TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02567 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JLJA

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 03 Mars 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[Z] [A]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Hélène ROULLIN – 122

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [Z] [A]

M^e Hélène ROULLIN – 122

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES – RCS [Localité 2] 824 541 148

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Hélène ROULLIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 122

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [A]

né le 08 Juin 1999 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 02 Décembre 2025

Date des débats : 02 Décembre 2025

Date de la mise à disposition : 03 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 avril 2024, Monsieur [R] [D] a donné à bail à Monsieur [Z] [A] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 425 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 15 euros.

Par acte sous seing privé du 16 avril 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES intervenant au titre de la garantie Visale (contrat de cautionnement Visale n°A10340228647), s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges par la locataire dans la limite de 36 mensualités de loyers et charges, sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

S’estimant créancière de loyers et de charges réglés en sa qualité de caution, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, a fait délivrer le 18 mars 2025 à Monsieur [Z] [A] un commandement de payer la somme en principal de 1 560 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 mars 2025, terme de février 2025 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [Z] [A] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de :

– la recevoir en son action et l’en déclarer bien fondée ;

– déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

– ordonner son expulsion ainsi que, de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

– fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

– le condamner à lui payer :

* la somme de 1 800 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 mars 2025 sur la somme de 1 560 euros et pour le surplus, à compter de l’assignation ;

* les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 2 décembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme en principal de 2 680 euros.

Monsieur [Z] [A], bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’action subrogatoire en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation :

En vertu des articles 2308 et 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ; la caution a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :

– le contrat de bail du 16 avril 2024 ;

– le « contrat de cautionnement Visale n° A10340228647 » du 16 avril 2024 ;

– le commandement de payer délivré au locataire, en date du 18 mars 2025, portant sur la somme en principal de 1 560 euros, arrêtée au 7 mars 2025, terme de février 2025 inclus ;

– la quittance subrogative du 21 février 2025, signée par le bailleur, émise au profit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES pour la somme de 440 euros au titre du loyer et des charges impayés de février 2025 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 1 560 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés d’octobre 2024 à février 2025 inclus ;

– la quittance subrogative du 17 avril 2025, signée par le bailleur, émise au profit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES pour la somme de 240 euros au titre du loyer et des charges impayés de mars 2025 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 1 800 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés d’octobre 2024 à mars 2025 inclus ;

– la quittance subrogative du 10 octobre 2025, signée par bailleur, émise au profit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES pour la somme de 440 euros au titre du loyer et des charges impayés d’août 2025 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 2 240 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés d’octobre 2024 à août 2025 inclus ;

– la quittance subrogative du 23 octobre 2025, signée par le bailleur, émise au profit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES pour la somme de 440 euros au titre du loyer et charges impayés d’octobre 2025 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 2 680 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés d’octobre 2024 à octobre 2025 inclus ;

– un décompte locatif depuis l’origine du bail et arrêté au 15 octobre 2025 ;

– un détail de la créance garantie par le cautionnement Visale, arrêté au 26 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, faisant état d’une dette au titre des loyers et charges d’un montant de 2 680 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que, le locataire a manqué à son obligation de paiement des loyers et charges à leurs termes et qu’agissant en qualité de caution, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont il convient de rappeler qu’elle est subrogée dans les droits du bailleur, a effectué plusieurs règlements au lieu et place du locataire.

Par ailleurs, la dernière quittance subrogative signée par le bailleur au profit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES produite aux débats datant du 23 octobre 2025 et portant sur la somme de 440 euros au titre de l’échéance d’octobre 2025, est en corrélation avec le détail de la créance garantie par la société Action logement service arrêté au 26 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

De sorte que, compte tenu du mécanisme de la subrogation, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie régulièrement du principe de sa créance arrêtée à la somme de 2 680 euros au 26 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

En conséquence, la caution étant légalement subrogée dans l’action en paiement du bailleur contre le locataire pour le recouvrement de cette somme, Monsieur [Z] [A] sera condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.680 euros, arrêtée au 26 novembre 2025, au titre des loyers et charges impayés et indemnisés d’octobre 2024 à octobre 2025 et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 560 euros à compter du 18 mars 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 240 euros à compter du 17 juin 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

Sur la recevabilité de la demande :

Si le transfert de la créance du subrogeant au subrogé résultant de l’article 2309 du code civil emporte que seules les actions du créancier désintéressé tendant au recouvrement de la créance sont autorisées à la caution, sans s’étendre aux actions tendant à la résolution ou la résiliation du contrat lui-même, il n’en demeure pas moins que l’article 8.2 du « contrat de cautionnement Visale N°A10340228647 » liant le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit expressément que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder notamment aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution.

En outre, les quittances subrogatives produites aux débats et signées par le bailleur rappellent que la subrogation consentie porte sur le recouvrement des impayés, tant dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés que dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

En conséquence, par application du contrat liant les parties, le bailleur a donné pouvoir à la partie demanderesse d’agir en expulsion.

Par ailleurs, le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX, qui en a accusé réception électroniquement le 20 mars 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; et une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Calvados, laquelle en a accusé réception électroniquement le 20 juin 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Il convient dès lors de déclarer recevable la demande en résolution de bail et en expulsion introduite par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, avant d’en examiner le bien fondé.

Sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer a bien été signifié à Monsieur [Z] [A], par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025 et portant sur la somme en principal de 1.560 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 mars 2025, terme de février 2025 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère de l’ensemble des pièces produites aux débats que, bien que le locataire ait effectué durant ce délai des règlements, ceux-ci n’ont pas permis d’apurer l’arriéré locatif augmenté des échéances courantes de loyers et charges échus durant ce délai.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 18 mai 2025.

Sur les conséquences de la résolution

Sur l’expulsion :

Eu égard au constat de la résolution du bail, par l’effet de la clause résolutoire, au 18 mai 2025, il convient en conséquence d’autoriser le bailleur, à défaut de libération spontanée des lieux par Monsieur [Z] [A], à faire procéder à son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, conformément aux articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, si besoin avec le concours de la force publique, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupant sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du bail, Monsieur [Z] [A] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer assorti de la provision mensuelle pour charges convenu au bail et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Par conséquent, Monsieur [Z] [A] sera condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, les indemnités d’occupation dues à compter du 18 mai 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie et signée par le bailleur.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [A], partie succombante au litige, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 18 mars 2025, ainsi qu’à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [A] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.680 euros, arrêtée au 26 novembre 2025, au titre des loyers et charges impayés et indemnisés d’octobre 2024 à octobre 2025 et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.560 euros à compter du 18 mars 2025, sur la somme de 240 euros à compter du 17 juin 2025 et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

DÉCLARE la demande en constat de la résolution du bail présentée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE la résolution du contrat de bail conclu en date du 16 avril 2024, entre d’une part, Monsieur [R] [D] et d’autre part, Monsieur [Z] [A], portant sur un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 5] à la date du 18 mai 2025 par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire de Monsieur [Z] [A], son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut de libération volontaire des lieux ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation due mensuellement par Monsieur [Z] [A] à Monsieur [R] [D], à une somme égale au montant du loyer et de la provision mensuelle pour charges convenue au bail, à compter de la résolution du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [A] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, les indemnités d’occupation dues à compter du 18 mai 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie et signée par le bailleur ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [A] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 18 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [A] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION