TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Valérie FEDER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05308 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77FA

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le 28 janvier 2026

DEMANDEURS

Madame [M] [Y], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS

Madame [K] [G], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [O] [G], demeurant [Adresse 5]

représentépar M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [I], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Valérie FEDER, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 janvier 2026 par Mathilde BAILLAT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05308 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77FA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 16 août 2006, Madame [M] [Y], Madame [K] [G] et Monsieur [O] [G] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [R] [I] et Madame [S] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel à la date de prise d’effet du contrat de 900 euros et 80 euros de provisions sur les charges locatives récupérables.

Madame [S] [U] a donné congé du logement avec prise d’effet au 1er février 2021.

Monsieur [R] [I] est resté seul titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3680,81 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [R] [I] par voie électronique le 20 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 13 mai 2025, Madame [M] [Y], Madame [K] [G] et Monsieur [O] [G] ont fait assigner Monsieur [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  7264,82 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2025 inclus,

— une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer majoré de 10% en sus des charges récupérables et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 10 septembre 2025 où elle a été renvoyée à l’audience du 21 novembre 2025 à la demande du conseil du défendeur.

A l’audience du 21 novembre 2025, Madame [M] [Y], Madame [K] [G] et Monsieur [O] [G], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions signifiées le 5 septembre 2025 et déposées et soutenues oralement à l’audience et maintiennent leurs demandes initiales sauf à actualiser le montant de leur créance à la somme de 11671,79 euros arrêtée au 18 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus. Y ajoutant, ils sollicitent de voir ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef avec toutes conséquences de droit.

Ils s’opposent à l’octroi de tous délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir une précédente procédure en 2024 de laquelle ils se sont désistés à la suite de la mise en place d’un plan d’apurement qui a été respecté. Ils considèrent que le locataire fait preuve de mauvaise foi en ce qu’il a cessé tout règlement dès le mois de novembre 2024, soit dès le désistement d’instance, et qu’il n’a repris les paiements qu’après la délivrance de la présente assignation, aucun paiement n’étant intervenu entre le mois d’octobre 2024 et le mois de septembre 2025. Ils estiment par ailleurs que les frais portés au décompte liés à l’assignation de 2024 sont dus car ils ont été acceptés par le locataire en application de l’accord ayant conduit au désistement d’instance. Ils s’opposent à la compensation de la dette avec le montant du dépôt de garantie, faisant valoir que celui-ci ne doit être restitué qu’au moment du départ des lieux du locataire.

Représenté par son conseil, Monsieur [R] [I] sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience et demande au tribunal de débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, de suspendre les effets de la clause résolutoire, de déduire de la dette locative les frais imputés d’un montant de 1351,55 euros et de lui accorder des délais de paiement sur 36 mois pour apurer sa dette. A titre subsidiaire, il demande la compensation du dépôt de garantie avec les sommes dues. Il reconnaît le montant de la dette à hauteur de 8043,24 euros. Il conteste devoir la somme de 1020,42 euros au titre de frais d’avocat et d’huissier qui ne sont justifiés par aucune décision de justice ainsi que la somme de 96,80 euros au titre de la réfection d’un joint silicone qui n’est pas davantage justifiée. Il relève ensuite que la régularisation des charges sur l’année 2024 est créditrice de 234,33 euros en sa faveur, qu’il convient également de déduire du montant de la somme due.

Il fait valoir une reprise intégrale du paiement du loyer et des charges courants avant l’audience et déclare être aujourd’hui en situation de régler sa dette locative, en plus du loyer courant. Il explique avoir rencontré des difficultés financières lors de la création de son activité indépendante, laquelle lui procure actuellement des revenus réguliers depuis le mois d’avril 2025. Il déclare ensuite être éligible à l’attribution de l’aide personnalisée au logement et s’engage à effectuer les démarches en ce sens auprès de la Caisse d’allocations familiales. Il fait enfin valoir que son amie a prévu de vivre avec lui dans le logement et qu’elle participera au paiement du loyer.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dûment autorisés, le conseil des demandeurs a produit par note en délibéré reçue au greffe le 4 décembre 2025, un décompte actualisé de la dette locative et le conseil du défendeur a produit par note en délibéré reçue au greffe le même jour, une attestation de Madame [Z] [T], compagne de Monsieur [R] [I].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Madame [M] [Y], Madame [K] [G] et Monsieur [O] [G] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient en outre avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 16 août 2006 contient une clause résolutoire (page 7) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 17 janvier 2025, pour la somme en principal de 3680,81 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, aucun règlement n’étant intervenu dans ce délai, de sorte que les bailleurs sont bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 mars 2025.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit que Monsieur [R] [I] a cessé tout règlement de son loyer à compter du 1er novembre 2024 et ce jusqu’au 10 septembre 2025, soit pendant un an, générant une dette locative à la date de l’assignation de 13261,64 euros. Il ressort en outre des pièces produites que le locataire a été assigné une première fois le 10 juin 2024 aux mêmes fins, la dette locative étant alors de 15860,20 euros ; que les bailleurs se sont désistés à la suite du règlement de la dette par le locataire en 7 versements effectués au mois d’octobre 2024. Force est cependant de constater que celui-ci a cessé tout règlement de ses loyers dès l’apurement de sa précédente dette locative pendant un an. Ce n’est que plusieurs mois après la délivrance de l’assignation du 13 mai 2025 que le locataire a repris le versement de ses loyers, par deux versements le 10 septembre 2025, soit le jour de l’audience à laquelle l’affaire a été initialement appelée, puis par deux versements effectués le 20 novembre 2025, soit la veille de l’audience de plaidoirie. Il apparaît dès lors que le locataire n’a repris les paiements de ses loyers que concomitamment à l’action en justice, caractérisant sa mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations contractuelles à l’égard de ses bailleurs.

Il sera par ailleurs relevé que si le locataire allègue un rétablissement de sa situation financière depuis le mois d’avril 2025 par la production de factures liées à son activité professionnelle, il n’en reste pas moins que durant cette période, il n’a effectué aucun règlement au titre de ses loyers et charges.

Dès lors, s’il soutient être actuellement en capacité d’apurer sa dette locative et de reprendre le paiement des loyers courants, il n’en justifie pas, la production de factures et de devis étant insuffisante à faire la preuve de sa situation financière. S’il ressort de l’attestation produite en cours de délibéré que Madame [Z] [T], compagne du défendeur, entend emménager avec lui au 1er décembre 2025, il n’est produit aucune information sur sa situation financière. Il ne démontre pas en conséquence être en situation de régulariser le montant de sa dette locative dans le délai légal de 36 mois et de faire face au paiement intégral et régulier des loyers et charges courants.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à sa demande de délais de paiement, auxquels la bailleresse s’est, de plus, opposée.

Par conséquent, la demande de suspension de la clause résolutoire, conditionnée par l’octroi de délais de paiement, ne saurait non plus être accueillie.

Monsieur [R] [I] sera donc débouté de ces demandes.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [M] [Y], Madame [K] [G] et Monsieur [O] [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [R] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [M] [Y], Madame [K] [G] et Monsieur [O] [G] ont produit en cours de délibéré un décompte démontrant qu’à la date du 25 novembre 2025, Monsieur [R] [I] restait leur devoir la somme de 9297,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme de novembre 2025 inclus, après déduction de la somme de 96,80 euros au titre de la « réfaction joint silicone » facturée le 1er décembre 2024 en l’absence de tout justificatif. Il convient en outre de déduire du montant de cette somme, celle de 234,33 euros au titre de la régularisation des charges, créditrice au profit du locataire ainsi qu’il ressort de l’avis de régularisation des charges pour l’année 2024 produit.

Monsieur [R] [I] conteste devoir la somme de 1020,42 euros facturée le 4 juillet 2024 au titre des frais d’avocat et d’assignation du mois de juin 2024. Force est pourtant de constater que cette somme a d’ores et déjà été payée par le défendeur qui s’est intégralement acquitté de sa dette locative par 7 versements effectués entre le 15 octobre 2024 et le 21 octobre 2024, en ce compris les frais contestés conformément à l’accord entre les parties.

Il en résulte que les demandeurs justifient d’une créance liquide, certaine et exigible de 9063,66 euros.

Monsieur [R] [I], qui ne justifie d’aucun paiement libératoire, sera donc condamné à payer cette somme aux bailleurs.

Monsieur [R] [I] sera par ailleurs condamné à verser à Madame [M] [Y], Madame [K] [G] et Monsieur [O] [G] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, qui suffit à réparer le préjudice subi par les bailleurs du fait de l’occupation de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. Cette indemnité sera due à compter de l’échéance du mois de décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

Les demandeurs seront par conséquent déboutés de leur demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que les demandeurs ont subi un préjudice distinct du seul retard de paiement, qui découle du montant et de l’ancienneté de la dette, du caractère récurent des impayés depuis plusieurs années qui les ont obligés à engager deux procédures et de la mauvaise foi du défendeur dans l’exécution de ses obligations contractuelles.

Il convient ainsi de condamner Monsieur [R] [I] à leur verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie et de compensation avec les sommes dues

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, le défendeur sollicite la compensation du dépôt de garantie avec les sommes dues, ce qui s’analyse en demande préalable de restitution. Cette demande est prématurée, ce dernier n’ayant pas quitté les lieux.

Il convient donc de rejeter cette demande, étant rappelé au surplus que la retenue du dépôt de garantie s’effectue sans autorisation préalable du juge, dès qu’il subsiste un impayé de loyers ou la nécessité de procéder à des réparations locatives, et peut ensuite faire l’objet d’une action en restitution par le locataire, s’il estime qu’il a été conservé à tort.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 janvier 2025.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce il y a lieu de condamner Monsieur [R] [I] au paiement de la somme de 500 euros en application de ces dispositions.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 16 août 2006 entre Madame [M] [Y], Madame [K] [G] et Monsieur [O] [G] d’une part, et Monsieur [R] [I] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 2] à [Localité 8] est résilié depuis le 18 mars 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [R] [I] de sa demande de délais de paiement et de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE à Monsieur [R] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés au [Adresse 2] à [Adresse 6] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [R] [I] à payer à Madame [M] [Y], Madame [K] [G] et Monsieur [O] [G] la somme de 9063,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 25 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [R] [I] à payer à Madame [M] [Y], Madame [K] [G] et Monsieur [O] [G] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [R] [I] à payer à Madame [M] [Y], Madame [K] [G] et Monsieur [O] [G] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [M] [Y], Madame [K] [G] et Monsieur [O] [G] de leur demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE Madame [M] [Y], Madame [K] [G] et Monsieur [O] [G] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE Monsieur [R] [I] de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de sa compensation avec les sommes dues ;

CONDAMNE Monsieur [R] [I] à payer à Madame [M] [Y], Madame [K] [G] et Monsieur [O] [G], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [R] [I] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 17 janvier 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection