TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

N° RG 25/58045 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBEKK

AS M N° : 5

Assignation du :

21 Novembre 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 mars 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représenté par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS – #P0483

DEFENDERESSE

Madame, [C], [F] épouse, [S],

[Adresse 2],

[Localité 3]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 05 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 2 août 2011, l’établissement public à caractère industriel et commercial, [Localité 1] Habitat-OPH (ci-après,, [Localité 1] Habitat-OPH) a donné à bail commercial renouvelé à M., [O] des locaux situés, [Adresse 3] à, [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2010, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 3.308, 37 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et à terme échu.

M., [O] a, par acte sous seing privé en date du 13 août 2014, cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à Mme, [F].

Des loyers étant demeurés impayés,, [Localité 1] Habitat-OPH a, par acte du commissaire de justice en date du 22 mai 2025, fait délivrer à Mme, [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 2.291, 23 euros en principal selon décompte arrêté au 24 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025,, [Localité 1] Habitat-OPH a fait délivrer à Mme, [F] un commandement pour inexécution des obligations locatives visant la clause résolutoire lui faisant injonction de respecter la clause de destination des lieux.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, Paris Habitat-OPH a, par actes de commissaire de justice en date des 19 et 21 novembre 2025, fait assigner Mme, [F] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir au visa des articles 1728 et 1741 du code civil, L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile :

«  CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du renouvellement de bail commercial la liant à Madame, [C], [J] épouse, [S] à compter du 22 juin 2025,

CONDAMNER par provision Madame, [C], [J] épouse, [S] à verser à, [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 4.565, 28 € en principal, représentant l’arriéré des loyers et charges, à parfaire,

ORDONNER la capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 (anc. 1154) du Code civil,

ORDONNER l’expulsion de Madame, [C], [J] épouse, [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec l’assistance d’un serrurier, et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir,

ORDONNER la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de, [Localité 1] HABITAT-OPH aux frais, risques et périls Madame, [C], [J] épouse, [S] et ce en conformité avec les dispositions combinées des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNER par provision Madame, [C], [J] épouse, [S] à verser à, [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité trimestrielle d’occupation égale aux loyers en cours, en ce comprises les charges et taxes afférentes, à compter de la date de résiliation et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce comprise la remise des clefs,

RAPPELER, en tant que de besoin, l’exécution provisoire de droit attachée à l’Ordonnance de référé à intervenir,

CONDAMNER Madame, [C], [J] épouse, [S] à verser à, [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 1.450 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame, [C], [J] épouse, [S] aux entiers dépens, lesquels comprendront l’ensemble des frais de procédure. "

A l’audience qui s’est tenue le 5 février 2026,, [Localité 1] Habitat OPH a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée à l’étude (dans les lieux loués) et par procès-verbal de recherches infructueuses (à son domicile), Mme, [F] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judicaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme ou d’exécution de l’obligation réclamées dans le commandement soient manifestement fautifs,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement pour inexécution des obligations contractuelles a été délivré par, [Localité 1] Habitat-OPH à Mme, [F] lui faisant injonction de respecter la clause de destination du bail.

S’il ressort des procès-verbaux de constat dressés par un commissaire de justice à la demande de, [Localité 1] Habitat-OPH les 14 mars 2025, à 14 heures 45, 17 mars 2025 à 17 heures 05, 20 mars 2025 à 12 heures, 22 septembre 2025 à 18 heures 35, 24 septembre 2025 à 9 heures 30 et 25 septembre 2025 à 14 heures 55 que les locaux étaient à chaque fois fermés par un rideau métallique, ce commandement ne permettait pas à Mme, [F] de comprendre que, [Localité 1] Habitat-OPH lui reprochait de ne pas exploiter les locaux et qu’elle devait, dans un délai d’un mois, reprendre l’exploitation des locaux, dès lors qu’il y est mentionné, sans plus de précision, qu’elle est en infraction avec les conditions de son bail et la réglementation en vigueur et qu’il lui ait fait commandement dans un délai d’un mois de respecter les clauses du bail et notamment la clause destination des lieux qui est reproduite dans son intégralité.

Dès lors, l’acquisition de la clause résolutoire ne saurait être constatée sur le fondement du commandement pour inexécution des obligations contractuelles délivrée le 22 mai 2025.

En revanche, par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025,, [Localité 1] Habitat-OPH a également fait délivrer à Mme, [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme de 2.291, 23 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 24 avril 2025.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte du décompte actualisé au 28 octobre 2025 produit par, [Localité 1] Habitat-OPH que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées par la défenderesse dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 22 juin 2025 et le bail s’est trouvé résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Mme, [F] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux.

Il n’est pas, en revanche, justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Il ne sera, en conséquence, pas fait droit à la demande de ce chef.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

A ce titre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut en revanche tirer les conséquences d’un acte clair.

Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par Mme, [F] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de, [Localité 1] Habitat-OPH.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

Paris Habitat-OPH sollicite la condamnation de Mme, [F] à lui régler la somme 4.565, 28 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 28 octobre 2025.

Il ressort du contrat de bail, des justificatifs et des décomptes actualisés au 28 octobre 2025 et au 4 février 2026 versés que cette somme est due par Mme, [F].

Dès lors, cette dernière sera condamnée, par provision, à payer à, [Localité 1] Habitat-OPH la somme non sérieusement contestable de 4.565, 28 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 octobre 2025 (troisième trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, conformément à la demande de, [Localité 1] Habitat-OPH.

Sur les demandes accessoires

Mme, [F], partie perdante, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à, [Localité 1] Habitat-OPH une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1.450 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 22 juin 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire, l’expulsion de Mme, [F] et de tout occupant de son chef des lieux situés, [Adresse 3] à, [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Mme, [F] à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial, [Localité 1] Habitat-OPH une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant mensuel du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 23 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons par provision Mme, [F] à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial, [Localité 1] Habitat-OPH la somme de 4.565, 28 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 octobre 2025 (troisième trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

Condamnons Mme, [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Condamnons Mme, [F] à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial, [Localité 1] Habitat-OPH la somme de 1.450 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à, [Localité 1] le 12 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