TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/09991 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXMM

N° MINUTE : 2

Assignation du :

26 Juillet 2022

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le : 18/05/2026

à M^e GUILLEMAIN et M^e DE LA GATINAIS

JUGEMENT

rendu le 18 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. ARIJE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître André GUILLEMAIN de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0102

DEFENDERESSE

Société [Adresse 2]

C/O SAS REDBLUE, [Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Philippe DE LA GATINAIS de la SELEURL CABINET DLG, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2028

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 16 Février 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 29 novembre 2013, la société [Adresse 4] – [Adresse 5], société de droit étranger, a donné à bail commercial à la société Arije des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 4].

Le bail a été consenti pour une durée de douze ans à compter du 1er décembre 2013, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 275 000 euros.

L’assiette des locaux et la destination de ceux-ci ont été modifiées par avenant du 15 janvier 2015. Les locaux sont ainsi exclusivement destinés à l’exploitation des activités de « parfumerie, cosmétique, bijouterie à l’exception de la bijouterie fantaisie, joaillerie, cristallerie, horlogerie de luxe, et à titre accessoire, prêt-à-porter et accessoire de la parure féminine. Le preneur pourra également exercer dans les locaux l’activité de galerie d’art, à titre strictement accessoire ».

Par acte extrajudiciaire du 5 août 2021, la société Arije a fait signifier à la société bailleresse une demande de révision triennale, sollicitant que le montant du loyer soit fixé à la somme de 150 000 euros en principal à compter de la date de signification de l’acte.

Le loyer indexé au 5 août 2021 s’élève à la somme de 292 539 euros HT/HC/an.

À défaut d’accord amiable et après avoir notifié un mémoire préalable par lettre recommandée avisée le 28 février 2022, la société Arije a fait assigner la société bailleresse devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 26 juillet 2022, sollicitant la fixation du loyer révisé le 5 août 2021 à la somme de 122 400 euros par an en principal.

Par jugement du 5 juillet 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement ordonné une expertise judiciaire aux fins de recherche de la valeur locative des locaux à la date de la révision et désigné M. [V] [U] pour y procéder.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 18 juillet 2025. L’expert a estimé la valeur locative à la date de la révision à la somme de 142 000 euros HT/HC/an.

L’affaire ayant repris et les parties ayant échangé leurs derniers mémoires, l’audience de plaidoiries a eu lieu le 16 février 2026.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2026 et prorogée au 18 mai suivant.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la société Arije, reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 17 novembre 2025, demande à la juge des loyers commerciaux de :

« – FIXER le loyer du bail révisé au 5 août 2021 à la somme par an en principal hors taxes et hors charges de 142.000 €.

— JUGER que les trop-versés au titre des loyers et du dépôt de garantie porteront intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2022, date de l’assignation introductive.

— JUGER que les intérêts seront capitalisés dès lors qu’ils sont dus depuis une année entière et consécutive.

— CONDAMNER la société [Adresse 4] – [Adresse 7], à payer à la société ARIJE, par application de l’article 700, la somme de 12.000 €.

— LA CONDAMNER aux entiers dépens. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à ce mémoire s’agissant de l’exposé exhaustif des moyens de la locataire.

En dépit d’un renvoi ordonné pour réplique de la société bailleresse, celle-ci, régulièrement représentée, n’a notifié aucun mémoire postérieurement au dépôt du rapport d’expertise.

MOTIVATION

Sur la fixation du loyer révisé

En vertu de l’article L. 145-37 du code de commerce, les loyers commerciaux peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties.

L’article L. 145-38 du même code dispose que : « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. (…)

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. »

En application enfin des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, il résulte des articles 7.6 et 7.5 du contrat de bail que les parties sont convenues que toute demande en révision du loyer s’effectuerait en prenant pour définition de la valeur locative la valeur locative de marché, déterminée par « les références de marché, c’est-à-dire les prix librement débattus entre bailleurs et locataires, soit lors de la prise à bail des nouveaux locaux, soit à l’occasion de modifications locatives, soit encore à l’occasion de renouvellements amiables de baux dont le loyer a été fixé originairement au prix du marché libre ».

Pour autant, conformément à la mission qui lui a été donnée par le jugement avant-dire droit du 5 juillet 2023, l’expert judiciaire a évalué la mise en œuvre des conditions cumulatives de l’article L. 145-38 susvisé puis la valeur locative des locaux conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce. La société Arije ne fait valoir aucune contestation sur ce point.

Au terme de ses opérations d’expertise, M. [U] a estimé, conformément à ce qu’alléguait la locataire, qu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une baisse de plus de 10 % de la valeur locative des locaux sur la période courant du 1er décembre 2013 au 5 août 2021 était en l’espèce caractérisée.

Il convient de rappeler que selon l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’expert démontre ainsi qu’entre « le 1er décembre 2013 et le 5 août 2021, le nombre de locaux commerciaux dans la [Adresse 8], pour sa partie comprise dans le triangle d’or, n’a pas connu d’évolution significative. A contrario, le nombre de locaux vacants à fortement augmenté, passant de 1 à 13. Ainsi, le taux de vacance est passé de moins de 2% à près de 23%, constituant une réelle modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. »

Il souligne par ailleurs que « pendant la période d’analyse plusieurs locaux de le (sic) [Adresse 8] sont devenus vacants à la suite du départ d’enseignes de vente de montre de luxe (KRONOMETRY, ULYSSE NARDIN). Si ces départs peuvent être appréciés comme générant une baisse la concurrence pour le commerce considéré, ils constituent aussi le reflet des difficultés rencontrées par ce type de commerce, dans le secteur considéré. »

Ce constat est corroboré par l’analyse de l’évolution du nombre de locaux vacants ou en travaux dans la zone plus large du triangle d’or, nombre ayant connu une forte augmentation entre 2017 et 2020 (+ 128 %), ce qui s’explique par les différents mouvements sociaux, et notamment celui des gilets jaunes, ainsi par la crise sanitaire du Covid-19.

L’expert expose ensuite que cette modification matérielle des facteurs locaux commercialité comporte bien un caractère local dès lors qu’au vu de ses analyses, la hausse de la vacance intervenue à la suite des diverses crises sus-citées a été plus conséquente dans le secteur en cause, soit la [Adresse 8] et l'[Adresse 9], que dans le reste de la ville de [Localité 1].

Cette fragilisation de la commercialité a eu un impact défavorable sur le flux chaland et l’activité du commerce exploité par la société Arije – la vente de bijoux et de montres de luxe – l’expert rappelant que la clientèle de la locataire est une clientèle fortunée, essentiellement étrangère, et provient en grande partie des hôtels de luxe alentours. Or, la baisse de la fréquentation du secteur en lien avec les différentes mesures administratives prises pour lutter contre la pandémie a entraîné une baisse significative du flux des chalands du quartier.

Enfin, la comparaison de la valeur locative estimée par M. [U] au mois de novembre 2018 et de celle estimée au 5 août 2021établit un différentiel de – 11,25 %.

Dès lors que la société Arije acquiesce aux conclusions de l’expert et que la société bailleresse n’a pas notifié de mémoire postérieurement au dépôt du rapport, et en application des articles 5 et 768 du code de procédure civile, il y a lieu de retenir les analyses, au demeurant circonstanciées et pertinentes, de l’expert judiciaire.

La preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une diminution de plus de 10 % de la valeur locative est ainsi caractérisée.

Quant à l’estimation de la valeur locative, elle ne fait là encore pas l’objet de débat puisque la société Arije fait sienne celle de l’expert.

Sans qu’il ne soit utile de reproduire sur ce point les développements du rapport d’expertise, il convient de rappeler que M. [U] a retenu une valeur unitaire brute de 1 600 €/m2p, soit une valeur locative brute de 174 000 € (1 600 € x 108,80 m2p).

Il a proposé d’y appliquer un abattement total de 18,5 % au titre des charges exorbitantes et des travaux réalisés par la locataire, abattement global qui tient également compte de plusieurs majorations relatives à des avantages conférés par le bail à la locataire.

La valeur locative des locaux à la date de la demande de révision s’établit ainsi à la somme de 174 000 € x 0,815 = 141 810 € HT/HC/an.

La société Arije arrondit sa prétention à 142 000 € HT/HC/an conformément à la conclusion de l’expert.

Le loyer révisé à compter du 5 août 2021 sera donc fixé à la somme de 142 000 € HT/HC/an.

Sur le trop-perçu de loyers

En application des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Il est constant que la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation. (Civ. 3ème, 11 mai 2022, n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689).

En l’espèce, la preneuse a payé, depuis le 5 août 2021 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer d’un montant supérieur à celui du loyer révisé. L’existence d’un trop-perçu par la bailleresse est donc établie.

Par ailleurs, selon les articles 1352-6 et 1352-7 du code civil, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit les intérêts qu’à compter du jour de la demande.

En application des dispositions susvisées, outre de l’article 1231-7 du code civil, les intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû. La restitution du trop-perçu de loyers sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2022, date de l’assignation introductive de la présente instance pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement.

Quant à la capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil, à compter de la date de l’assignation qui comporte cette demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de partager les dépens, y compris les frais d’expertise qui a été ordonnée dans l’intérêt des deux parties, par moitié entre les parties.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ; la demande formée par la société Arije à ce titre sera rejetée.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

Fixe à la somme annuelle de 142 000 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer révisé à compter du 5 août 2021 concernant le bail conclu entre la société [Adresse 10] et la société Arije, relatif aux locaux situés [Adresse 6] à [Localité 4],

Ordonne à la société [Adresse 4] [Adresse 5] de restituer à la société Arije le trop-perçu de loyers, assorti des intérêts au taux légal courant sur le différentiel entre le loyer acquitté et le loyer dû, ce à compter du 26 juillet 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement,

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent des intérêts au taux légal,

Ordonne que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, soient supportés à hauteur de 50 % par la société Arije et à hauteur de 50 % par la société [Adresse 10],

Rejette la demande formée au titre des frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Mai 2026

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL C. AHSSAINI