TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [P] [Y] ; PREFET de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yoni MARCIANO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08237 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZ4Y

N° MINUTE :

8/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 février 2026

DEMANDEUR

S.C.I. [D] [N], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN69

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [Y], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 février 2026 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 19 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08237 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZ4Y

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2010, à effet du 1er septembre 2010, la SCI [D] [N] a consenti un bail d’habitation à M. [P] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3] à Paris (75019), 1er étage, bâtiment B, porte gauche, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1900 euros, outre 100 euros pour la place de stationnement et une provision pour charges de 300 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8 365,74 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [Y] le 17 mars 2025.

Par assignation du 6 août 2025, la SCI [D] [N] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [Y], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  17 278,96 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 16 décembre 2025, la SCI [D] [N] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 décembre 2025, s’élève désormais à 29 431,26 euros. Elle précise qu’il n’y a pas de reprise du paiement du loyer courant et s’oppose à tout délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire.

M. [P] [Y] reconnaît le montant de la dette mais déplore l’absence de régularisation de charge depuis la prise à bail. Il indique avoir fait une demande de logement social mais dans l’attente, sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et indique pouvoir verser pendant 6 mois à partir de février 2026 la somme de 500 euros, puis 1000 euros mensuels en plus du loyer courant.

M. [P] [Y] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [P] [Y] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

La SCI [D] [N] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience et avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré, infructueux.

Par ailleurs, il est constant que bien que délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, le commandement de payer demeure valable à hauteur du montant des loyers échus et impayés.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 8365,74 euros dans un délai de deux mois, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 13 mars 2025. Il apparaît, selon le dernier décompte produit par la requérante, que le montant des sommes dues était en réalité, à cette date, de 7 557,12 euros.

Concernant ce montant, il sera relevé que, contrairement à ce que le défendeur soutient, une régularisation de charges est bien intervenue courant novembre 2023 pour l’exercice 2021-2022, que par ailleurs, il indique n’avoir jamais été notifié de l’indexation de loyer le jour de l’audience, mais ne justifie pas avoir jamais élevé une réclamation contre ces indexations qui ont été pratiquées, selon le décompte produit, chaque année à la date anniversaire du contrat et qu’en tout état de cause, il ne conteste pas les montants demandés.

Le locataire n’ayant pas réglé cette dette dans le délai imparti, la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mai 2025.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

Or, en l’espèce, M. [P] [Y] n’a effectué aucun versement depuis le mois de janvier 2025. Les conditions ne sont donc pas réunies pour faire droit à sa demande de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI [D] [N] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et les indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI [D] [N] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 décembre 2025, M. [P] [Y] lui devait la somme de 29 431,26 euros, échéance de décembre 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues.

M. [P] [Y] reconnaît cette dette et sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025 sur la somme de 7 757,12 euros et à de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

En outre, il sera condamné, à compter de l’échéance du mois de janvier 2026, à verser à la SCI [D] [N] une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant sera provisoirement fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à libération effective du logement matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [P] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SCI [D] [N] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 juillet 2010 entre la SCI [D] [N], d’une part, et M. [P] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à Paris (75019), 1er étage, bâtiment B, porte gauche, outre un emplacement de stationnement est résilié depuis le 14 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [P] [Y], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [P] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], 1er étage, bâtiment B, porte gauche, outre un emplacement de stationnement ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [P] [Y] à payer à la SCI [D] [N] la somme de 29 431,26 euros (vingt-neuf mille quatre cent trente et un euros et vingt-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 16 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025 sur la somme de 7 557,12 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [P] [Y] à verser à la SCI [D] [N] une indemnité d’occupation provisionnelle, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de l’échéance du mois de janvier 2026, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [P] [Y] à payer à la SCI [D] [N] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 mars 2025 et celui de l’assignation du 6 août 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge