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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 19 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00400 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DNUZ

NATURE DE L’AFFAIRE : 30B – Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES REFERES: Régis FRANCE, Président

GREFFIER : Pauline ANGEL,

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Florence BATTESTI

— M^e Ugo IMPERIALI

Le : 19 Novembre 2025

PARTIES :

DEMANDEURS

[I] [V] épouse [B]

née le 09 Octobre 1955 à PATRIMONIO (20253), de nationalité française,

demeurant Patrimonio – 20253 PATRIMONIO

représentée par Maître Florence BATTESTI, avocat au barreau de BASTIA

[P] [V]

né le 02 Avril 1949 à PATRIMONIO (2017), de nationalité française,

demeurant Tettola – 20217 SAINT FLORENT

représenté par Maître Florence BATTESTI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDERESSE

S.A.S. [K] [Y] ,

Immatriculée au RCS de BASTIA sous le n° B 881 818 744, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis Chez M. [K] [Y] – 20228 PINO

représentée par Maître Ugo IMPERIALI, avocat au barreau de BASTIA

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt cinq et le vingt neuf Octobre, par Monsieur Régis FRANCE, Président du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Pauline ANGEL, Greffier lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [B] et Monsieur [P] [V] ont signé avec la SAS [K] [Y] un bail commercial avec effet à compter du 1er mars 2020, moyennant un loyer de 2.600 euros par mois au 5 mars 2021, en raison d’une franchise de 12 mois de loyers accordée par les bailleurs au preneur.

Le 7 mai 2025, Madame [I] [B] et Monsieur [P] [V] ont fait délivrer à la SAS [K] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour le paiement de la somme de 21.081,16 euros correspondant à 8 mensualités, outre les frais. Ce commandement annulait et remplaçait un commandement délivré le 21 mars 2025.

Par acte de Commissaire de Justice du 28 août 2025, Madame [I] [B] et Monsieur [P] [V] ont assigné devant le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de BASTIA, la SAS [K] [Y], aux fins de voir :

— Constater que le bail commercial conclu le 1er mars 2020 entre Madame [B] et Monsieur [V] et la SAS [Y] est résilié de plein droit depuis le 8 juin 2025 en application de la clause résolutoire puisque les conditions de l’article L145-41 du Code de commerce ayant été dument remplies ;

— Ordonner l’expulsion de la SAS [Y] sans délai et de tous occupants de son chef du local commercial sis la commune de BASTIA section AY n°29 lieudit Macchione surface 00ha 31a 50ca ;

— Et dire qu’à défaut pour elle de libérer les lieux volontairement, l’expulsion pourra être exécutée par un Commissaire de Justice au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner la SAS [Y] à payer la somme de 20.800 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 mai 2025, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 7 mai 2025 ;

— Condamner la SAS [Y] à payer à Monsieur [V] et à Madame [B] une indemnité d’occupation de 100 euros par jour à compter du 8 juin 2025 jusqu’au départ effectif du locataire des lieux afin d’indemniser le bailleur de l’occupation sans titre de son bien ;

— La condamner (SAS [Y]) aux entiers dépens y compris les frais du commandement (204,70 euros + 76,46 euros) et au paiement de la somme de 2.000 euros HT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 29 octobre 2025.

Par voie de conclusions signifiées par RPVA le 23 octobre 2025, Madame [I] [B] et Monsieur [P] [V], représentés, ont modifié leurs demandes et sollicitent du Juge de :

— Chiffrer à la somme de 26.886,08 euros la créance de Monsieur [V] et Madame [B] ;

— Autoriser la SAS [Y] à régler cette somme par dix mensualités dont la première interviendra le 15 novembre 2025 et en cas de non-paiement d’une mensualité, la totalité de la somme de 26.886,08 euros sera exigible ;

— Retenir l’aveu extrajudiciaire de quitter le local au 31 octobre 2025 par absence de titre ;

— Dire n’y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile.

Par voie de conclusions signifiées par RPVA le 28 octobre 2025, la SAS [K] [Y], représentée, demande au Juge de :

— Fixer la créance de Monsieur [V] et Madame [B] à la somme de 26.886,08 euros ;

— Autoriser la SAS [Y] [K] à régler cette somme par dix mensualités d’un montant de 2.688,60 euros, dont la première interviendra le 15 novembre 2025 ;

— Dire qu’en cas de non-paiement d’une mensualité, la totalité de la somme de 26.886,08 euros sera exigible ;

— Dire n’y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience, les parties ont fait savoir qu’elles s’étaient entendues sur le paiement de la dette locative par la SAS [K] [Y].

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le Tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », « dire et juger », « prendre acte » ou « donner acte » et « constater » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le Tribunal n’est pas tenu de répondre.

— Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 1 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le Juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion, eu égard au bail commercial communiqué.

Madame [I] [B] et Monsieur [P] [V] ont conclu avec la SAS [K] [Y] un bail commercial le 1er mars 2020.

Ce bail prévoyait au paragraphe « Clause résolutoire » que :

« En cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d’ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d’assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal de régulariser sa situation. »

Les bailleurs ont fait délivrer à la SAS [K] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 mai 2025 et détaillant le montant de la créance.

Il a été délivré dans les formes de l’article L145-41 du Code de commerce.

Les causes du commandement sont restées infructueuses dans le mois du commandement de sorte que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies au 7 juin 2025.

Toutefois, aux termes de leurs dernières écritures, les bailleurs ne souhaitent plus se prévaloir de la clause résolutoire et ne sollicitent plus l’expulsion de la SAS [K] [Y] des lieux qu’elle occupe. Il n’y a donc pas lieu de prononcer l’expulsion de la locataire.

Les bailleurs demandent à ce que le Juge retienne l’aveu de la SAS [K] [Y] qui s’engage, aux termes de ses écritures, à quitter les lieux le 30 octobre 2025. Toutefois, cette demande de « prendre acte » ou de « constater » ne s’analyse pas comme une prétention dès lors que la demande d’expulsion a été abandonnée.

— Sur la demande de provision et d’indemnité d’occupation

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il résulte du décompte tel que figurant dans le commandement de payer du 7 mai 2025 que la somme due au titre des loyers était de 20.800 euros, correspondant à 8 mensualités non réglées.

Aux termes de leurs dernières écritures, les bailleurs sollicitent la condamnation de la SAS [K] [Y] à leur verser la somme de 26.886,08 euros.

Même si aucun décompte actualisé n’est communiqué de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le détail de la somme sollicitée, en principal et en frais, le preneur, représenté par son conseil, ne conteste pas être redevable de cette somme de sorte que la SAS [K] [Y] sera condamnée au paiement de la somme de 26.886,08 euros au titre des loyers à titre provisionnel.

— Sur la demande de délais

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La SAS [K] [Y] sollicite des délais de paiement aux fins de s’acquitter de sa dette locative.

Bien que la défenderesse ne justifie pas de sa situation financière permettant de justifier qu’elle est en capacité de faire face au paiement de sa dette locative, chaque mois, il y a lieu de constater que le créancier ne s’oppose pas à cette demande de délai et demande à ce que la défenderesse soit autorisée à s’y acquitter dans un délai de 10 mois.

Dans ces conditions, sans opposition des bailleurs, il y a lieu d’autoriser la SAS [K] [Y] à s’acquitter de sa dette locative en 10 mensualités de 2.688,60 euros chacune, dont le premier paiement interviendra le 15 novembre puis le 15 de chaque mois, jusqu’à apurement total des sommes dues.

A défaut de règlement de l’une de ces mensualités, la totalité de la créance deviendra exigible.

— Sur les demandes accessoires

L’alinéa 2 de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Selon l’alinéa 1er de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens. L’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles engagés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

CONDAMNONS à titre provisionnel la SAS [K] [Y] à verser à Madame [I] [B] et Monsieur [P] [V] la somme de 26.886,08 euros correspondant aux loyers dus arrêtée au mois d’octobre 2025 inclus ;

AUTORISONS la SAS [K] [Y] à s’acquitter de cette somme par 10 versements de 2.688,08 euros chacun, le premier versement devant intervenir le 15 novembre 2025, puis le 15 de chaque mois ;

DISONS qu’à défaut pour la SAS [K] [Y] de s’acquitter d’une de ces mensualités, la totalité de la créance deviendra exigible ;

DISONS que chaque partie sera condamnée à supporter la charge de ses dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES