TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.A.S. CIVILIA,

Monsieur, [F], [L]

Madame, [U], [W] épouse, [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle HADED NABET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/11755 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBUNP

N° MINUTE : 12

JUGEMENT

rendu le 12 mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur, [R], [M],

Chez SFI GESTION -, [Adresse 1]

représenté par M^e Isabelle HADED NABET, avocat au barreau de PARIS,

Madame, [I], [A],

Chez SFI GESTION -, [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle HADED NABET, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

S.A.S. CIVILIA,

, [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur, [F], [L], ,

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame, [U], [W] épouse, [L], ,

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 janvier 2026

Décision du 12 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/11755 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBUNP

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 mars 2026 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet du 18 juin 2021, M., [R], [M] et Mme, [I], [P] ont donné à bail à la SAS CIVILIA un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 3900 euros et 250 euros de provisions sur charges, aux fins d’y loger son gérant, M., [F], [L], ainsi que son épouse, Mme, [U], [W] épouse, [L].

Des loyers étant demeurés impayés, M., [R], [M] et Mme, [I], [P] ont, par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, fait signifier à la SAS CIVILIA un commandement de payer sous un mois la somme de 14041,79 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2025 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2025, M., [R], [M] et Mme, [I], [P] ont fait assigner la SAS CIVILIA, M., [F], [L] et Mme, [U], [W] épouse, [L] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 1] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 juillet 2025,

— constater la résiliation du bail,

— constater l’occupation sans droit ni titre des époux, [L] à compter du 12 juillet 2025,

— constater que le congé des époux, [L] a pris effet le 6 août 2025 pour finir le 6 novembre 2025,

En conséquence,

— condamner in solidum la SAS CIVILIA et les époux, [L] à leur payer la somme de 21 246,79 euros correspondant à l’arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation et de charges arrêté au 6 novembre 2025,

— condamner in solidum la SAS CIVILIA et les époux, [L] à leur payer les sommes de 157,16 euros et 218,96 euros correspondant respectivement au coût du commandement de payer et de la saisie conservatoire pratiquée,

— condamner in solidum la SAS CIVILIA et les époux, [L] à leur payer la somme de 3000 à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— condamner in solidum la SAS CIVILIA et les époux, [L] aux intérêts de retard à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2025 jusqu’au paiement de l’intégralité des condamnations,

— condamner in solidum la SAS CIVILIA et les époux, [L] à leur payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 8 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été examinée, M., [R], [M] et Mme, [I], [P], représentés par leur conseil, ont indiqué que la locataire et ses occupants avaient quitté les lieux le 1 septembre 2025, précisant que leur créance au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnité d’occupation s’élevait à la somme de 21 246,79 euros à la date du 1 novembre 2025, déduction faite du dépôt de garantie par elle conservé.

Au soutien de ses prétentions, M., [R], [M] et Mme, [I], [P] font valoir que la SAS CIVILIA et les époux, [L] doivent être condamnés solidairement au paiement de ces sommes, dès lors que les époux, [L] se sont maintenus dans les lieux en dépit de la résiliation du bail.

Bien que régulièrement assignés à étude s’agissant de chacun des époux, [L], et selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile s’agissant de la SAS CIVILIA, aucun des défendeurs n’a comparu et ne s’est fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026 par mise à disposition au greffe

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur le constat de la résiliation du bail

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le preneur étant une personne morale, le bail est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil.

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, le bail à effet du 18 juin 2021 contient une clause résolutoire (en page 5/7) et un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (1 mois) pour échapper à l’acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 12 juin 2025, pour la somme en principal de 14041,79 euros.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il résulte du décompte produit aux débats que le commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois (seule la somme de 4975,95 euros ayant été payée dans le délai), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 juillet 2025.

La SAS CIVILIA était dès lors occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il est ainsi indifférent que les occupants, M et Mme, [L], aient délivré congé postérieurement au 13 juillet 2025, le bail étant d’ores et déjà résilié depuis cette date. Il sera au demeurant constaté que le congé n’a pas été délivré par la société CIVILIA, mais par ses occupants, lesquels n’avaient pas qualité à délivrer congé et il n’est au surplus pas établi que ce dernier ait été remis aux bailleurs à la date du 6 août 2025.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié à la date du 13 juillet 2025, la demande tendant au constat de ce que le congé des époux, [L] a pris effet le 6 août 2025 pour finir le 6 novembre 2025 étant sans objet.

Sur les comptes entre les parties

L’article 1728 du code civil dispose que le locataire est de deux choses principales : 1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article « DEPOT DE GARANTIE » du contrat de bail, à l’expiration du bail, le dépôt de garantie (correspondant à deux mois de loyer, soit 7800 euros) est restitué au locataire, déduction faite des sommes restant dues au bailleur.

L’article ETAT DES LIEUX (p. 4/7) du contrat de bail stipule qu’à l’expiration des relations contractuelles, un état des lieux de sortie est dressé contradictoirement entre les parties.

En l’espèce, il ressort du décompte établi par le bailleur qu’il lui reste dû la somme de 21146,79 euros correspond au solde locatif dû au 1 novembre 2025, déduction faite du dépôt de garantie conservé par les bailleurs.

Il convient toutefois de constater que les lieux ont été libérés le 1 septembre 2025, ainsi qu’il en ressort de l’état des lieux de sortie, étant rappelé que le congé délivré par les occupants des lieux était sans effet, dès lors que la clause résolutoire était acquise au 13 juillet 2025, et que le congé n’a pas été délivré par la locataire en titre ; il n’y a en conséquence pas lieu de faire application de la clause contractuelle prévoyant un délai de préavis de 3 mois pour le locataire délivrant congé. Ainsi, les comptes doivent être arrêtés à la date du 1 septembre 2025 ; il en résulte que la créance des bailleurs s’élève à la somme de 18247,96 euros, mois d’août 2025 inclus, somme à laquelle il convient d’ajouter la somme de 508 euros, correspondante à la taxe sur les ordures ménagères 2025, prévue par le contrat de bail et dûment justifiée par l’avis de taxe foncière versé aux débats, proratisée sur 8 mois d’occupation en 2025 et non sur 10 mois ainsi que l’ont fait les bailleurs dans leur décompte.

Soit une créance totale s’élevant, à la date du 1 septembre 2025, à la somme de 18755,96 euros, dont il convient de déduire de dépôt de garantie de 7800 euros, conservé par les bailleurs, soit une créance s’élevant à 10955,96 euros au 1 septembre 2025.

En application de l’article 1199 du code civil, qui dispose que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, la SAS CIVILIA sera, seule condamnée au paiement de l’arriéré de loyers existant à la date de la résiliation du bail ainsi qu’au paiement de la taxe sur les ordures ménagères, en ce qu’elle en est la seule débitrice, puisque seule contractuellement tenue par le contrat de bail.

A la date de la résiliation du contrat de bail, le 13 juillet 2025, la dette de loyers s’élevait à la somme de 14 232,85 euros, à laquelle il convient d’ajouter la taxe sur les ordures ménagères, d’un montant proratisé de 508 euros, soit une dette existante à cette date de 14743,85 euros; les bailleurs ont toutefois conservé le dépôt de garantie, d’un montant de 7800 euros, en compensation des sommes restant dues à ce titre, de sorte que la société CIVILIA sera seule condamnée au paiement de la somme de 6943,85 euros, égale à la somme restant due au titre des loyers et de la taxe sur les ordures ménagères au 13 juillet 2025.

Si les époux, [L] n’ont pas la qualité de co-titulaires du bail et ne peuvent en conséquence être condamnés au paiement des loyers et de la taxe sur les ordures ménagères en application des clauses contractuelles, tel n’est pas le cas de l’indemnité d’occupation, de nature délictuelle, qui trouve son fait générateur dans l’occupation du bien.

Il est en l’espèce établi que les époux, [L] ont continué à occuper le bien litigieux postérieurement à la résiliation du bail, cela jusqu’au 1 septembre 2025.

En conséquence, les époux, [L] seront condamnés in solidum avec la société CIVILIA en leur qualité de coauteurs du dommage causé aux bailleurs, au paiement de l’arriéré d’indemnité d’occupation, soit : 10955,96 – 6943,85 euros = 4012,11 euros.

Sur la demande de condamnation au paiement des sommes correspondantes au coût du commandement de payer et de la saisie conservatoire pratiquée

Les bailleurs justifient du coût du commandement de payer, lequel n’était plus nécessaire à l’introduction de l’instance en constat d’acquisition de la clause résolutoire dès lors que l’assignation a été délivrée postérieurement à la libération des lieux, mais qui a été rendu nécessaire par le comportement fautif de la SAS CIVILIA, laquelle ne respectait pas son obligation de paiement des loyers, ainsi que du coût de la saisie conservatoire pratiquée, justifiée par le même manquement.

La SAS CIVILIA sera en conséquence condamnée à payer aux bailleurs les sommes de 157,16 euros et 218,96 euros correspondant respectivement au coût du commandement de payer et de la saisie conservatoire pratiquée.

La demande de condamnation insolidum des époux, [L] au paiement de ces sommes sera rejetée, dès lors que le préjudice matériel invoqué est en lien avec les seuls manquements de la société CIVILIA à ses obligations contractuelles.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, faute pour les bailleurs de justifier tant de l’abus de droit que de la mauvaise foi du débiteur et du préjudice subi, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires, les bailleurs seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens in solidum, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le commandement de payer délivré à la SAS CIVILIA le 12 juin 2025 est demeuré sans effet dans le délai d’un mois,

CONSTATE que l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 13 juillet 2025,

CONSTATE que le bail à effet du 18 juin 2021 entre M., [R], [M] et Mme, [I], [P] et la SAS CIVILIA concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 4] a expiré le 13 juillet 2025 ;

DIT sans objet la demande tendant au constat de ce que le congé des époux, [L] a pris effet le 6 août 2025 pour finir le 6 novembre 2025 ;

CONSTATE l’occupation des lieux sans droit ni titre par la SAS CIVILIA et les époux, [L] entre le 13 juillet 2025 jusqu’au 1 septembre 2025, date de la libération effective des lieux,

FIXE la créance des bailleurs à la date du 1 septembre 2025, date de la libération des lieux par ses occupants, à la somme de 10955,96 euros,

CONDAMNE la SAS CIVILIA à verser à M., [R], [M] et Mme, [I], [P] la somme de 6943,85 euros, au titre des loyers et de la taxe sur les ordures ménagères impayés au 13 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2025,

CONDAMNE M., [F], [L] et Mme, [U], [W] épouse, [L] in solidum avec la société CIVILIA au paiement à M., [R], [M] et Mme, [I], [P] de la somme de 4012,11 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation,

CONDAMNE la SAS CIVILIA à verser à M., [R], [M] et Mme, [I], [P] les sommes de 157,16 euros et 218,96 euros correspondant respectivement au coût du commandement de payer et de la saisie conservatoire pratiquée,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE M., [F], [L] et Mme, [U], [W] épouse, [L] in solidum avec la société CIVILIA au paiement à M., [R], [M] et Mme, [I], [P] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M., [F], [L] et Mme, [U], [W] épouse, [L] in solidum avec la société CIVILIA aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection