TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [M] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Xavier GUITTON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05493 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFFN

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 10 avril 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic Le Cabinet DEL SARTE PATRIMOINE , dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Xavier GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [P], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, statuant en juge unique

assisté de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 avril 2026 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 10 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05493 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFFN

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [M] [P] est propriétaire dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] placé sous le régime de la copropriété, d’un bien immobilier constitué du lot n°10 et 11.

Les échéances en règlement des charges de copropriété n’étant pas payées régulièrement, par acte d’huissier du 25 septembre 2025 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet DEL SARTE PATRIMOINE, a fait assigner après une mise en demeure Monsieur [M] [P] aux fins de voir la condamnation de Monsieur [M] [P] à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  5878,15 euros au principal représentant les charges de copropriété impayées au 1er juillet 2025, échéance du 3e trimestre 2025 incluse, avec intérêts légaux à compter du 24 février 2025 date de la délivrance de la mise en demeure, pour la somme de 4650,03 euros et de l’assignation pour le surplus,

—  360 Euros au titre des frais de recouvrement,

— la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation,

—  600 Euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1200 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 février 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’en rapporte à ses écritures et confirme le montant de sa créance.

Monsieur [M] [P] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026. Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence et la recevabilité :

Conformément aux articles 44 du Code de procédure civile, L 221-4 du Code de l’organisation judiciaire et 61-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le Tribunal de céans apparaît compétent pour statuer sur le litige en question ;

En application de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 la demande du syndicat de copropriété apparaît recevable ;

Sur le montant des charges réclamées, des frais et des intérêts :

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Selon l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

Le titre de propriété en date du 15 février 2024 établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [M] [P],

L’extrait de compte arrêté au 1er juillet 2025 faisant état d’un solde débiteur de 6 238,15 euros, incluant les frais de recouvrement,

Les procès-verbaux des assemblées générales et spéciales des 11 juillet 2023, 17 avril 2024, 10 juin 2024 et 13 mars 2025, comportant :

o Approbation des comptes des exercices 2022 à 2026 (assemblées générales du 11 juillet 2023, 17 avril 2024 et 13 mars 2025),

o Vote des budgets prévisionnels 2023, 2024 et 2025 (assemblées générales du 13 juillet 2023, et 17 avril 2024 réactualisé lors de l’assemblée générale du 13 mars 2025),

o Fonds travaux,

o Vote des travaux particuliers ou opérations suivantes : travaux de fourniture et pose de porter électronique sur porte sas (assemblée générale du 17 avril 2024, résolution n°17), appel de fonds exceptionnel « CONFORTEMENT STRUCTURE » (assemblée générale spéciale du 10 juin 2024, résolutions n°5 à 7), appel de fonds exceptionnel « DIAGNOSTIC STRUCTUREL » (assemblée générale du 13 mars 2025, résolution n°19), appel de fonds exceptionnel « REMPLACEMENT PORTIER ELECTRONIQUE » (assemblée générale du 13 mars 2025, résolution n°7), diagnostic structurel des planchers des appartements et façades par XYLO ingénierie (assemblée générale du 13 mars 2025, résolution n°20)

Les appels de fonds de charges courantes et de travaux susmentionnés

Les procès-verbaux de non recours des assemblées générales et spéciales,

La mise en demeure de payer par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 février 2025,

Le contrat de syndic

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5878,15 euros arrêtée au 1er juillet 2025, incluant l’appel provisionnel du 3e trimestre 2025.

Décision du 10 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05493 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFFN

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2025 sur la somme de 4650,03 euros et de l’assignation pour le surplus.

Les intérêts seront capitalisés en vertu de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;«   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 360 euros se décomposant comme suit :

—  60 euros de frais de relance correspondant à la mise en demeure

—  300 euros pour la transmission du dossier à l’avocat

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour l’envoi du dossier à l’avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence la somme globale de 60 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant à l’envoi de la mise en demeure RAR en date du 24 février 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025, et sera capitalisée selon l’article 1342-3 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts :

L’article 1152 du Code civil énonce que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1153 du Code civil, les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le SDC ne démontrant pas l’existence d’un préjudice hors le constat des retards de paiement, ni démontrant en quoi les retards de paiement ont mis en péril la copropriété, il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens :

Monsieur [M] [P] succombant sera condamné aux entiers dépens soit les frais d’assignation de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [M] [P] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic le cabinet DEL SARTE PATRIMOINE la somme de 5878,15 euros, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2025 pour la somme de 4650,03 euros et de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [M] [P] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic le cabinet DEL SARTE PATRIMOINE la somme de 60 Euros au titre des frais de recouvrement,

DIT que les intérêts échus dus pour au moins une année entière produiront intérêt,

CONDAMNE Monsieur [M] [P] aux entiers dépens soit les frais d’assignation de la présente instance,

REJETTE les autres demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic le cabinet DEL SARTE PATRIMOINE,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1], aux jours an et mois susdits.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT