Du 30 janvier 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01301 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2XW4

S.A. VILOGIA

C/

[H] [G]

— Expéditions délivrées à

M^e Marion LE GUEDARD

— FE délivrée à

M^e Alice SIMOUNET

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 janvier 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

RCS 475 680 815

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 7]

Représentée par Maître Alice SIMOUNET, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL RACINE [Localité 8]

DEFENDERESSE :

Madame [H] [G]

née le 04 Novembre 1978 à

[Adresse 1] [Adresse 12] [Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marion LE GUEDARD, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de résidence du 17 juillet 2024 et contrat de location du même jour, la société anonyme VILOGIA (ci-après VILOGIA) a consenti à Madame [H] [G] la mise à disposition d’un logement dans un logement-foyer de type résidence sociale, situé [Adresse 2] à [Localité 9] ainsi qu’un emplacement de stationnement n° 127123 situé [Adresse 13] à [Localité 8], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 525,54 euros outre un loyer mensuel de 30,90 euros.

Des redevances et loyers étant impayés, VILOGIA a fait signifier à Madame [H] [G] le 7 avril 2025 un commandement de payer aux fins de mise en oeuvre de la clause de résiliation de plein droit prévue par le contrat.

Par acte du 18 juin 2025,VILOGIA a fait assigner Madame [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 19 septembre 2025 en lui demandant de :

— constater la résiliation des contrats pour défaut de paiement des redevances et loyers par le jeu de la clause résolutoire;

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

— la condamner à payer par provision la somme de 3552,57 euros au titre des redevances impayées et 220,30 euros au titre des loyers impayés (terme de mai 2025 inclus), outre les intérêts – la condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant de la redevance et du loyer actuels, charges incluses, avec indexation jusqu’à la totale libération des lieux

— la condamner à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été débattue à l’audience du 21 novembre 2025.

Lors des débats, VILOGIA, régulièrement représenté, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser sa créance à 4617,41 euros au titre des redevances et 253,60 euros au titre des loyers à la date du 12 novembre 2025, en précisant cependant accepter l’octroi de délais de paiement suspensifs tels que sollicités en défense.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions délivrée par VILOGIA, soutenue oralement à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Madame [H] [G], représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 de :

— lui accorder de larges délais de paiement (36 mois) pour le règlement de sa dette de redevances et loyers par des versements mensuels de 135 euros en plus des redevances et loyers mensuels jusqu’à apurement du passif ;

— débouter VILOGIA de ses autres demandes ;

— laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de Madame [G], visées par le greffe le 21 novembre 2025 et soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du contrat de résidence et à permettre au gestionnaire de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DES CONTRATS :

Il convient de relever que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le titre 1er bis de ladite loi relatif au rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation, ou leurs modalités d’attribution.

Il ne s’applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

En l’espèce le contrat principal porte sur un logement meublé faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur ses conditions d’occupation, ou ses modalités d’attribution qui entre dans le champ des résidences exclues de l’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dès lors la demande en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement de la redevance due en contrepartie de l’attribution du logement meublé, n’est pas soumise aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le contrat de location portant sur l’emplacement de stationnement étant l’accessoire du contrat principal, il en suivra le même sort.

Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

En l’espèce, VILOGIA a fait signifier à Madame [G] le 7 avril 2025, des commandements de payer la somme de 2846,99 euros au titre des redevances et la somme de 171,84 euros au titre des loyers et charges en vue de mettre en oeuvre les clauses de résiliation de plein droit rappelées par le contrat de Résidence en lui impartissant un délai respectivement d’un mois et de deux mois pour régulariser la dette.

Ces commandements sont demeurés infructueux pendant plus d’un mois, alors qu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges restait due au gestionnaire, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires étaient réunies à la date du 8 mai 2025. Cette date sera en effet retenue également pour le bail portant sur l’emplacement de stationnement en vertu du principe de l’accessoire susrappelé.

— SUR L’OCTROI DE DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES CLAUSES RÉSOLUTOIRES

Madame [G] sollicite cependant l’octroi de délais de paiement avec suspension de la résiliation des contrats, ce qu’accepte VILOGIA.

Dans la mesure où le droit à un logement est un droit fondamental à valeur constitutionnelle, et où Madame [G] a un emploi qui lui permet de régler la redevance dont elle a repris le paiement, et sa dette de façon échelonnée-, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil pour solder la dette, en suspendant la résiliation des contrats sous réserve du respect des délais de paiement accordés et du paiement des redevances et loyers continuant à courir. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicable, les délais de paiement accordés à Madame [G] ne peuvent excéder une période de 24 mois.

A défaut de respecter ces dispositions, Madame [G] sera déchue des délais de paiement et VILOGIA pourra faire procéder à son expulsion. Une indemnité d’occupation mensuelle sera fixée jusqu’à libération effective des lieux, égale au montant actuel de la redevance et des charges s’agissant du logement et égal au montant actuel du loyer et des charges s’agissant de l’emplacement de stationnement, soit une somme respective de 541,66 euros et 57 euros selon les termes des décomptes actualisés arrêtés au 12 novembre 2025.

— SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT A TITRE PROVISIONNEL

Il incombe au bénéficiaire d’un contrat de résidence d’acquitter la redevance et les charges convenues résultant du contrat et de l’occupation des lieux ainsi que les loyers et charges prévus au contrat de location pour l’emplacement de stationnement. Il résulte de l’article 1353 du code civil alinéa 2 qu’il incombe au résident qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

VILOGIA produit le contrat de résidence et le contrat de location ainsi que deux décomptes mentionnant que Madame [G] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4351,84 euros au titre des redevances et charges impayées et la somme de 253,60 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 12 novembre 2025 (échéance de novembre 2025 non comprise).

Madame [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement desdites sommes, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, ces condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [G] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer et de l’assignation.

L’équité et la situation économique de Madame [G] commandent de rejeter la demande d’indemnité formée par VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Isabelle LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 8 mai 2025, la résiliation du contrat de résidence et du contrat de location conclus le 17 juillet 2024, liant la société anonyme VILOGIA à Madame [H] [G], concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 9] ainsi qu’un emplacement de stationnement n° 127123 situé porte 73 à [Localité 10];

CONDAMNONS Madame [H] [G] à payer à la société anonyme VILOGIA à titre provisionnel la somme de 4351,84 euros, au titre de l’arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation relatifs au logement précité (décompte arrêté au 12 novembre 2025, échéance de novembre 2025 non comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [H] [G] à payer à la société anonyme VILOGIA à titre provisionnel la somme de 253,60 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation relatifs à l’emplacement de stationnement précité (décompte arrêté au 12 novembre 2025, échéance de novembre 2025 non comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance

AUTORISONS Madame [H] [G] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités de 135 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts et frais;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre de la redevance ou du loyer mensuels courants, ou de l’arriéré de redevance et loyer, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— les clauses résolutoires retrouveront leur plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [H] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme VILOGIA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [H] [G] sera tenue de payer à la société anonyme VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1ernovembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 541,66 euros s’agissant du logement et à 57 euros s’agissant de l’emplacement de stationnement, jusqu’à la totale libération des lieux, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des redevances, loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS Madame [H] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer et de l’assignation;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE