TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 JUILLET 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 24/04032 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFRU

N° de MINUTE : 25/00567

Madame [S] [V] [O]

née le 5 mai 1962 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Madame [N] [U] [O]

née le 5 mai 1995 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Monsieur [J] [O]

né le 16 décembre 1968 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Monsieur [R] [O]

né le 1er janvier 1930 à [Localité 14] (ITALIE)

[Adresse 5]

[Localité 9]

Ayant pour Avocat : Maître [I], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1130

DEMANDEURS

C/

Monsieur [Y] [K] [C]

né le 15 novembre 1989 à [Localité 15] ( CAMEROUN )

demeurant désormais à [Localité 10] (CÔTE D’IVOIRE)

Madame [D] [B] [C]

née le 2 août 1991 à [Localité 13] (CAMEROUN )

demeurant désormais à [Localité 10] (CÔTE D’IVOIRE)

Ayant pour Avocat : Maître Raphaël TIWANG WATIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: L0315

La S.A.R.L. MANCEL IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 02 Juin 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 23 septembre 2021, Mme [S] [V] [O], Mme [N] [U] [O], M. [J] [O] et M. [R] [O] (les consorts [O]) ont confié à la SARL Mancel immobilier un mandat de vente sans exclusivité de leur maison à usage d’habitation située [Adresse 6].

Dans ce cadre, suivant acte sous seing privé du 27 novembre 2021, les consorts [O] ont consenti à Mme et M. [C] une promesse synallagmatique de vente stipulée, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire, pour un prix de 426 800 euros.

Les époux [C] ont versé la somme de 22 000 euros entre les mains du notaire à titre de séquestre.

La vente n’a pas été réitérée.

Par LRAR en date du 22 avril 2022, les consorts [O] ont mis en demeure Mme et M. [C] de procéder au règlement de la somme de 42 680 € en application de la clause pénale.

C’est dans ces conditions que Mme [S] [V] [O], Mme [N] [U] [O], M. [J] [O] et M. [R] [O] (les consorts [O]) ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins notamment de solliciter le paiement de la clause pénale :

— Mme [C], par acte d’huissier du 27 janvier 2023 ;

— M. [C], par acte d’huissier du 27 janvier 2023 ;

— la SARL Mancel immobilier, par acte d’huissier du 3 janvier 2023.

Par ordonnance du 29 février 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Pontoise s’est déclaré territorialement incompétent pour en connaître et a renvoyé l’affaire devant le tribunal de céans.

Par la suite, les demandeurs ont fait assigner la SARL Mancel immobilier devant le tribunal de céans, par acte d’huissier du 31 octobre 2024.

Avisée à personne morale, la SARL Mancel immobilier n’a pas constitué avocat.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 (en cas de défendeur unique) et 474 (en cas d’une pluralité de défendeurs dont un au moins ne comparaît pas) du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 février 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 2 juin 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 21 juillet 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, Mme [S] [V] [O], Mme [N] [U] [O], M. [J] [O] et M. [R] [O] (les consorts [O]) demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— condamner in solidum Mme et M. [C] et la SARL Mancel Immobilier à régler à l’indivision [O] la somme de 42 680 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure outre la capitalisation des intérêts ;

— ordonner la mainlevée du séquestre de la somme de 22 000 euros détenu par la SELAS Perrocheau notaire au profit de l’indivision [O] ;

— débouter Mme et M. [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner in solidum Mme et M. [C] et la SARL Mancel Immobilier à payer à l’indivision [O] la somme de 3 500 euro au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire et juger que l’exécution provisoire du jugement est de droit, nonobstant appel et sans caution ;

— condamner in solidum Mme et M. [C] et la SARL Mancel Immobilier en tous les dépens avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 février 2025, Mme et M. [C] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— rejeter toutes les prétentions et demandes formulées par les consorts [O] ;

— ordonner au notaire [L], séquestre désigné dans le compromis de vente daté du 27 novembre 2021, de restituer aux époux [C] la somme de 22 000 euros ;

— condamner les consorts [O] à payer la somme de 5 000 euros aux époux [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les consorts [O] aux entiers dépens de l’instance.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le sort de la clause pénale

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition suspensive de l’obtention d’un prêt doit être réputée accomplie si les bénéficiaires ne démontrent pas qu’ils ont sollicité, conformément aux prévisions de la promesse de vente, un prêt conforme aux spécifications prévues (Cass. 1re civ., 7 mai 2002, no 99-17.520, Bull. civ. I). Ainsi, les tribunaux doivent rechercher si la demande de prêt formulée par le bénéficiaire est conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse de vente (voir en ce sens : Cass. 3e civ., 25 janv. 2018, n° 16-26.385).

Si l’emprunteur n’obtient pas le prêt, c’est à lui qu’il revient de prouver qu’il a sollicité, dans le délai convenu, un financement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse ou dans la vente (Civ. 1re, 13 nov. 1997, no 95-18.276, Bull. civ. I, no 310). Mais une fois que la preuve a été rapportée par l’acquéreur qu’il a présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, il appartient au vendeur de rapporter la preuve que l’acquéreur a empêché l’accomplissement de la condition (Cass. 3e civ., 26 mai 2010, no 09-15.317, Bull. civ. III).

A défaut d’exécution du contrat, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment, selon l’article 1217 du même code, agir en exécution forcée et/ou réclamer des dommages et intérêts.

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

L’article 1231-5 précise enfin que « sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

En l’espèce, le litige porte sur le sort de la clause pénale ainsi stipulée :

« En application de la rubrique REALISATION et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêt. Toutefois la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de :

Quarante-deux mille six cent quatre-vingt euros ».

Il convient donc d’envisager la levée de la condition suspensive relative au financement, par laquelle les époux [C] se sont notamment obligés à « déposer une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux caractéristiques définies ci-avant au paragraphe D et couvrant le montant global de la somme à financer », soit un prêt de 380 700 euros au taux d’intérêt maximum de 1,49% par an sur une durée de 25 ans avec, pour « charges mensuelles maximales », la somme de 1 520,77 euros.

Sur ce, il n’est pas contesté que les bénéficiaires ont fait des demandes de prêts pour des montants largement supérieurs à celui stipulé dans la promesse et, qu’à la date limite fixée par l’acte (y compris si l’on considère que le délai de soixante jours a commencé à courir le 4 décembre), ils n’ont pu justifier d’un refus opposé à une demande conforme à ce qui était exigé, étant observé que les éléments apportés aux débats ne permettent pas d’établir que le statut de non-résident de M. [C] constituait un obstacle insurmontable (une banque seulement a opposé ce motif et la loi n’impose nullement un statut de résident) et que leurs demandes auraient ainsi été rejetées en toutes hypothèses.

Par ailleurs, quelle que soit l’opinion morale des défendeurs sur le sujet, les consorts [O] n’étaient, en droit, nullement tenus d’accorder aux consorts [C] une prorogation de délai afin de leur permettre de poursuivre leurs recherches.

Enfin, si la condition suspensive a été stipulée à leur profit, il n’en demeure pas moins que le jeu de l’article 1303-4 du code civil permet aux promettants de se prévaloir d’une éventuelle défaillance fautive, caractérisée en l’espèce par le fait que les bénéficiaires ont sollicité des prêts trop importants au regard de ce qui avait été convenu.

Par conséquent, la condition suspensive doit être réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil, de sorte que les conditions de la clause pénale sont satisfaites. En effet, si la condition suspensive s’est accomplie, les bénéficiaires devaient réitérer la vente. Or, ce n’est que par leur défaut d’obtention de financement dans le délai imparti que ladite vente ne s’est pas poursuivie.

Les consorts [O] réclament donc légitimement le paiement de la clause pénale, dont le montant est cependant manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi (60 jours d’immobilisation), de sorte qu’il convient de la réduire à 8 000 euros.

Sur la demande dirigée contre l’agence immobilière

En l’espèce, aucune erreur de l’agence n’est caractérisée dans la rédaction du compromis dès lors que rien n’établit que l’agence savait que les bénéficiaires souhaitaient emprunter le coût des travaux.

Par ailleurs, aucune faute d’évaluation de la capacité financière des acquéreurs n’est démontrée.

Les demandes dirigées contre elle seront rejetées.

Sur les intérêts

L’article 1231-6 du code civil précise que les dommages et intérêts dus en raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent ne consistent que dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, et l’éventuel préjudice indépendant de ce retard, qui ne serait pas réparé par les seuls intérêts moratoires, ne peut être indemnisé qu’en cas de mauvaise foi du débiteur.

En application de l’article 1231-7 du même code (ancien article 1153-1 du code civil), en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière.

En l’absence de preuve de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception (pas de production du bulletin), la demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, les dépens seront mis in solidum à la charge de Mme et M. [C], succombant à l’instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les consorts [C] seront condamnés à payer aux demandeurs la somme de 1 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Mme et M. [C] à payer à Mme [S] [V] [O], Mme [N] [U] [O], M. [J] [O] et M. [R] [O] la somme de 8 000 euros au titre de la clause pénale ;

AUTORISE le notaire à se libérer de la somme détenue à titre de séquestre :

— à concurrence de 8 000 euros entre les mains de Mme [S] [V] [O], Mme [N] [U] [O], M. [J] [O] et M. [R] [O] ;

— le surplus entre les mains de Mme et M. [C] ;

DEBOUTE Mme [S] [V] [O], Mme [N] [U] [O], M. [J] [O] et M. [R] [O] du surplus de leurs demandes ;

MET les dépens in solidum à la charge de Mme et M. [C] ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme et M. [C] à payer à Mme [S] [V] [O], Mme [N] [U] [O], M. [J] [O] et M. [R] [O] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme et M. [C] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT