TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/09852

N° Portalis 352J-W-B7J-DAUMO

N° MINUTE : 2

Assignation du :

28 Mars 2025

Jugement avant dire droit

Expert : [E] [L][1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :

[Adresse 1]

[Localité 1]

Médiateur : [S] [I]

[Adresse 2]

[Localité 2]

JUGEMENT

rendu le 19 Mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [T] [K]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Nadia MOGAADI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #D0601

DEFENDEUR

S.A.S. SILVYA TERRADE PARIS CHAMPS ELYSEES

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par Maître Olivier HUGOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0062

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 17 Mars 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 2 février 1994, M. [T] [K] a donné à bail commercial Monsieur [F] [H], des locaux commerciaux situés au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 5], ainsi qu’une cave au sous-sol, pour une durée de neuf années, à compter rétroactivement du 26 octobre 1993, moyennant un loyer annuel initial en principal de 96.000 francs hors charges et hors taxes.

Par acte sous seing privé du 9 juin 2003, à la suite d’une cession de bail au profit de la S.A.R.L Ecole Privée Catherine Sertin, aux droits de laquelle est venue la S.A.S Silvya Terrade Paris Champs Elysées, M. [K] lui a donné à bail lesdits locaux, pour une durée de neuf années, à compter rétroactivement du 1er janvier 2003, moyennant un loyer annuel en principal de 16.818,80 euros.

Les locaux sont composés d’un appartement au premier étage qui comprend une entrée, un bureau de direction, quatre salles de cours, une buanderie, une petite salle de professeurs, un vestiaire et un cabinet de toilettes, ainsi qu’une cave au sous-sol.

La destination exclusive est la suivante : “ Activités de cours de formation professionnelle d’esthéticienne et d’enseignement des soins esthétiques, de beauté, d’hygiène du visage et du corps, y compris manucure et pédicure, ainsi que la vente en gros et au détail de produits de parfumerie et d’hygiène ”.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 septembre 2022, M. [K] a fait signifier à la S.A.S Silvya Terrade Paris Champs Elysées un congé avec offre de renouvellement à effet du 1er avril 2023, moyennant un loyer annuel de 76.000 euros hors charges et hors taxes.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 octobre 2022, la S.A.S Silvya Terrade Paris Champs Elysées notifiait à son bailleur qu’elle acceptait le principe du renouvellement mais qu’elle refusait le montant proposé au titre du loyer annuel.

Par mémoire préalable signifié le 25 février 2025, M. [K] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la somme annuelle en principal de 76.000 euros hors charges et hors taxes, conformément à la valorisation proposée par M. [V] [N] dans un rapport établi à la requête du bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025, M. [K] a fait assigner la S.A.S Silvya Terrade Paris Champs Elysées devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, reprenant le bénéfice de son mémoire préalable en demande, aux fins de :

“ A TITRE PRINCIPAL :

— Voir, dire et juger, compte tenu des dispositions des articles L.145-33 et L.145-34 du Code de commerce que le loyer de renouvellement dû au 1er avril 2023 par la S.A.S Silvya Terrade Paris Champs Elysées doit être fixé à la valeur locative ;

— Voir fixer le loyer de renouvellement à la somme de 76.000 € en principal à compter du 1er avril 2023 ;

— Voir condamner la S.A.S Silvya Terrade Paris Champs Elysées au paiement des intérêts de droit sur les compléments de loyers arriérés ainsi qu’aux entiers dépens ;

SUBSIDIAIREMENT :

— Voir désigner tel Expert qu’il plaira à Monsieur ou Madame le Président avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative ;

— Voir dans ce cas fixer le loyer provisionnel à la somme de 76.000 € par an en principal, que la S.A.S Silvya Terrade Paris Champs Elysées devra régler à compter de la date d’effet du nouveau loyer, soit le 1er avril 2023 ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, vu l’urgence s’attachant à la fixation du loyer et au déroulement des opérations d’expertise éventuellement ordonnées,

— Voir en telle hypothèse de désignation, réserver les dépens.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— Condamner la S.A.S Silvya Terrade Paris Champs Elysées à payer à Monsieur [T] [K] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— Condamner la S.A.S Silvya Terrade Paris Champs Elysées aux entiers dépens ”.

Aux termes de son mémoire en défense n° 2 notifié par lettre recommandée reçue le 6 mars 2026, la S.A.S Silvya Terrade Paris Champs Elysées demande au juge des loyers commerciaux de :

“ – Débouter Monsieur [T] [K] de sa demande tendant à voir fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative ;

— Débouter Monsieur [T] [K] de sa demande de fixation du loyer de renouvellement à la somme de 76.000 € en principal à compter du 1er avril 2023 ;

— Débouter Monsieur [T] [K] de sa demande de condamnation de la S.A.S Silvya Terrade Paris Champs Elysées au paiement des intérêts de droit sur les compléments de loyers arriérés ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins de fixer la valeur locative du local donné à bail commercial par Monsieur [T] [K] et désigner l’expert qu’il lui plaira ;

— Dire et juger que les frais d’expertise judiciaire seront mis à la charge de Monsieur [T] [K] ;

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [T] [K] à verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Monsieur [T] [K] aux entiers dépens ”.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visés ci dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2026 et mise en délibéré au 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

***

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du bail commercial

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les lieux sis [Adresse 5] à compter du 1er avril 2023.

Il conviendra de constater le principe de cet accord.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Par ailleurs, l’article L.145-34 du code de commerce précise qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieurs au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

M. [K] expose que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, étant rappelé que le bail unissant les parties a pris effet au 1er janvier 2003 et s’est maintenu au-delà de douze années. Il se réfère à l’expertise amiable unilatéralement sollicitée par ses soins auprès du cabinet [V] [N] qui retient une surface réelle de 140 m² pour le 1er étage et une surface de 14 m² pour la cave. Elle indique que le loyer moyen des locaux situés autour des locaux litigieux est compris entre 450 euros et 550 euros/m²/an.

Elle estime au regard de ces éléments que la valeur locative du local doit être fixée à la somme annuelle en principal de 76.000 euros HT et HC. Elle soutient en réponse à la société locataire que les caractéristiques du local et son état ont été pris en compte par l’expert dans son évaluation ; que le rapport de M. [N] a été soumis au débat contradictoire des parties et qu’il est corroboré par 6 baux commerciaux situés dans le [Localité 5] et versés aux débats, de sorte que le juge des loyers peut se fonder sur ce rapport pour fixer le loyer.

La S.A.S Silvya Terrade Paris Champs Elysées fait valoir, en accord avec le bailleur, que le loyer doit être déplafonné eu égard à sa durée. Elle estime que le rapport amiable produit par le bailleur ne lui est pas opposable en ce qu’il n’est pas contradictoire ; qu’il n’est corroboré par aucun autre élément de preuve ; qu’il n’a pas été tenu compte des caractéristiques du local comme le fait qu’il soit énergivore et vieillissant, de la destination restrictive des locaux. Elle s’oppose à la valeur locative unitaire retenue par le bailleur et estime que les références choisies par le bailleur manquent de pertinence et de précision.

En l’espèce, la durée du bail expiré ayant excédé douze ans par l’effet d’une tacite prolongation, la règle du plafonnement prévue par l’article L.145-34 du code de commerce n’est pas applicable et le loyer renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative des lieux loués.

Il est constant que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise amiable si elle n’est corroborée par aucun autre élément justificatif.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, en application de l’article R.145 30 du code de commerce, dans les conditions précisées au dispositif.

A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de M. [K], demandeur à la procédure.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21du code de procédure civile : “ Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ”.

Aux termes de l’article 1533 du même code : “ Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ”.

En application de l’article 1533 1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528 3est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, “ le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ” .

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

***

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le renouvellement du bail commercial liant d’une part Monsieur [T] [K] et d’autre part, la S.A.S Silvya Terrade Paris Champs Elysées portant sur les locaux sis [Adresse 5], à compter du 1er avril 2023,

Avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Monsieur [E] [L]

[Adresse 1]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 1]

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux litigieux [Adresse 5] et de les décrire,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu=en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* de rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2023 des lieux loués situés [Adresse 5], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de concilier les parties,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mai 2027 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par M. [T] [K] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 6]) jusqu’au 15 juillet 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 21 septembre 2026 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [S] [I]

[Adresse 2]

[XXXXXXXX02] – [XXXXXXXX03]

[Courriel 2]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne sont pas conciliées devant lui et qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit que le rendez vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’expert,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de 6 mois à compter de la première réunion d’information sus visée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, le médiateur devra en aviser immédiatement l’expert et les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à PARIS, le 19 mai 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER D. SANTOS CHAVES