TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Brice BOURGEOIS ; Madame [X] [O]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00889 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64TK

N° MINUTE :

1-2026

JUGEMENT

rendu le mardi 31 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame [U] [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Brice BOURGEOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0169

DÉFENDERESSE

Madame [X] [O], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 mars 2026 par Laurent GOSSART, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 31 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/00889 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64TK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 21 décembre 2022, Madame [X] [O] a donné à bail à Mme [U] [D] jusqu’au 30 juin 2023, avec faculté de renouvellement par accord des parties, un local d’habitation meublé situé [Adresse 3] à [Localité 2]. Selon mention de ce contrat, le logement ne constitue pas la résidence principale de la locataire. Le bail n’a pas été renouvelé à son terme.

Le 15 décembre 2023, Mme [U] [D] a fait signifier par commissaire de justice à Mme [X] [O] une mise en demeure d’avoir à lui restituer la somme de 1 400 euros au titre du solde du dépôt de garantie et 867,84 euros au titre du remboursement des provisions pour charges versées.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025 remis au greffe le 17 janvier suivant, Mme [U] [D] a fait assigner Mme [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en paiement de diverses sommes.

Un jugement avant dire droit du 26 septembre 2025 a enjoint les parties de rencontrer un conciliateur de justice pour un rendez-vous d’information sur la conciliation, désigné en qualité de conciliateur de justice Mme [R] [I], fixé la durée de la conciliation à cinq mois et renvoyé l’affaire à l’audience du 20 janvier 2026.

La juridiction a été informée de l’échec de la tentative de conciliation par attestation du 23 décembre 2025 du conciliateur de justice.

À l’audience du 20 janvier 2026, Mme [U] [D], représentée par son conseil, se référant à ses dernières conclusions, demande de :

— rejeter les conclusions de Mme [X] [O] déposées à l’audience et les pièces jointes,

— condamner Mme [X] [O] à lui payer la somme de 232,96 euros au titre des provisions sur charges injustifiées, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023,

— condamner Mme [X] [O] à lui payer la somme de 640,79 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner Mme [X] [O] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouter Mme [X] [O] de ses demandes,

— condamner Mme [X] [O] à lui payer la somme de 6 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, Mme [U] [D] fait valoir qu’elle a reçu les dernières conclusions de Mme [X] [O] le jour de l’audience et ses pièces la veille au soir alors que la défenderesse disposait d’un temps suffisant pour toute communication utile.

Mme [U] [D] expose, s’agissant des provisions pour charges versées, qu’au vu des documents produits par la bailleresse, elle est redevable envers cette dernière de la somme de 81,12 euros au titre de la régularisation des charges de copropriété et seulement 164,03 euros au titre de la consommation d’électricité, compte tenu des pièces lacunaires produites. Elle énonce que cette dernière doit en revanche lui restituer la somme de 2,01 euros au titre de la régularisation des charges d’entretien de la chaudière, 210 euros au titre de l’abonnement et des taxes relatifs au contrat de fourniture d’électricité, l’intégralité des provisions portant sur l’abonnement et les taxes relatifs au contrat de fourniture de gaz du fait de sa carence à justifier des sommes dues à ce titre et l’intégralité des provisions portant sur la consommation de gaz en raison de l’insuffisance des pièces de régularisation produites. Elle indique que l’état des lieux de sortie ne comprend aucun relevé des compteurs d’électricité et de gaz alors que le contrat de location prévoit que la régularisation se fait au réel et non au prorata temporis.

Mme [U] [D] soutient, en ce qui concerne le solde du dépôt de garantie, au visa des articles 1709, 1728 et 1730 du code civil, que Mme [X] [O] lui a seulement restitué, sur les 7 200 euros qu’elle a versés au titre du dépôt de garantie, les sommes de 5 800 euros, puis 164,64 euros et 594,57 euros (290 euros du dernier versement de 884,57 euros concernant une autre créance). Elle argue de ce qu’il ne saurait lui être reproché de n’avoir pas restitué un sèche-cheveux alors qu’il résulte de l’état des lieux d’entrée que le logement n’en disposait pas ; que le contrat n’a pas prévu la nécessité de nettoyer les couettes et oreillers, ce qui ne saurait donc lui être facturé ; que, en toutes hypothèses, la bailleresse ne justifie d’aucune facture à hauteur de la somme conservée.

Enfin, à l’appui de sa demande de dommages et intérêts, Mme [U] [D] fait valoir, au visa de l’article 1240 du code civil, que la résistance abusive est caractérisée, d’une part, par la soustraction volontaire de la bailleresse à ses obligations les plus élémentaires de régulariser les charges et restituer le dépôt de garantie en communiquant les justificatifs probants et, d’autre part, par son refus de toute discussion. Elle affirme que Mme [X] [O] a sciemment contribué à allonger la durée de la procédure en sollicitant des renvois et en communiquant tardivement ses conclusions. Mme [U] [D] ajoute que cette situation l’a obligée à mobiliser du temps et l’a placée dans une insécurité juridique.

À cette même audience, Mme [X] [O], comparante en personne, demande le rejet de l’intégralité des demandes de Mme [U] [D].

À l’appui de ses prétentions, Mme [X] [O] fait valoir qu’elle justifie de la régularisation des charges et renvoie à l’examen de ses pièces. Elle indique que seules deux factures sont manquantes. Elle énonce qu’il y a lieu d’ajouter au titre des charges récupérables et au prorata temporis les taxes d’enlèvement des ordures ménagères des années 2022 et 2023 dont elle a dû s’acquitter. Elle précise que le solde du dépôt de garantie, d’environ 350 euros, couvre l’intégralité des sommes lui restant dues.

Mme [X] [O] conteste toute résistance abusive et indique n’avoir pas reçu plusieurs des courriers de Mme [U] [D], car elle s’est installée provisoirement dans les Yvelines et qu’en outre certains d’entre eux comportaient une erreur d’adresse.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 25 mars 2026. Les parties ont été avisées par le greffe de la prorogation de ce prononcé au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le rejet des conclusions et pièces de Mme [X] [O]

Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, si Mme [U] [D] sollicite le rejet des écritures de Mme [X] [O], comme ayant été adressées la veille au soir de l’audience, il y a lieu de rappeler que la procédure est orale et qu’aucun échange n’avait précédemment été organisé par le juge. Mme [X] [O] a en toute hypothèse exposé oralement ses prétentions et moyens contenus dans son écrit lors de l’audience.

Cette demande sera donc rejetée.

Par ailleurs, Mme [X] [O] a présenté les nouvelles pièces suivantes le jour même de l’audience, selon numérotation du dernier bordereau de la défenderesse :

— n°4 : un courriel d’aide de Mme [O] pour une garantie bancaire accordée à Mme [D],

— n°6 : un courriel relatif à une attestation d’assurance,

— n°7 : un courriel demandant un état des lieux,

— n°9 : des pièces justifiant des versements effectués à Mme [D],

— n°11 et 13 : des factures EDF,

— n°12 : un index LINKY,

— n°14 : des justificatifs de taxes pour les années 2022 et 2023,

— n°15 : un arrêt de la Cour de cassation,

— n°19 : une facture d’un pressing,

— n°20 : une facture justifiant du coût d’un sèche-cheveux,

— n°21 : des factures d’avocat.

Il y a lieu de relever que les pièces n°4, 6, 7, 14, 19, 20 et 21 ne présentent pas d’intérêt pour la solution du litige, que la pièce n°9 est relative à un fait non contesté, que les pièces n°11 et 13 sont déjà dans le débat pour avoir été produites par la demanderesse et qu’un arrêt de la Cour de cassation ne constitue pas une pièce justificative (n°15).

Leur communication ne portant pas atteinte au respect du contradictoire, il n’y a donc pas lieu de les rejeter.

Seule la pièce n°12 présente un intérêt pour le litige. Celle-ci a été présentée le jour de l’audience parmi un ensemble de pièces (nouvelles ou déjà communiquées) entièrement renumérotées par rapport à la précédente communication et avec un bordereau comportant des erreurs de numérotation ou, parfois, une numérotation de pièces qui en sont dépourvues. Cette circonstance, qui ne permet pas à la partie adverse de prendre utilement connaissance dans un temps restreint d’un moyen de fait nouveau présentant un intérêt pour la solution du litige alors que la date de l’audience a été fixée dès le 26 septembre 2025, est contraire au principe du contradictoire.

Cette pièce sera donc écartée des débats.

Sur les sommes dues au titre de la régularisation des charges

Il convient de préciser que le contrat de location litigieux porte sur un local meublé qui ne constitue pas la résidence principale de la locataire, selon les stipulations expresses du contrat. Les dispositions du titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 ne lui sont donc pas applicables. Le bien est soumis au régime de droit commun prévu aux articles 1713 et suivants du code civil.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est notamment tenu de de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le contrat de location conclu entre les parties prévoit le paiement mensuel par Mme [U] [D] d’un loyer de 2 330 euros et des provisions suivantes : 70 euros au titre des charges de copropriété récupérables, 30 euros au titre de l’abonnement et des taxes “électricité EDF”, 30 euros au titre de l’abonnement et des taxes “ENGIE gaz” et 10,50 euros au titre de l’entretien et du dépannage de la chaudière gaz.

Ce contrat prévoit que les consommations d’électricité et de gaz seront à régler à échéance au bailleur, qui en fait l’avance au réel sur facture ou relevé de la compagnie.

Au préalable, il est constaté qu’il n’est pas contesté que Mme [U] [D] a réglé la totalité des loyers et provisions pour charges dus.

Sera examiné ci-dessous chacun des points de désaccord.

1- Sur la régularisation des charges de copropriété

Les parties s’accordent sur le fait que Mme [U] [D] a réglé au total la somme de 444,84 euros à ce titre. Elles sont toutefois en désaccord sur le calcul de la clé de répartition pour évaluer le montant des charges dues par la locataire sur les onze derniers jours de l’année 2022. Mme [U] [D] effectue un calcul au prorata par mois puis par jours dans le mois tandis que Mme [X] [O] proratise directement par jours dans l’année (mode de calcul qu’elle n’utilise d’ailleurs pas pour déterminer la clé de répartition du 1er janvier au 30 juin 2023). Si le mode de calcul de la bailleresse est effectivement plus fin et mathématiquement plus juste, il n’en reste pas moins que l’esprit du contrat est de prioriser la proratisation au mois, le montant du loyer et des provisions pour charges ne variant en effet pas selon le nombre de jours de chaque mois.

Il sera donc retenu que les charges de copropriété récupérables sont de 25,40 euros sur la période du 21 au 31 décembre 2022 et, en conséquence, de 525,96 euros sur la durée du contrat, les parties s’accordant sur la clé de répartition à utiliser pour la partie de contrat sur l’année 2023 et les charges récupérables sur cette période (500,56 euros).

Déduction faite des provisions versées, il en résulte que Mme [U] [D] est redevable envers Mme [X] [O] de la somme de 81,12 euros.

2- Sur la régularisation des charges d’entretien et de réparation de la chaudière

Mme [U] [D] s’est acquittée de 10,50 euros chaque mois durant le contrat, y compris au cours du mois de décembre, soit au total 73,50 euros, Il n’est pas contesté que le montant réel desdites charges est de 135 euros à l’année, soit, sur la période de location, 71,49 euros à la charge de la locataire.

La créance de cette dernière sur Mme [X] [O] à ce titre est donc de 2,01 euros.

3- Sur la régularisation des frais d’abonnement et taxes et de consommation en électricité et gaz

Mme [U] [D] a réglé mensuellement, y compris au mois de décembre 2022, la somme de 60 euros, soit 420 euros au total et ce, uniquement pour les frais d’abonnement et taxes des contrats de fourniture en électricité et gaz. Les frais de consommation ont été avancés par la bailleresse.

Pour la régularisation, le contrat stipule que les consommations sont à calculer au réel à partir du relevé du compteur à l’entrée des lieux et sur présentation des factures ou relevés de la compagnie. Le relevé de sortie n’est pas imposé. La période de facturation ne correspondant pas nécessairement à celle de la location, il s’en déduit que le calcul des charges se fait à partir des éléments contractuellement définis et qu’une proratisation est à effectuer pour ajuster le calcul des charges sur la période de location.

Par souci de cohérence, en l’absence de toute précision du contrat sur ce point, le même mode de calcul est à utiliser pour déterminer les charges réelles en matière de frais d’abonnement et de taxes.

Selon les mentions de l’état des lieux d’entrée, le relevé de la consommation électrique est de 675 kWh et la facture émanant du fournisseur d’énergie fait état d’un relevé de 778 kWh au 21 janvier 2023, avec une facture de consommation de 87,21 euros, TVA incluse, pour 529 kWh depuis le 22 juillet 2022, soit 16,98 euros, TVA incluse, sur la période du 21 décembre 2022 au 21 janvier 2023. Selon les factures suivantes, la consommation payée par Mme [X] [O] sur la période du 19 février au 21 juin 2023 est de 116,42 euros, TVA incluse.

La facture pour la période du 22 janvier au 18 février 2023 est manquante. La défenderesse faisant l’avance des frais, il lui appartenait, en vertu du contrat qu’elle a signé, de produire cette pièce pour obtenir le remboursement des frais réels de consommation qu’elle a payés. À défaut de cette pièce, ces frais sur ces vingt-huit jours ne peuvent être récupérés.

Enfin, la dernière facture produite fait état de la somme de 24,80 euros, TVA incluse, au titre des frais de consommation pour la période du 21 juin au 21 juillet 2023, soit, proratisée sur la période couvrant le contrat sur cette intervalle, 8 euros à la charge de la locataire (TVA incluse).

S’agissant des frais d’abonnement et de taxes sur l’électricité, ceux-ci s’élèvent à 57,17 euros, TVA incluse, pour la période du 22 janvier au 21 juillet 2023 (correspondant au montant total de la facture du 22 janvier 2023 de 144,39 euros, déduction faite des frais de consommation, TVA appliquée, de 87,21 euros). Rapportés à la période couverte par le contrat, selon une clé de répartition calculée comme au 1 -, lesdits frais à la charge de Mme [U] [D] s’élèvent à 50,71 euros. Aucune pièce n’est fournie concernant les mêmes frais couvrant la période antérieure au 22 janvier 2023. Pour la même raison que précédemment, ils ne pourront donc être récupérés.

Selon les mentions de l’état des lieux d’entrée, le relevé du compteur de gaz est “64 955". Ce sont les deux seuls premiers chiffres qui sont pris en compte par le fournisseur pour établir les factures. Il sera donc retenu un relevé à 64 m3. La facture du 22 janvier 2023 fait état de frais de consommation au 19 janvier 2023 de 98,49 euros, TVA incluse (index 64 m3 à 143 m3). Celle suivante mentionne des frais de 593,47 euros, TVA incluse, pour la période du 20 janvier au 21 juillet 2023 (6 mois et 2 jours). Rapportés à la période couverte par le contrat, selon la clé de répartition calculée comme précédemment, les frais de consommation s’élèvent à 525,17 euros, TVA incluse.

Selon la facture du 22 janvier 2023, les frais d’abonnement et de taxes sont de 65,57 euros, TVA incluse, pour la période du 22 janvier au 21 juillet 2023, soit, sur la période couverte par le contrat dans cette intervalle, selon une clé de répartition calculée comme précédemment, de 57,92 euros, TVA incluse. Aucune pièce n’est fournie concernant lesdits frais sur la période antérieure au 22 janvier 2023.

Le montant total des charges récupérables d’électricité et de gaz sur la période du bail est donc de 873,69 euros. Mme [U] [D] s’étant acquittée de 420 euros au titre des provisions, elle est donc débitrice de la somme de 453,69 euros à l’égard de Mme [X] [O].

4- Sur la récupération des taxes d’enlèvement des ordures ménagères

Mme [X] [O] sollicite le remboursement, au prorata temporis de la durée du contrat, des taxes d’elèvement des ordures ménagères pour les années 2022 et 2023, soit la somme de 122,92 euros selon ses calculs.

Cependant, d’une part, le contrat ne prévoit pas que ces frais soient récupérables par le bailleur sur le locataire. D’autre part, si l’annexe “Liste des charges récupérables” du décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 mentionne cette dépense au titre des charges récupérables sur le locataire, ces dispositions ne sont pas applicables au présent bail en ce qu’il n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989. En effet, l’article 18 de la loi du 23 décembre 1986 a été abrogé par la loi du 6 juillet 1989 et c’est seulement pour l’application de cette dernière loi que le décret du 26 août 1987 reste en vigueur.

Il n’y a donc pas lieu de retenir au titre des charges récupérables la somme de 122,92 euros.

En conséquence de l’ensemble de ces éléments, Mme [U] [D] reste donc devoir au total à Mme [X] [O], toutes régularisations de charges confondues, la somme de 532,80 euros.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de location du 21 décembre 2022 prévoit le versement d’une somme de 7 200 euros à titre de dépôt de garantie restituable dans le délai maximum de deux mois à compter du départ du locataire, déduction faite, le cas échéant, de sommes restant dues au bailleur au titre des loyers, charges, réparations locatives, réparation et remplacement de mobilier et équipements, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est constant que, sur le dépôt de garantie versé par Mme [U] [D], la bailleresse a restitué la somme de 5 800 euros puis de 164,64 euros.

Celle-ci a également payé 884,57 euros mais Mme [U] [D] argue à juste titre que 290 euros de cette somme concernent le remboursement d’un commandement de payer et non la restitution du dépôt de garantie. En effet, selon l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. Aucune forme particulière n’est prévue par ce texte pour faire connaître l’imputation du paiement. Or, l’argument de la demanderesse est confirmé par un courriel de l’avocat de Mme [X] [O] reçu par son conseil le 3 août 2025 à 14 heures 54.

Le solde du dépôt de garantie est donc de 640,79 euros (7200-5800-164,64-884,57+290).

Si Mme [X] [O] fait état de diverses sommes supplémentaires dues au titre de réparations et remplacements de mobiliers et d’équipements (séche-cheveux manquant, nettoyages du linge de lit, remise en place des lits déménagés et ménage), il ressort toutefois de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie qu’aucun désordre et aucune dégradation n’ont été constatés au jour du départ de Mme [U] [D] et qu’il était expréssement mentionné l’absence de tout sèche-cheveux au titre de l’équipement du logement. Il n’y a donc pas lieu d’opérer toute autre retenue sur le dépôt de garantie.

En conséquence, après avoir soustrait du solde du dépôt de garantie les sommes dues par la locataire au titre des diverses charges récupérables, comme cela est contractuellement prévu, il reste à restituer par Mme [X] [O] la somme de 107,99 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, il y a lieu d’ordonner cette mesure, en application de l’article 1343-2 du code civil. Le point de départ de celle-ci ne pouvant être antérieur à la date de la demande du créancier, elle prendra effet du jour de l’assignation.

Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des développements ci-dessus que les prétentions de Mme [U] [D] ne sont que partiellement fondées. Dans ces conditions, il ne saurait être reproché une résistance abusive de la défenderesse.

La demande en dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

REJETTE des débats la pièce numérotée 12 sur le bordereau de communication des pièces des conclusions numéro 2 de Mme [X] [O] ;

DIT n’y avoir lieu à rejeter des débats les autres pièces produites par Mme [X] [O] et ses conclusions ;

DÉBOUTE Mme [U] [D] de sa demande de paiement au titre de provisions sur charges injustifiées ;

CONDAMNE Mme [X] [O] à payer à Mme [U] [D] la somme de 107,99 euros au titre du remboursement du solde du dépôt de garantie et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la mise en demeure en date du 15 décembre 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil et ce, à compter du 10 janvier 2025 ;

DÉBOUTE Mme [U] [D] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [X] [O] à payer à Mme [U] [D] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [X] [O] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est de plein droit éxécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION