TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur et Madame

[H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître TOURNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05088 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7RW

N° MINUTE :

6 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 09 avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] sis [Adresse 2] ET [Adresse 3] ET [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION – [Adresse 5]

représenté par Maître TOURNIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E263

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [H],

Madame [C] [H],

demeurant [Adresse 6]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 avril 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 09 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05088 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7RW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [L] [H] et Madame [C] [H] sont propriétaires en indivision du lot n°868 situé au sein d’un immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2] et [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS ATRIUM GESTION, a fait assigner Monsieur [L] [H] et Madame [C] [H] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-4754,20 euros au titre des charges de copropriété impayées du 3e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mai 2023 sur la somme de 1233,13 euros, puis à compter du 09 septembre 2024 sur celle de 2762,73 euros, puis à compter du 26 décembre 2024 sur la somme de 3223,11 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi que capitalisation des intérêts ;

-2800 euros à titre de dommages et intérêts ;

-1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 janvier 2026 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS ATRIUM GESTION et représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [L] [H] et Madame [C] [H] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 09 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

le relevé de propriété pour le lot n°868 ;

un relevé de compte individuel pour la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2025 ;

les appels de fonds pour la période susvisée ;

le contrat de syndic ;

une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 11 mai 2023, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 09 septembre 2024, et un commandement de payer délivré le 26 décembre 2024 ;

les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 21 juin 2022, 19 septembre 2023 et 28 octobre 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et les travaux exceptionnels et fixé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux sur cette période, ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales extraordinaires des 05 mars 2021 et 18 juin 2025 ;

l’attestation de non recours contre ces assemblées générales ;

un extrait du règlement de copropriété prévoyant une clause de solidarité entre copropriétaires indivis.

Il ressort du décompte produit arrêté au 1er juillet 2025 que le compte de copropriétaires de Monsieur [L] [H] et Madame [C] [H] était débiteur à cette date de la somme de 3331,02 euros, appel de charges du 3e trimestre 2025 inclus, au titre des charges.

Les frais de recouvrement ne seront pas pris en compte aucune demande distincte n’ayant été formalisée à ce titre.

Monsieur [L] [H] et Madame [C] [H], ni comparants ni représentés, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent, Monsieur [L] [H] et Madame [C] [H] seront condamnés solidairement, compte tenu de la clause de solidarité figurant au règlement de copropriété, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2] et [Adresse 3], la somme de 3331,02 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2025, appels provisionnels du 3e trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 1er juillet 2025.

En application de l’article 1236-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mai 2023 sur la somme de 1233,13 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin, étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts, qui a été sollicité, sera ordonnée.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 04 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu’il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l’existence, pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS ATRIUM GESTION, ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi des copropriétaires, mauvaise foi qui ne peut découler de leur seul retard de paiement, quand bien même celui-ci est ancien. En outre, si le syndicat des copropriétaires indique que les copropriétaires exploitent le logement, ce qui justifierait d’autant plus l’octroi de dommages et intérêts, il n’en justifie pas.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2] et [Adresse 3] sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Monsieur [L] [H] et Madame [C] [H], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [L] [H] et Madame [C] [H] seront condamnés solidairement.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [L] [H] et Madame [C] [H], solidairement, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS ATRIUM GESTION, la somme de 3331,02 euros (trois mille trois cent trente-et-un euros et deux centimes) au titre des charges impayées pour la période pour la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2025, appels provisionnels du 3e trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2023 sur la somme de 1233,13 euros (mille deux cent trente-trois euros et treize centimes) et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS ATRIUM GESTION, de sa demande en paiement formulée au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [L] [H] et Madame [C] [H], solidairement, au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [L] [H] et Madame [C] [H], solidairement, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS ATRIUM GESTION, la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge