N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00260 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKJZ

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL La Société CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 552046484

C/

[T] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 02 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Delphine BIRMELÉ

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 02 Juillet 2025 :

Entre :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en son établissement sis [Adresse 3]

représentée par Maître Bertrand VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [T] [E]

né le 16 Janvier 1991 à

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Juin 2025, l’avocat du demandeur a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 02 Juillet 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2017, à effet du 31 octobre 2017, pour une durée d’un an renouvelable, [Adresse 7] a donné à bail à Monsieur [T] [E] un local à usage d’habitation situé – [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 501,65 €, une provision mensuelle pour charges de 142,10 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 501,65 €.

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2017, NOUVEAU LOGIS CENTRE LIMOUSIN a donné à bail à Monsieur [T] [E] un emplacement de stationnement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 10,49 €, une provision mensuelle pour charges de 1,52 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 10,49 €.

Par acte d’huissier de Justice délivré le 18 mars 2025 (remis à l’étude), la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits du [Adresse 7] a fait assigner son locataire, Monsieur [T] [E], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 25 novembre 2024 d’un commandement de payer visant cette clause et d’avoir à justifier d’une assurance,

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef et ce conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8, L 431-1 et L 433-1 à L 433-2, et R 411-1 à R 411-3, R 412-1 à R 412-4, R 432-1 à R 432-2, R 433-1 à R 433-7, R 441-1 et R 442-1 à R 442-4 du Code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique ou d’un serrurier si besoin,

▸ condamner Monsieur [T] [E], au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 2.079,50 € au titre des loyers et charges,

▸ condamner Monsieur [T] [E], au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir, assortie des intérêts au taux légal,

▸ condamner Monsieur [T] [E], au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droits,

▸ condamner Monsieur [T] [E] au paiement d’une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement délivré le 25 novembre 2024 .

A l’audience du 4 juin 2025, la CDC HABITAT SOCIAL a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme provisionnelle de 2.760,87 €.

Monsieur [T] [E] n’est ni présent ni représenté.

Les conclusions de l’enquête sociale réalisée par la Préfecture de LIMOGES, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, ne sont pas parvenues au tribunal.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 9] par voie électronique le 18 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, en application de l’article 24 alinéa II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du n°2014-366 du 24 mars 2014, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse au dossier la copie du courrier par lequella CAF reconnaît avoir été avisée le 19 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, d’une situation d’impayé locatif excédant deux mois.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 25 novembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [T] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 798,54 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 19 novembre 2024, lequel est demeuré infructueux.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 janvier 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le bailleur produit un décompte du 2 juin 2025 à hauteur de 2.760,87 euros. De cette somme, il convient de retirer les frais de procédure de 156,12 euros prélevés à deux reprises.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [T] [E] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.448,63 €, arrêtée au 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 798,54 € à compter du 25 novembre 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dès lors que les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation, il convient d’accorder en référé une provision au titre de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges soit de 714,96 € (montant non révisable au regard de son caractère indemnitaire), que Monsieur [T] [E] aurait payé en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 26 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [T] [E], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer, soit 82,62 €.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT SOCIAL les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [T] [E] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire des baux conclus entre les parties le 17 octobre 2017 à la date du 26 janvier 2025 ;

AUTORISONS la SA CDC HABITAT SOCIAL, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 1], pour l’appartement et Les iris 006745 – n° porte PE [Adresse 4] pour la place de stationnement à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [E] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [E] à payer à titre provisionnel à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.448,63 € (deux mille quatre cent quarante-huit euros et soixante-trois centimes) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 798,54 € (sept cent quatre-vingt-dix-huit euros et cinquante-quatre centimes ) à compter du 25 novembre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 26 janvier 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [E] à payer à titre provisionnel à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation de 714,96 € (sept cent quatorze euros et quatre-vingt-seize centimes) du 3 juin 2025 (les indemnités d’occupation dues entre le 26 janvier 2025 et le 2 juin 2025 étant inclus dans la dette de 2.448,63 €) jusqu’à la libération effective des lieux ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [E] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Delphine BIRMELÉ