TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 30 Octobre 2025

Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Septembre 2025

GROSSE :

Le 30 Octobre 2025

à HABITAT [Localité 5] PROVENCE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 30 Octobre 2025

à M^e Valentine COLL, M^e Abdramane KOUYATE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02459 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LVS

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement HABITAT [Localité 5] PROVENCE METROPOLE, immatriculé au RCS de [Localité 5] sous le n°390 328 623, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Madame [L] [Y] munie d’un pouvoir de représentation

DEFENDEURS

Monsieur [N] [U],

né le 19 mai 1970 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Valentine COLL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [W] [S] épouse [U],

née le 12 décembre 1979 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Abdramane KOUYATE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 21 janvier 2021, l’établissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE METROPOLE a donné à bail à Monsieur [U] [N] et Madame [U] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel actualisé de 804,26 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE METROPOLE a fait signifier à Monsieur [U] [N] et Madame [U] [W] par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 2 366,15 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, l’établissement public HABITAT MARSEILLE PROVENCE METROPOLE a fait assigner Monsieur [U] [N] et Madame [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— condamner solidairement Monsieur [U] [N] et Madame [U] [W] à lui payer les loyers et charges impayés au 4 mars 2025, soit la somme de 1 981,05 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux, indexée selon les clauses du bail relatives au loyer, équivalente à une fois et demi le montant du dernier loyer augmenté des charges,

— condamner Monsieur [U] [N] et Madame [U] [W] solidairement à lui payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, l’établissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE METROPOLE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 23 décembre 2024 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 18 septembre 2025.

A cette audience, l’établissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE METROPOLE, représenté par Madame [Y] [L], munie d’un pouvoir valable, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 1 257,11 euros, selon décompte en date du 16 septembre 2025, terme d’août inclus.

Monsieur [U], représenté par son conseil, soutient oralement ses écritures déposées à la barre.

Il demande :

A titre principal de :

— constater l’existence de contestations sérieuses,

— débouter Habitat [Localité 5] Provence de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire, de :

— lui octroyer des délais de paiement ;

— suspendre l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat.

En tout état de cause de débouter le bailleur de sa demande formulée au titre de l’article 700.

Il soutient l’état d’indécence du logement, en raison de dysfonctionnements des radiateurs, d’infiltrations d’eau et d’une humidité permanente, de la présence de moisissures dans la quasi-totalité des pièces de l’appartement, signalés selon le défendeur à plusieurs reprises et ce depuis 2022, sans jamais que des réparations ne soient effectuée par le bailleur.

Il ne conteste pas l’existence d’une dette locative, mais prétend que cette dernière est née de l’absence de paiement du loyer par Madame [S] épouse [U], qui a quitté le logement en juillet 2024, a considéré ne plus être tenue au paiement de ce dernier et a également refusé de payer la moitié de la régularisation du chauffage alors que celle-ci portait sur l’année 2023 durant laquelle elle résidait dans l’appartement. Il s’est donc s’est vu contraint de prendre le paiement des loyers dans leur totalité et de s’acquitter de la dette née des manquements prétendus de son épouse à ses obligations locatives.

Madame [U], représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures déposées à la barre.

Elle demande

A titre principal de :

— dire n’y avoir lieu à la déclarer solidaire au paiement de loyer, eu égard à la condamnation de Monsieur [N] [U] pour violence conjugales,

— dire n’y avoir lieu à la condamner solidairement à verser au bailleur la dette de loyers,

— dire n’y avoir lieu à sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation,

En tout état de cause, de débouter le bailleur de sa demande formulée au titre de l’article 700 du CPC.

Elle soutient que, victime de violences avérées, car reconnues par l’auteur des faits, elle ne peut plus être tenues au paiement des loyers et des charges, conformément aux dispositions de l’article 8-2 de la loi du juillet 1989, après avoir quitté le logement depuis le 17 juillet 2024 et en avoir informé le bailleur par lettre recommandée, que Monsieur [N] [U], ayant été condamné pénalement pour violences conjugales et harcèlement, est tenu de payer l’intégralité des loyers après son départ et qu’elle n’est plus tenue du devoir de solidarité entre époux.

L’établissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE METROPOLE fournit au dossier quatre factures de travaux, concernant le logement des époux [U] du :

-15 février 2022, peinture pour l’ensemble de l’appartement pour une somme de 1 952,72 euros,

-29 mars 2023, création de VMC pour une somme de 3 657,50 euros,

-31 mai 2023, suite sinistre, traitement des plafonds et murs, peinture pour l’ensemble de l’appartement pour une somme de 2 713,02 euros,

-12 mars 2024, traitement d’une fuite en plancher pour la somme de 6 122,71 euros.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur le contestation relative à l’état d’indécence du logement,

Vu l’article 1153 du code civil,

En l’espèce, Monsieur [U] [N] fournit au dossier une série de photographies de murs et plafonds portant traces d’importantes moisissures. Cependant ces photographies, non datées et non localisées, ne permettent pas de soutenir sérieusement l’état d’indécence du logement, d’autant plus qu’il est également soutenu que le bailleur est resté sans réponse aux prétendus signalements, alors que ce dernier produit la preuve de quatre interventions entre 2022 et 2024, sur le logement des époux [U].

Il y a donc lieu à référé.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’établissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE METROPOLE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 21 janvier 2021 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 décembre 2024 pour la somme en principal de 2 366,15 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 février 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Sur la solidarité

Le contrat de bail contient en son article 13, une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Vu l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989,

« Lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant

qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.

La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date. »

En l’espèce, Madame [U] [W] ne fournit pas la preuve du courrier recommandé indiquant qu’elle quitté le domicile conjugal le 17 juillet 2025 et le courrier du 19 novembre 2024 adressé au bailleur par son conseil n’est pas accompagné des pièces exigées par l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [U] [W] sera donc tenue solidairement au paiement de l’arriéré locatif.

Monsieur [U] [N] et Madame [U] [W] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En revanche, vu l’ordonnance du 12 décembre 2024, portant homologation de la proposition de peine de 6 mois d’emprisonnement avec sursis, infligée à Monsieur [U] [N] pour avoir adressé des messages malveillants à son épouse, et avoir exercé volontairement des violences avec usage d’une arme, sur son fils [U] [P], communiquée au bailleur dans le cadre cette procédure, Madame [U] [W] ne sera pas tenue solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [U] [N] par remise des clés ou expulsion à la somme de 804,26 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [U] [N] et Madame [U] [W] restent devoir la somme de 1 257,11 euros, à la date du 16 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [U] [N] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [U] [W] conteste devoir être condamnée solidairement à son paiement, sans apporter la preuve qu’elle a informé le bailleur de son départ dans les conditions de fond et de forme exigées par l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [U] [N] et Madame [U] [W] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 1 257,11 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [U] [N] et le bailleur sont d’accord sur l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par Monsieur [U] [N], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Monsieur [U] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Monsieur [U] [N], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’établissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE METROPOLE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [N] et Madame [U] [W], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’établissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE METROPOLE les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 janvier 2021 entre l’établissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE METROPOLE et Monsieur [U] [N] et Madame [U] [W] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 23 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [N] et Madame [U] [W] à verser à l’établissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, la somme de 1 257,11 euros décompte arrêté au 16 septembre 2025, incluant la mensualité d’août, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024 ;

AUTORISE Monsieur [U] [N] et Madame [U] [W] à s’acquitter de la dette par douze acomptes successifs et mensuels de 104,75 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [U] [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [U] [N] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, révisée comme le loyer, soit 804,26 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [N] et Madame [U] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de l’établissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE METROPOLE formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président