TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées à:

M^e Leclercq,

M^e Ghnassia,

le :

+1 copie dossier

■

5ème chambre

1ère section

N° RG 22/15168

N° Portalis 352J-W-B7G-CYJZP

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 19 Mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [W] [V] [O] [A] [E], né le 2 janvier 1974,

demeurant au [Adresse 1] (SUISSE),

représenté par Maître Guillaume Leclercq, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1129

DÉFENDERESSE

La société FINANCIERE [Y], société civile immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 852 681 758,

ayant son siège sociat situé au [Adresse 2],

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Dov Ghnassia, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0431

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Thierry Castagnet, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur Antoine De Maupeou, Premier Vice-Président Adjoint

Madame Lise Duquet, Vice-Présidente, juge rapporteur

assisté de Monsieur Victor Fuchs, Greffier

Jugement du 19 Mai 2026

5ème chambre 1ère section

N° RG 22/15168 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYJZP

DÉBATS

A l’audience du 01 Avril 2026 tenue en audience publique devant MadameLise Duquet, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

____________________________

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [L] et [E] était propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2] comprenant 26 appartements et 2 locaux commerciaux, pour une superficie totale au sol louée de 1 267 m², figurant au cadastre sous les références suivantes : Section N° Lieudit Surface O [Cadastre 1] [Adresse 5] 00 ha 05 a 61 ca.

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2021, il a signé un contrat de mandat de vente exclusif avec la SARL COUP DE CŒUR IMMOBILIER, représentée par Monsieur [S] [Q], pour la cession de l’ensemble immobilier au prix de 17 000 000 euros, frais d’agence inclus.

En exécution de son mandat, le mandataire a notamment présenté les biens à la SC FINANCIERE [Y] représentée par Monsieur [I] [Y].

Par l’intermédiaire de son conseil et par acte d’huissier de justice, Monsieur [W] [V] [O] et [E] a résilié le mandat de vente conclu avec la société COUP DE CŒUR IMMOBILIER en date du 9 mars 2022.

Par acte notarié du 21 mars 2022, Monsieur [W] [V] [O] et [E] et la société FINANCIERE [Y] ont régularisé une promesse de vente portant sur l’ensemble immobilier en contrepartie d’un prix de cession de 16 750 000 euros, avec une date de résiliation fixée au 8 juin 2022.

Il était convenu dans l’acte une indemnité d’immobilisation d’un montant équivalent à 10% du prix d’acquisition, soit 1 675 000 euros, à l’article 11 : “en considération de la Promesse et en contrepartie du préjudice qui pourrait résulter pour le Promettant en cas de non signature de l’Acte de Vente par le seul fait du Bénéficiaire, toutes les Conditions Suspensives ayant été réalisées, et notamment pour réparer le préjudice résultant de l’immobilisation des Biens, les Parties conviennent de fixer le montant de l’Indemnité d’Immobilisation à la somme de UN MILLION SIX CENT SOIXANTE-QUINZE MILLE EUROS (1.675.000,00 EUR) correspondant à dix pour cent (10 %) du Prix de Vente ” puis “ L’Indemnité d’Immobilisation devra être versée par le Bénéficiaire au Promettant au plus tard à la date d’expiration de la Promesse dans l’hypothèse où, à cette date, la Réalisation de la Vente ou une Demande de Réalisation de la Vente, ne serait pas intervenue dans les conditions de la Promesse alors que (i) aucun dommage affectant l’Immeuble n’aurait entraîné la caducité de la Promesse dans les conditions de l’Article SINISTRE et (ii) les conditions suspensives stipulées aux Présentes auraient été réalisées ou réputées réalisées par suite de la renonciation expresse du Bénéficiaire à s’en prévaloir.”

Il y était également convenu une faculté de substitution et une absence de condition suspensive d’obtention d’un financement.

Le 7 juin 2022, Monsieur [I] [Y] a fait établir un constat d’huissier de justice aux termes duquel a été constatée la présence d’occupants dans des appartements déclarés non occupés par le vendeur, ainsi que la fracture d’une porte d’appartement.

La vente n’a pas eu lieu pour des raisons différentes selon les deux parties au litige : le 8 juin 2022, Maître [X], notaire, a dressé un procès-verbal de difficultés, en présence de l’avocat de Monsieur [W] [L] et [E] et de Monsieur [I] [Y], aux termes duquel notamment :

— la société FINANCIERE [Y] entendait se substituer dans le bénéfice de la promesse de vente une société nouvellement constituée entre lui et Monsieur [P] [J], la SAS LE MERVEILLEUX ;

— ni la société FINANCIERE [Y], ni la société LE MERVEILLEUX n’avait levé l’option d’achat de l’immeuble en versant le prix et les frais d’acquisition.

Le 8 juin 2022, Monsieur [W] [L] et [E] a, par la voie de son conseil, déposé une plainte auprès des services de police pour occupation illégale de six appartements de l’ensemble immobilier depuis la veille, et a fait procéder à un constat de l’occupation illégale par un huissier de justice.

Le 9 juin 2022, son conseil a déposé une plainte complémentaire auprès des services de police, aux termes de laquelle il précise qu’après différents constats, il n’y aurait que trois appartements occupés illégalement et le 13 juin suivant, il a fait procéder à des sommations de quitter les lieux aux trois occupants sans droit ni titre.

Par courrier du 22 juin 2022, son conseil a déposé une plainte simple devant le procureur de la République du tribunal judiciaire de Créteil enregistrée sous le numéro de parquet 22174000117 contre Monsieur [I] [Y] et contre Monsieur [P] [J].

Par ordonnances du 29 juillet 2022 et du 19 octobre 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a autorisé Monsieur [W] [V] [O] et [E] à procéder à une mesure de saisie conservatoire contre la société FINANCIERE [Y] à hauteur de 1 675 000, respectivement sur les parts sociales/actions détenues par elle sur la société THEMATICS ASSET MANAGEMENT et sur ses comptes bancaires.

Par acte du 16 novembre 2022, Monsieur [W] [V] [O] et [E] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, la SC FINANCIERE [Y], afin de la voir condamnée au paiement de la somme de 1 675 000 euros au titre du paiement de l’indemnité d’immobilisation ainsi qu’au paiement de la somme de 350 000 euros au titre de manquements contractuels.

Par acte du 30 janvier 2023, la société FINANCIERE [Y] a fait assigner Monsieur [F] [L] et [E] devant le tribunal judiciaire de céans afin d’obtenir la mainlevée des deux opérations de saisies conservatoires diligentées par lui les 17 octobre 2022 et 17 novembre 2022.

Par décision du 2 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent sur Marne a ordonné l’expulsion des occupants sans droit ni titre de l’immeuble litigieux.

Par jugement du juge de l’exécution près du tribunal judiciaire de Paris du 5 juillet 2023, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 25 avril 2024, les demandes de mainlevée des saisies conservatoires formées par la société FINANCIERE [Y] ont été rejetées.

Par jugement du 17 décembre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a débouté la société FINANCIERE [Y] de sa demande de substitution à la saisie conservatoire pratiquée le 17 octobre 2022 sur des titres sociaux par un cautionnement bancaire d’un montant de 1 675 000 euros.

Par jugement du 26 décembre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a accordé la mainlevée de saisie conservatoire pratiquée le 17 octobre 2022 sur les titres sociaux de la société THEMATICS ASSET MANAGEMENT et sa substitution par un cautionnement bancaire. La mainlevée est intervenue le 6 janvier 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, Monsieur [W] [L] et [E] demande au tribunal, au visa des articles 1134 et suivants, et 1231-1 du code civil, de :

— juger la société FINANCIERE [Y] débitrice du paiement de l’indemnité d’immobilisation fixée à l’article 11 de la promesse de vente reçue par acte notarié en date du 21 mars 2022 ;

— condamner la société FINANCIERE [Y] à lui payer la somme de 1 675 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation fixée à l’article 11 de la promesse de vente reçue par acte notarié en date du 21 mars 2022 ;

— condamner la société FINANCIERE [Y] à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de la somme de 241 103,28 euros au titre des frais de gardiennage et de sécurisation de l’immeuble ;

— condamner la société FINANCIERE [Y] à lui payer la somme de 30 000 euros au titre du préjudice moral subi ;

— condamner la société FINANCIERE [Y] à lui payer la somme de 50 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société FINANCIERE [Y] aux entiers dépens ;

— assortir les condamnations de la société FINANCIERE [Y] au taux d’intérêt légal applicable à compter de la date de la décision à intervenir avec capitalisation ;

— ordonner l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans caution, de la décision à intervenir.

Au soutien de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation, Monsieur [W] [V] [O] et [E] indique principalement qu’elle est due au promettant du seul fait de la non-réalisation de la vente indépendamment de l’existence de tout préjudice, et que l’inexécution des obligations du bénéficiaire lorsque celui-ci rétracte son consentement engage sa responsabilité contractuelle.

Ainsi, selon lui, la société FINANCIERE [Y] est débitrice du paiement du montant de l’indemnité d’immobilisation fixée dans la promesse de vente régularisée le 21 mars 2022, dès lors qu’elle a été défaillante dans sa réalisation dont le terme était fixé au 8 juin 2022, au vu des termes de l’acte notarié qu’elle reprend et du procès-verbal de difficultés dressé par Maître [X] le 8 juin 2022.

Il précise que ce procès-verbal mentionne que Monsieur [Y] a invoqué une modification de la situation d’occupation de l’immeuble pour refuser de réaliser la vente. A cet égard, il fait état d’un constat d’huissier de justice établi le 7 juin 2022 à la demande de la société FINANCIERE [Y] de manière très opportune, en vue de faire constater l’occupation illicite des quatre appartements stipulés comme libres lors de la signature de la promesse de vente. Il qualifie cela de “manœuvre” “orchestrée de concert” entre la société FINANCIERE [Y] (bénéficiaire de la promesse) et la société CABINET PORTLAND (gestionnaire), dont les représentants légaux sont associés à parts égales dans la société LE MERVEILLEUX devant se substituer à FINANCIERE [Y] dans la signature de l’acte définitif de vente.

Il souligne que dans sa décision du 5 juillet 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a considéré que le constat d’huissier de justice du 7 juin 2022 a été dressé dans des circonstances “singulières”.

Il se prévaut des motivations successives des décisions rendues dans la procédure initiée par la société FINANCIERE [Y] pour contester les saisies conservatoires, qu’il reprend.

Il conclut que la non-réalisation de la vente trouve incontestablement sa cause dans l’absence de respect par le bénéficiaire de ses obligations résultant des termes de la promesse de vente et que l’exigibilité du paiement de l’indemnité d’immobilisation résulte de l’absence de levée d’option dans les conditions contractuelles et de la non-réalisation de la vente du fait exclusif de la société FINANCIERE [Y].

Il conteste :

— le fait que cette défaillance soit couverte d’une justification valable, comme l’a relevé la cour d’appel de [Localité 1] dans son arrêt du 24 avril 2024, la défenderesse n’ayant pas démontré que les conditions du prêt bancaire avaient bien été levées, ni qu’un apport en fonds propres de 1 800 000 euros avait bien été effectué ;

— le fait que la défenderesse n’avait aucun intérêt à ne pas conclure la vente, puisque dans ce cas, elle aurait versé le montant de l’indemnité d’immobilisation auprès du notaire dans le délai imparti et elle aurait tout fait pour conclure la vente immobilière au prix “avantageux” fixé dans la promesse de vente.

A l’appui de sa demande en remboursement des frais de gardiennage et de surveillance, Monsieur [W] [L] et [E] se prévaut des manœuvres dolosives mises en place par la société FINANCIERE [Y] et son représentant légal Monsieur [I] [Y] pour faire échec à la conclusion de la vente immobilière fixée le 8 juin 2022, ce qui l’a obligé à prendre diverses mesures et d’initier différentes procédures judiciaires et à mettre en place un dispositif de surveillance avec des agents de sécurité pour sécuriser l’immeuble et éviter de nouvelles intrusions et occupations illicites.

Un tel dispositif a nécessairement un coût financier pour lui dont il rappelle le montant pour les périodes concernées par sa demande, pour un total depuis la découverte de l’occupation illégale au 8 juin 2022 jusqu’à la revente de l’immeuble de 241 103,28 euros.

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts, Monsieur [W] [L] et [E] se prévaut d’un préjudice moral, dès lors que résidant à l’étranger, il a été contraint de gérer cette situation à distance et a dû missionner des représentants sur place.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, la SC FINANCIERE [Y] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104 et 1186 du code civil, de :

— constater que l’immutabilité de la situation locative a été érigée en condition déterminante de son consentement ;

— juger qu’elle a respecté ses engagements issus de la promesse en date du 21 mars 2022 ;

— juger que la non-réalisation de la vente de l’ensemble immobilier objet de la promesse est imputable aux manquements contractuels du promettant sur ses engagements relatifs à la situation locative de l’immeuble ;

— juger que la promesse unilatérale de vente en date du 21 mars 2022 est caduque ;

— juger que Monsieur [V] [O] et [E] ne saurait se prétendre titulaire d’une créance au titre d’une indemnité d’immobilisation prévue aux termes de la promesse ;

En conséquence,

— débouter Monsieur [V] [O] et [E] de sa demande en paiement de la somme de 1 675 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation fixée dans la promesse de vente en date du 21 mars 2022 ;

— débouter Monsieur [V] [O] et [E] de sa demande en paiement de la somme de 271 103,28 euros au titre des préjudices prétendument subis par lui à la suite de la non-réalisation de la vente,

Reconventionnellement,

— constater que Monsieur [V] [O] et [E] a vendu le bien objet de la promesse à la société GRAND [Localité 1] LOGEMENT 3 le 5 juin 2023 ;

— constater qu’elle n’a pas pu réitérer son consentement sur l’acquisition du bien litigieux en raison des manquements contractuels de Monsieur [V] [O] et [E] ;

En conséquence,

— condamner Monsieur [V] [O] et [E] à lui payer la somme de 50 000 euros au titre du préjudice qu’elle a subi du fait de la perte de chance de réaliser l’opération immobilière ;

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [V] [O] et [E] à payer la somme de 50 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [V] [O] et [E] aux entiers dépens.

La SC FINANCIERE [Y] soutient que le versement de l’indemnité d’immobilisation est dépourvu de fondement juridique, dès lors qu’au vu de la jurisprudence en la matière, l’indemnité d’immobilisation n’est pas due au promettant lorsque la non-réalisation de la vente n’incombe pas au bénéficiaire de la promesse dans le cas où la situation locative de l’immeuble n’était pas fidèle à celle qui avait été présentée au jour de la promesse, rendant cette dernière caduque.

Elle ajoute qu’il est possible de rapprocher la situation litigieuse des décisions d’annulation de vente pour dol à la suite de la découverte d’un état locatif différent de celui qui avait été annoncé lors de l’acte de vente.

Selon la société FINANCIERE [Y], d’une part, Monsieur [W] [L] et [E] argue fallacieusement qu’elle se serait dédite de son engagement en raison de prétendues difficultés de financement, alors qu’elle n’avait aucun intérêt à la non-réalisation de la vente et qu’elle avait obtenu le financement pour acquérir le bien, selon les étapes et modalités qu’elle détaille et qui prouve que Messieurs [Y] et [J], associés de la société le MERVEILLEUX, ont tout mis en œuvre, notamment la veille de l’acquisition, pour parvenir à la réalisation de l’opération de vente avant de constater l’absence de conformité de l’état locatif du bien avec ce qui lui avait été exposé lors de dernières opérations de vérification de l’immeuble avant vente.

Elle ajoute qu’au vu des échanges téléphoniques WhatsApp entre Monsieur [W] [V] [O] et [E] et Monsieur [I] [Y], il est possible d’observer qu’à aucun moment le premier n’a remis en cause la faculté du bénéficiaire de régler le prix d’achat du bien, et que Monsieur [I] [Y] avait confirmé au notaire en charge de la vente que la société devant acquérir le bien avait obtenu son financement bancaire par un courriel du 8 juin 2022.

Elle conteste également avoir sollicité une diminution du prix, ce que Monsieur [W] [L] et [E] affirme sans preuve, alors que le 1er juin 2022, il a communiqué spontanément à Monsieur [I] [Y] une estimation de l’ensemble immobilier valorisant le bien objet de la promesse à plus de 20 millions d’euros, excluant toute tentative de renégociation du prix de vente.

D’autre part, elle argue de ce que la véritable raison de l’absence de levée d’option de la promesse de vente est le manquement de Monsieur [W] [L] et [E] à ses engagements contractuels en tant que promettant.

Elle précise que ce dernier a porté des modifications substantielles sur l’état locatif de l’immeuble et/ou n’a pas respecté ses engagements concernant l’état d’occupation de l’immeuble objet de la promesse, soulignant que c’est en considération de l’état récapitulatif de l’immeuble annexé à la promesse, expressément entré dans le champ contractuel, qu’elle a signé l’acte, de sorte qu’il constituait une condition essentielle à la réalisation de la vente.

Jugement du 19 Mai 2026

5ème chambre 1ère section

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Elle se prévaut également de ce que Monsieur [W] [V] [O] et [E] s’était aussi engagé expressément à ne pas modifier la situation locative, sauf avec l’accord préalable du bénéficiaire, indiquant dans quelles circonstances Monsieur [I] [Y] a entrepris une dernière visite préalable avec son assureur, ce droit étant d’ailleurs prévu à l’article 19.1 de la promesse.

Elle souligne que Monsieur [I] [Y] a bien précisé que la seule raison de l’absence de signature de l’acte définitif était l’occupation illicite de certains lots.

Elle estime que c’est donc à tort que le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris puis la cour d’appel de Paris ont considéré que la situation locative des immeubles n’avait pas été érigée en condition suspensive, de sorte que sa modification serait sans incidence sur la validité et la réalisation de la promesse de vente du 21 mars 2022, ce qui l’a conduit à se pourvoir en cassation le 26 juin 2024.

D’autre part, la société FINANCIERE [Y] se prévaut de ce que Monsieur [W] [V] [O] et [E] ne saurait accuser sans aucun fondement le bénéficiaire d’être à l’origine de ce changement de situation locative de l’immeuble pour prétendument couvrir son incapacité de financement.

Elle indique que le promettant s’adonne “à la calomnie la plus effarante” à son endroit, alors encore une fois qu’au vu des circonstances, elle n’avait aucun intérêt à orchestrer l’occupation des lieux afin d’empêcher la vente.

A l’appui de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, la SC FINANCIERE [Y] fait valoir que la Cour de cassation a pu sanctionner la mauvaise foi des promettants qui n’informent pas correctement les bénéficiaires durant l’exécution du contrat et que toute inexécution contractuelle est sanctionnable.

Selon elle, Monsieur [W] [L] et [E] a commis une faute contractuelle en ne tenant pas son engagement de ne pas modifier l’état locatif de l’immeuble tel qu’il l’avait transmis au bénéficiaire en annexe 3 de l’acte de promesse entre la promesse et l’acte de cession.

Elle qualifie cette faute contractuelle du promettant d’inexcusable en ce que l’agence immobilière ayant donné à bail des appartements entre la promesse est la signature de l’acte définitif est la même agence qui avait la charge de la commercialisation de l’ensemble immobilier.

Elle argue de ce que ce manquement du promettant l’a privée de la possibilité d’acquérir le bien le 8 juin 2022, faute de disposer des données lui permettant de réitérer son consentement, son préjudice résultant aussi du temps perdu au titre de cette opération immobilière.

La SC FINANCIERE [Y] conclut enfin au débouté nécessaire des demandes indemnitaires de Monsieur [W] [V] [O] et [E] car elle a démontré que :

— le défendeur n’avait aucun intérêt à la non-réitération des consentements, ce dernier ayant, par l’intermédiaire de la société LE MERVEILLEUX obtenu le financement lui permettant d’acquérir le bien ;

Jugement du 19 Mai 2026

5ème chambre 1ère section

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— elle ne saurait être tenue responsable de l’arrivée de nouveaux locataires entre le jour de la promesse au 21 mars 2022 et le jour prévu pour la levée d’option au 8 juin 2022.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie expressément aux dernières conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2025, et les plaidoiries ont été fixées au 1er avril 2026. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été informées de ce que le jugement serait rendu le 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes des parties tendant à voir “constater” et “juger” ne constituent pas ici des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, l’article 9.1 de la promesse de vente du 21 mars 2022 liant les parties prévoit que la promesse expirait le 8 juin 2022 à seize heures.

Son article 11 consacré à l’indemnité d’immobilisation stipule en son point 1 que :

“En considération de la Promesse et en contrepartie du préjudice qui pourrait résulter pour le Promettant en cas de non signature de l’Acte de Vente par le seul fait du Bénéficiaire, toutes les Conditions Suspensives ayant été réalisées, et notamment pour réparer le préjudice résultant de l’immobilisation des Biens, les Parties conviennent de fixer le montant de l’Indemnité d’Immobilisation à la somme de UN MILLION SIX CENT SOIXANTE-QUINZE MILLE EUROS (1.675.000,00 EUR) correspondant à dix pour cent (10 %) du Prix de Vente.”

Il précise en son point 2 :

“ L’Indemnité d’Immobilisation devra être versée par le Bénéficiaire au Promettant au plus tard à la date d’expiration de la Promesse dans l’hypothèse où, à cette date, la Réalisation de la Vente ou une Demande de Réalisation de la Vente, ne serait pas intervenue dans les conditions de la Promesse alors que (i) aucun dommage affectant l’Immeuble n’aurait entraîné la caducité de la Promesse dans les conditions de l’Article SINISTRE et (ii) les conditions suspensives stipulées aux Présentes auraient été réalisées ou réputées réalisées par suite de la renonciation expresse du Bénéficiaire à s’en prévaloir.”

Jugement du 19 Mai 2026

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Il résulte de ces stipulations contractuelles que l’indemnité d’occupation restera acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente, sauf hypothèse d’un dommage affectant l’immeuble entraînant sa disparition totale ou le rendant impropre à sa destination ou affectant plus de 30% des surfaces utiles ou permettant aux locataires de demander la résiliation du bail, et à la condition que les conditions suspensives aient été réalisées.

Or, il est acquis aux débats que le 8 juin 2022, jour prévu de la signature de la vente, la société FINANCIERE [Y] n’avait pas versé le prix, ni produit la preuve du versement, et qu’elle n’a pas voulu signer la vente.

Cette défaillance de la défenderesse en fait la débitrice de Monsieur [W] [L] et [E] de la somme de 1 675 000 euros, sans que la première ne puisse invoquer la modification de l’état locatif de l’immeuble entre la date de la promesse et celle prévue de la signature.

