TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e AUDINEAU

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e AUDINEAU

■

Charges de copropriété

N° RG 24/06786 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C42LE

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Mai 2024

JUGEMENT

rendu le 22 Janvier 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet GERALPHA GESTION, SAS, dont le représentant légal est domicilié audit siège en cette qualité.

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDERESSE

Madame [U] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/06786 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42LE

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 05 Novembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 22 Janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Rendue publiquement par mise à disposition au greffe

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [U] [G] est propriétaire des lots n°12 et 20 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic le Cabinet GERALPHA GESTION, a assigné, devant ce tribunal, Mme [G] aux fins de :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005,

Vu les articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil :

— condamner Mme [G] à lui payer la somme en principal de 11.544,80 euros, à titre des charges de copropriété impayées pour la période du 02/04/2020 au 02/04/2024, et représentant :

*10.694,41 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles,

* 850,39 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— assortir la condamnation prononcée d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

* de la mise en demeure notifiée par Maître AUDINEAU, avocat, en date du 14/06/2023 d’avoir à payer la somme de 14.867,22 euros,

* de l’assignation pour le surplus,

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner Mme [G] à lui payer :

* la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant, notamment, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître EricAUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Mme [G], assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 13 mars 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 5 novembre 2025 et mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu'“il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de Mme [G] sur les lots n°12 et 20 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 mars 2017, 7 mars 2018, 4 mars 2020, 7 avril 2021, 13 décembre 2022, 31 janvier 2024 approuvant les comptes des années 2020, 2021, 2022, les budgets prévisionnels des exercices concernés 2021, 2022, 2023, 2024, les fonds travaux pour certaines années et certains travaux dont ceux de rénovation des chaudières, de réfection de l’étanchéité de terrasses, de reprise partielle de la façade et mise en sécurité, de réfection de balcons ou encore approuvant les appels liés au contentieux Sdc/Lescurieux,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition du lot de la défenderesse,

— un jugement du 2 novembre 2020 condamnant Mme [G] au paiement d’un arriéré de charges arrêté au 2 janvier 2020 (1er trimestre 2020 compris),

— un décompte entre le 2 avril 2020 (2ème trimestre 2020) et le 2 avril 2024 faisant apparaître un solde débiteur, au titre des appels de charge et de travaux, de 10.694,41 euros.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la défenderesse est débiteur, pour la période du 2 avril 2020 au 2 avril 2024, de la somme de 10.694,41 euros au titre des appels de charges et de travaux, “provision tvx 2ème trimestre 2024” des lots 12 et 20, et “provision 2ème trimestre 2024”des lots 12 et 20 compris.

Mme [G] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 10.694,41 euros.

Les intérêts au taux légal seront accordés à compter du 22 juin 2023, date de présentation de la lettre de mise en demeure, sur la somme de 7.721,75 euros, soit le montant des appels de charges et de travaux dus à cette date, – le syndicat des copropriétaires n’explicitant pas le montant de 14.867,22 euros, lequel vraisemblablement intégrait des appels antérieurs à la période concernée par la présente procédure -, et à compter du 14 mai 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, à compter, – dans les termes de la demande -, du 14 mai 2024 date de la délivrance de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant des honoraires de syndic, il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic. Il est également rappelé que les stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement sont inopposables au copropriétaire, tiers à la convention.

Aussi, les frais comptabilisés du chef de “constitution procédure” pour 270 euros,seront rejetés, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce.

Il résulte du décompte de la Scp Aulibé, huissier de justice, du 12 janvier 2021 (pièce n°11), que la somme de 460,39 euros comptabilisée le 25 janvier 2021 concerne les frais d’exécution du jugement du 2 novembre 2020 de sorte qu’ils seront écartés, le syndicat des copropriétaires disposant déjà d’un titre exécutoire à cet égard.

Enfin, les honoraires d’avocat relèvent de l’article 700 du code de procédure civile et non des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ces conditions, la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1 précité à concurrence de la somme de 850,39 euros sera rejetée.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte des créances, il apparaît que Mme [G] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges. Il ressort en outre des pièces communiquées que la défenderesse a d’ores et déjà été condamnée par un jugement de ce tribunal du 2 novembre 2020 à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés d’appels de fonds.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à systématiquement répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier de la défenderesse. Par ailleurs, la durée durant laquelle cette dernière s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part de la défenderesse sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ainsi que son comportement qui contraint le syndicat des copropriétaires à devoir, systématiquement, agir en justice pour recouvrer les sommes qui sont dues, ne permettent pas de la considérer comme une débitrice de bonne foi.

Mme [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, Mme [G] sera condamnée aux dépens, relevant de l’article 695 du code de procédure civile, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 10.694,41 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023 sur la somme de 7.721,75 euros et à compter du 14 mai 2024 sur le surplus, au titre des appels de charges et de travaux, pour la période du 2 avril 2020 au 2 avril 2024, “provision tvx 2ème trimestre 2024” des lots 12 et 20 et “provision 2ème trimestre 2024”des lots 12 et 20 compris,

ORDONNE, à compter du 14 mai 2024, la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE Mme [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Mme [U] [G] aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, Avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE Mme [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 22 Janvier 2026.

La Greffière La Présidente