TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [N] [I] [K] [T],

Maître [Y] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/05669 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADJ2

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 03 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSES

Madame [L] [C] [T] épouse [B], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Emmanuel RAVANAS de la SELEURL ERAVANAS – AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1318

Madame [N] [I] [K] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 février 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 03 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05669 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADJ2

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat signé le 28 janvier 1976, la société anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a loué à Mme [C] [T] un appartement meublé de trois pièces situé [Adresse 3].

[C] [T] est décédée le 2 janvier 2023 laissant pour héritières Mme [N] [T] et Mme [L] [T] épouse [B] qui ont accepté la succession le 4 juillet 2023.

Selon courrier du 23 septembre 2023, Mme [L] [T] épouse [B] a demandé à la RIVP la résiliation du bail à la date du décès et l’annulation des loyers dus depuis cette date en raison de l’état de l’appartement dans lequel un incendie s’était déclaré au jour du décès.

Par courrier du 16 octobre 2023, la RIVP informait Mme [L] [T] épouse [B] que faute d’avoir été informée du décès de la locataire et alors que les clefs étaient remises par la gardienne à la famille [T], la résiliation du bail prendra effet au jour de la restitution des clefs.

Faute de solution au différend, la RIVP a assigné Mme [L] [T] épouse [B] et Mme [N] [T] par actes de commissaire de justice en date du 11 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, au visa notamment des articles 1730 et 1240 du code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et sous bénéfice de l’exécution provisoire leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 16 295,19 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mai 2025 incluse selon décompte arrêté au 6 juin 2025 ;

— d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges jusqu’à la libération effective ;

— de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la RIVP expose que les défenderesses qui n’ont pas restitué le logement conformément aux prescriptions de l’article 1730 du code civil ont commis une faute délictuelle et restent tenues de par leur qualité d’héritières des dettes nées de la poursuite du bail ainsi que du paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective des lieux.

L’affaire appelée à l’audience du 1er juillet 2025 a fait d’un renvoi pour permettre aux défenderesses de se mettre en état.

A l’audience du 5 décembre 2025, la RIVP et Mme [L] [T] épouse [B] comparaissent représentées.

Le conseil de la RIVP reprend les termes de l’assignation sauf à actualiser la dette à la somme de 19 777,40 euros, échéance du mois d’octobre 2025 comprise et précise que ce nouveau décompte déduit la somme de 7 138,44 euros réglée par la succession.

La conseil de Mme [L] [T] épouse [B], par voie de conclusions exposées et visées par le greffier à l’audience, soulève in limine litis la nullité de l’assignation au motif qu’elle ne comporte pas l’exposé des motifs en droit ni indication précise des pièces visées à l’appui de ses prétentions. Au fond, il relève que du fait du décès de la locataire, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 2 janvier 2023 de sorte que les héritiers ne sont tenus d’aucune obligation contractuelle de paiement des loyers et qu’à la date du décès il n’y avait pas d’arriéré locatif dû. Par ailleurs, l’indemnité d’occupation n’est due qu’en cas d’occupation des lieux, ce qui n’est pas le cas de l’espèce, comme le démontrent non seulement l’état de l’appartement mais également le verrou apposé par la RIVP à la suite de l’incendie. La remise en état des lieux relève de la garantie d’assurance et non de la succession. A titre reconventionnel, Mme [L] [T] épouse [B] demande la restitution de la somme de 7 138,44 euros réglée par la succession pour la période du 2 janvier 2023 au 1er novembre 2023. Subsidiairement elle conteste toute faute commise de son chef, puisque les clés sont restées en possession de la gardienne et que la remise en état de l’appartement est subordonnée à la diligence de la RIVP pour engager une expertise contradictoire. Enfin, elle constate la négligence de la RIVP qui a remis la clef à Mme [N] [T] et M. [V] [P], petit neveu de la défunte étranger à l’indivision successorale. Le préjudice de la RIVP est donc le résultat de son comportement et la défenderesse qui doit de ce fait être déboutée de ses demandes. Elle sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Assignée régulièrement à l’étude, Mme [N] [T] ne comparait pas ni personne pour elle.

Conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera réputé contradictoire à l’égard de tous.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

In limine litis sur la nullité de l’assignation

Il résulte de la lecture de l’assignation du 11 juin 2025 que la RIVP vise expressément les fondements juridiques de ses demandes ; que la liste des pièces communiquées figure en fin de document et que l’exposé des moyens portent mention des numéros de pièces à l’appui des arguments avancés.

Il n’y a donc lieu de faire droit à la demande de Mme [L] [T] épouse [B].

Sur la résiliation du bail et les obligations des héritiers

En application des dispositions de l’article 14 de la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce, en cas de décès du locataire le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an avant la date du décès.

A défaut de personnes remplissant les conditions du transfert, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Au cas présent, à la suite du courrier du 28 septembre 2023 de Mme [L] [T] épouse [B] informant la RIVP du décès de la locataire, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 2 janvier 2023.

Mais à partir du moment où les héritiers acceptent la succession, comme en l’espèce à la date du 4 juillet 2023, ils doivent payer les loyers restant dus jusqu’au décès et s’acquitter des charges impayées, ainsi que des éventuelles dégradations qui pourraient être constatées lors de l’état de lieux de sortie.

Ils se doivent également de restituer les locaux libérés du mobilier ayant appartenu au défunt et tant que le logement n’est pas vidé des meubles et autres effets mobiliers, les locaux restent indisponibles. Le bailleur est en droit de réclamer aux héritiers le paiement d’une indemnité d’occupation qui correspondra généralement au montant de l’ancien loyer.

En l’espèce, il est constant que les lieux sont restés encombrés des biens de la défunte et les défenderesses ne sauraient opposer l’absence des clés pour procéder à l’enlèvement des biens de la défunte dans la mesure où la gardienne disposait des clés pour accéder au logement.

Il résulte également des pièces produites par Mme [L] [T] épouse [B] que le règlement du sinistre par les assurances n’est toujours pas intervenu.

En conséquence, Mme [L] [T] épouse [B] et Mme [N] [T] sont tenues d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges dues si le bail s’était poursuivi, pour le temps d’occupation du logement du fait du maintien des biens et objets mobiliers de la défunte, et au paiement de laquelle elles doivent être solidairement condamnées.

Il résulte du décompte produit que ce paiement a été effectif jusqu’au 23 novembre 2023 pour un montant de 7 138,44 euros, échéance du mois de novembre 2023 incluse.

Il convient dès lors de débouter Mme [L] [T] épouse [B] de sa demande reconventionnelle en restitution des sommes versées sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé 15 jours à compter de la présente décision.

A compter du mois de décembre 2023, la RIVP produit les avis d’échéances et un décompte arrêté à la somme de 16 295,19 euros, échéance de mai 2025 comprise. A l’audience, elle actualise sa demande à la somme de 19 777,40 euros, échéance de novembre 2025 incluse.

A titre subsidiaire, Mme [L] [T] épouse [B] soulève la faute de la RIVP qui n’a pas voulu tenir compte de la résiliation du bail, a remis les clefs du logement à un tiers à l’indivision successorale par l’intermédiaire du gardien de l’immeuble et est à l’origine du délai pris pour l’intervention des experts au titre de la prise en charge du sinistre et de la difficulté pour Mme [L] [T] épouse [B] de disposer des clés pour entrer dans les lieux.

Toutefois, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la RIVP ne conteste pas l’allongement de la procédure de règlement du sinistre du fait notamment de son comportement dans les déclarations faites à son assureur et le changement d’expert ainsi qu’un défaut de supervision des agissements du gardien de l’immeuble, salarié de la société. De ce fait, elle ne saurait soutenir que Mme [L] [T] épouse [B] et Mme [N] [T] sont seules responsables de sa privation de jouissance sur l’appartement. Par ailleurs, la valeur de l’appartement qui n’est pas remis en état et se trouve vacant de tout occupant ne saurait être équivalent au loyer et charges dues si le bail s’était poursuivi.

Il convient en conséquence de cantonner l’arriéré de l’indemnité d’occupation dû, au tiers des sommes revendiquées soit 6 590 euros et, au vu du dernier avis d’échéance, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à compter du mois de décembre 2025 à la somme de 210 euros au titre du loyer mensuel et 90 euros au titre des charges, jusqu’à libération définitive des lieux.

Mme [L] [T] épouse [B] et Mme [N] [T] seront par conséquent solidairement condamnées au paiement de ces sommes.

Sur les demandes accessoires

Mme [L] [T] épouse [B] et Mme [N] [T], partie perdante, seront condamnées in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

REJETTE l’exception tirée de la nullité de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Mme [L] [T] épouse [B] et Mme [N] [T] à verser à la société anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] la somme de 6 590 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le mois de décembre 2023 et novembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [L] [T] épouse [B] et Mme [N] [T] à verser à la société anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de décembre 2025 d’un montant de 210 euros et 90 euros au titre des charges et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [L] [T] épouse [B] et Mme [L] [T] épouse [B] au paiement des dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection