’arriéré locatif, dans un délai de deux mois, en vain.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [J] [F] et Mme [E] [J] [F] [N] le 11 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, la S.A SEQENS a fait assigner en référé M. [X] [J] [F] et Mme [E] [J] [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux du 6 décembre 2012 et 25 novembre 2015 liant la société SEQENS et M. [X] [J] [F] et Mme [E] [J] [F] [N],

Subsidiairement, prononcer la résiliation des baux aux torts et griefs de M. [X] [J] [F] et Mme [E] [J] [F] [N],

Ordonner par suite l’expulsion de M. [X] [J] [F] et Mme [E] [J] [F] [N], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux sis à [Adresse 6] ainsi qu‘un emplacement de stationnement sis à la même adresse, n°P02 appartement à la société SEQENS, objet desdits baux,

Condamner solidairement M. [X] [J] [F] et Mme [E] [J] [F] [N] à payer à la S.A SEQENS :

Les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 10 février 2025 jusqu’à reprise effective des lieux, une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si les baux s‘étaient poursuivis, augmenté des charges légalement exigibles,

La somme provisionnelle de 5 739.02 euros, avec intérêt au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la présente sur le surplus,

La somme de 500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du CPC,

Les entiers dépens (article 696 du CPC), en ce compris le coût du commandement.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025.

A cette date, la S.A SEQENS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative s’élève désormais à 9 513,30 euros.

En défense, M. [X] [J] [F], qui comparait à l’audience en personne, a exposé sa situation personnelle et financière et sollicité des délais de paiement et son maintien dans les lieux.

Bien que régulièrement citée, Mme [E] [J] [F] [N] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition compte-tenu de l’augmentation constante de la dette.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 9 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 713,90 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 février 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que M. [X] [J] [F] et Mme [E] [J] [F] [N] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience et qu’ils ne sont pas en capacité de régler des mensualités de remboursement en sus de la reprise des échéances courantes.

Dans ces conditions, et compte-tenu de l’opposition du bailleur à l’audience, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A SEQENS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la S.A SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mai 2025, M. [X] [J] [F] et Mme [E] [J] [F] [N] lui devaient la somme de 9 513,30 euros, terme du mois de mai 2025 inclus.

Néanmoins, afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel que fixé dans l’acte introductif d’instance et confirmé par le décompte produit par le bailleur, expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Au total, M. [X] [J] [F] et Mme [E] [J] [F] [N] seront solidairement condamnés à payer la somme de 5583,19 euros au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner solidairement les locataires à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [J] [F] et Mme [E] [J] [F] [N], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la S.A SEQENS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE que les contrats conclus le 6 décembre 2012 et le 25 novembre 2013 entre la S.A SEQENS, d’une part, et M. [X] [J] [F] et Mme [E] [J] [F] [N], d’autre part, concernant les locaux et l’emplacement de stationnement situés au [Adresse 4] sont résiliés depuis le 10 février 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [X] [J] [F] et Mme [E] [J] [F] [N], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [X] [J] [F] et Mme [E] [J] [F] [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [X] [J] [F] et Mme [E] [J] [F] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la date de résiliation, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [X] [J] [F] et Mme [E] [J] [F] [N] à payer à la S.A SEQENS la somme de 5583,19 euros à titre de provision, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [X] [J] [F] et Mme [E] [J] [F] [N] in solidum à payer à la S.A SEQENS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [J] [F] et Mme [E] [J] [F] [N] in solidum aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de la notification au Préfet et celui de l’assignation.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 25 septembre 2025 .

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.