TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Pascal TRESOR

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Marc GAILLARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03309 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 19 mars 2026

DEMANDEURS

Madame [M] [N], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de Maître Marc GAILLARD de la SELAS SELARL MARC GAILLARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0962

Monsieur [X] [N], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de Maître Marc GAILLARD de la SELAS SELARL MARC GAILLARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0962

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [E], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Pascal TRESOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0640 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c750562025015748 du 20/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 mars 2026 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 19 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03309 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 15/ 02/ 2007 à effet au 1/ 03/ 2007, M. [N] [X] et Mme [N] [M] ont donné à bail à M. [E] [C] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 4], pour un loyer de 660 euros et 130 euros de provision sur charges.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [E] [C] le 3/ 10/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 3800 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 20/ 03/ 2025, M. [N] [X] et Mme [N] [M] ont fait assigner M. [E] [C] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer,

— voir ordonner l’expulsion de M. [E] [C] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir condamner M. [E] [C] au paiement :

— D’une somme de 3 972,6 euros au titre de l’arriéré de juin 2024 à décembre 2024 inclus, à parfaire,

— D’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges à compter de la résiliation (04/12/2024 ) jusqu’à libération effective des lieux de M. [E] [C] et tous occupants de son chef

— D’une somme de 1 000,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de l’instance et son exécution

L’assignation a été dénoncée à M.[V] de [Localité 1] le 25/ 03/ 2025.

A l’audience du 15/01/2026, les bailleurs soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicitent de :

— A titre principal :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, au 04//12/2024

— voir condamner M. [E] [C] au paiement :

— D’une somme de 3800 euros au titre de l’arriéré lors de l’acquisition de la clause résolutoire

— D’une indemnité d’occupation égale à 1200 euros, charges en sus , à compter du 01/01/2025 jusqu’à libération effective des lieux de M. [E] [C] par remise des clés

— A titre subsidiaire :

— voir prononcer la résiliation judiciaire du bail

— voir condamner M. [E] [C] au paiement :

— D’une somme de 8872.61 euros au titre de l’arriéré au 12/01/2026 , augmenté des échéances à venir jusqu’à la date de prononcé de la résiliation judiciaire du bail , et diminuée des éventuels paiements à venir , jusqu’à la date de prononcé de la résiliation judiciaire du bail

— D’une indemnité d’occupation égale à 1200 euros , charges en sus , à compter du prononcé de la résiliation judiciaire du bail, jusqu’à libération effective des lieux de M. [E] [C] par remise des clés

— Dans tous les cas :

— voir ordonner, sans délai, l’expulsion de M. [E] [C] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique s’il y a lieu ,

— voir supprimer le délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de M. [E] [C]

— voir dire que si l’occupation de prolongeait plus d’un an à compter du 04/12/2024 ou du prononcé de la résiliation judiciaire du bail , l’indemnité serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse , l’indice de base étant le dernier indice paru à la dete d’effet du congé

— voir dire si des délais de paiement sont accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire , qu’ils seront limités à 24 mois à compter du jugement à intervenir et prévoir la déchéance du terme en cas de défaut de paiement des échéances courantes , ou de celles de l’échéancier accordé pour apurer la dette locative

— voir condamner M. [E] [C] au paiement d’une somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer

— voir prononcer l’exécution provisoire

Oralement ils ajoutent sur la fin de non-recevoir soulevée que Mme [N] [M], nue-propriétaire est intervenue en raison de la demande en expulsion du logement , qu’elle est recevable à agir.

Ils s’en remettent sur la date d’effet du commandement, aucun paiement n’étant intervenu entre les 6 semaines et les deux mois suivant cet acte de procédure.

Ils élèvent leur demande au titre de l’arriéré à la somme de 8 872,61 euros, au 12/ 01/ 2026 , janvier 2026 inclus, maintiennent leurs autres demandes.

Ils précisent qu’ils ne s’opposent pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, mais dans la limite de 24 mois. Ils sollicitent en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’ occupation .

M. [E] [C] a été assisté. Il soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Voir fixer la dette locative à la somme de 7643.41 euros au mois d’octobre 2025 inclus

— Autoriser M. [E] [C] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 120 euros , en sus des loyers courants , le solde de la dette étant réglé en 36ème mensualité

— Dire que les sommes versées en règlement de l’arriéré locatif antérieurement à la décision et non incluses dans le décompte locatif viendront en déduction des dernières mensualités

— Suspendre les effets de la clause résolutoire

— Dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

— Dire que les dépens seront recouvrés conformément aux disposition sur l’Aide juridictionnelle totale

— Rejeter toute autre demande

M. [E] [C] demande oralement in limine litis de voir dire Mme [N] [M] irrecevable en sa demande en sa qualité de nue-propriétaire du bien .

Il s’en remet sur la date d’effet du commandement.

M. [E] [C] sollicite de voir prendre en compte un double paiement du loyer en juin 2025 et de ce fait, en octobre 2025, soutient que la dette est limitée à 7643.41 euros .

Il sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire . Il précise avoir retrouvé un emploi en mai 2025 , ayant perçu le RSA seulement depuis mai 2024 , alors que ses revenus actuels permettent un apurement de la dette. En cas de résiliation, il demande de voir retenir une indemnité d’occupation non majorée .

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 15/ 01/ 2026, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur.

Le Tribunal a mis dans les débats la question du délai du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail , reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 581 et 584 du code civil , l’usufruitier dispose du droit de jouir des fruits de la chose tels que les loyers versés par le locataire. Il est donc titulaire des droits lui permettant d’agir en résiliation du bail ainsi que pour la demande accessoire en expulsion , droit que ne possède pas le nu-propriétaire.

Mme [N] [M] est donc irrecevable à agir pour défaut de qualité en tant que nue-propriétaire en application de l’article 32 du code de procédure civile, seul M. [N] [X] étant recevable en sa qualité d’usufruitier.

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 07/10/2024. Il a satisfait à son obligation de ce chef.

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 1] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi , si bien qu’il est donc recevable en son action.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 3/ 10/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Le bail a été reconduit pour la dernière fois le 01/03/2022 . Lors de la reconduction tacite du bail , il existe un nouveau bail , en application de l’article 1214 et 1215 du code civil , et celui-ci est soumis à la loi en vigueur lors de cette reconduction .

Le délai de deux mois du contrat de bail était bien à viser au commandement de payer comme étant alors le délai légal.

M. [E] [C] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 03/12/2024 à minuit soit à compter du 04/12/ 2024.

Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de septembre 2025, les paiements antérieurs étant irréguliers.

M. [E] [C] dispose de salaires de l’ordre de 2200 euros par mois depuis son nouvel emploi de chauffeur VTC selon CDI du 15/05/2025.Il a repris des paiements plus réguliers, n’a pas de personne à charge, et a déposé une demande de logement social .

Si le budget est strict, compte-tenu du montant du loyer par rapport aux revenus, M. [E] [C] est en mesure d’apurer la dette en 36 mois , un délai plus court ne le permettant pas .

Il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [E] [C], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. Cette déchéance est depuis la loi du 27/07/2023 une déchéance légale et non plus ordonnée par le juge.

En cas de reprise d’effet de la résiliation, la demande de suppression du délai pour quitter les lieux est mal fondée, ce délai étant nécessaire pour le relogement , M. [E] [C] ayant en tout état de cause des revenus moyens .

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [E] [C], à défaut de local désigné .

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

En application de l’article 1353 du code civil , le créancier doit faire la preuve de sa créance et le débiteur de son paiement ou du fait qui a éteint son obligation.

Selon le décompte produit, le paiement de la somme de 500 euros par virement du 11 avril 2025 n’a pas été pris en compte et doit être déduit. Par ailleurs les deux paiements de 696.95 euros du 18/06 et 27/06/2025 sont bien mentionnés au crédit du locataire.

Il sera déduit les frais de mise en demeure ou relance , qui sont des frais de recouvrement à charge du créancier .

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [E] [C] reste devoir une somme de 8 310,11 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 12/ 01/ 2026, janvier 2026 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [E] [C] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 3/ 10/ 2024 sur la somme de 3800 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 230,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé selon l’indice IRL mentionné au bail et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi , et de condamner M. [E] [C] au paiement de celle-ci, sans majoration , le préjudice n’étant pas supérieur à la valeur locative du bien .

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [E] [C] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision , les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution . Il n’y pas lieu à recouvrement selon les règles afférentes à l’Aide juridictionnelle auprès du bailleur.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il convient de condamner M. [E] [C] à payer à M. [N] [X] la somme limitée en équité à 600 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DIT que Mme [N] [M] en qualité de nue-propriétaire est irrecevable à agir

DECLARE M. [N] [X] recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 04/12/2024, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 4].

SUSPEND les effets de la clause résolutoire

CONDAMNE M. [E] [C] à payer à M. [N] [X], la somme de 8 310,11 euros au titre des loyers et charges dus au 12/ 01/ 2026, janvier 2026 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 3/ 10/ 2024 sur la somme de 3800 euros et de l’assignation pour le surplus

AUTORISE M. [E] [C] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 230,00 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [E] [C] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que M. [N] [X] pourra alors faire procéder à l’expulsion de M. [E] [C], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

DEBOUTE M. [N] [X] de sa demande de suppression du délai suivant commandement de quitter les lieux de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

AUTORISE, en ce cas, M. [N] [X] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [E] [C] à défaut de local désigné

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE, en ce cas, M. [E] [C] à payer à M. [N] [X] l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés selon l’indice IRL mentionné au bail et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [E] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision , sans recouvrement

CONDAMNE M. [E] [C] à payer à M. [N] [X] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

LE GREFFIER LE PRESIDENT