En effet, si les articles 19.1 et 20.1 de la promesse prévoient l’obligation du promettant de ne conférer à personne de droit d’occupation sur le bien et de ne pas modifier la situation locative, ils n’en font pas une condition suspensive et la société FINANCIERE [Y] ne démontre pas par le procès-verbal de constat de commissaire de justice opportunément dressé à sa demande le 7 juin 2022 que l’occupation illicite d’une très faible partie des lots objets de la vente a été rendue possible par Monsieur [W] [V] [O] et [E], les éléments du dossier et la procédure d’expulsion menée par ce dernier accréditant le fait que la situation s’est imposée à lui et qu’il n’en est pas responsable.

Le tribunal relève en outre que les sociétés FINANCIERE [Y] et LE MERVEILLEUX, cette dernière s’étant substituée à elle pour l’opération d’acquisition, n’ont pas justifié disposer des fonds nécessaires à l’achat le 8 juin 2022.

Par conséquent, la société FINANCIERE [Y] sera condamnée à payer à Monsieur [W] [V] [O] et [E] la somme de 1 675 000 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement et la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, celle-ci étant de droit dès lors que ses conditions sont réunies.

Sur les demandes de dommages et intérêts

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [W] [L] ne détermine pas sur quel fondement juridique il forme ses demandes de dommages et intérêts au titre des frais de gardiennage et de surveillance et de son préjudice moral.

Elle suppose en tout état de cause qu’il caractérise tout d’abord une faute imputable à la société FINANCIERE [Y] l’ayant mis dans l’obligation de recourir à des moyens de sécurisation de l’immeuble.

Jugement du 19 Mai 2026

5ème chambre 1ère section

N° RG 22/15168 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYJZP

Or, s’il justifie d’un préjudice financier par la production de factures, il échoue à démontrer que la défenderesse est à l’origine du changement de situation d’occupation constatée par commissaires de justice les 7 et 8 juin 2022. Il ne saurait par ailleurs faire peser sur elle le choix de recourir à ce système de gardiennage de l’immeuble.

Le tribunal relève que Monsieur [W] [V] [O] se prévaut aussi à ce titre du coût important des procédures de saisies conservatoires et aux fins d’expulsion, coût qui a été partiellement pris en compte au titre des indemnités allouées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile qui visent justement à compenser les frais qu’il a exposés pour faire valoir ses droits.

Par conséquent, Monsieur [W] [V] [O] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais de gardiennage et de surveillance.

S’agissant de son préjudice moral, il s’infère nécessairement de l’anxiété générée par la non-signature de la vente et les conditions l’ayant entourée, sachant qu’il vit à l’étranger. Il sera réparé par l’allocation d’une indemnité qui peut être fixée au vu des éléments des débats à la somme de 1 500 euros.

La société FINANCIERE [Y] sera donc condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de son caractère indemnitaire. La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, celle-ci étant de droit dès lors que ses conditions sont réunies

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1104 du code civil précité, les parties sont tenues à une obligation de bonne foi lors de la conclusion du contrat de promesse, ainsi que lors de l’exécution de celui-ci.

En l’espèce, au vu des motifs adoptés, la société FINANCIERE [Y] sera nécessairement déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice qu’elle dit avoir subi du fait de la perte de chance de réaliser l’opération immobilière.

Sur les autres demandes

Partie qui succombe, la société FINANCIERE [Y] sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer Monsieur [W] [L] et [E] qui a dû exposer des frais irrépétibles pour faire valoir ses droits, une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 5 000 euros.

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, et aucune circonstance particulière ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE la SC FINANCIERE [Y] à payer à Monsieur [W] [V] [O] et [E] la somme de 1 675 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation fixée dans la promesse de vente du 21 mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SC FINANCIERE [Y] à payer à Monsieur [W] [V] [O] et [E] la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE Monsieur [W] [V] [O] et [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais de gardiennage et de surveillance ;

DEBOUTE la SC FINANCIERE [Y] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SC FINANCIERE [Y] à payer à Monsieur [W] [V] [O] et [E] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SC FINANCIERE [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Mai 2026.

Le Greffier Le Président

Victor Fuchs Thierry Castagnet