TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/05378 -

N° Portalis DB3S-W-B7J-3FMW

Minute : 25/1463

S.A. D’HLM [Localité 2]

Représentant : M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [I] [F] [U]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Décembre 2025;

par Madame Magalie CART, Vice-Présidente placée, auprès du premier président près la Cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Magalie CART, Vice-Présidente placée, auprès du premier président près la Cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier audiencier

ENTRE DEMANDEUR :

La Société D’HLM [Localité 2], SAS

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [I] [F] [U],

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 28 avril 2008, la SA d’HLM [Localité 3] devenue par changement de dénomination la SA d’HLM DOMAXIS par procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 30 juin 2009, puis la société [Adresse 4] par fusion-absorption par procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 5 juin 2019, devenue elle-même la SA d’HLM [Localité 2] par changement de dénomination par procès-verbal de l’assemblée générale mixte en date du 12 juin 2019, a consenti un bail d’habitation à Madame [I] [F] [U] sur des locaux situés [Adresse 5] ([Adresse 6] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 396,76 euros et 125,81 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM [Localité 2] a, par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, la SA d’HLM SEQENS a ensuite fait assigner Madame [I] [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité du RAINCY aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire entraînant la résiliation du bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire pour manquements graves et répétés de la locataire à ses obligations,

ordonner son expulsion,

condamner Madame [I] [F] [U] au paiement de la somme de 10.437,57 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation avec ses majorations et revalorisations, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 novembre 2025.

A l’audience, la SA d’HLM [Localité 2], représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 3.304,71 euros arrêtée au 31 octobre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), précisant ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de Madame [I] [F] [U] sur une durée de 24 mois.

Madame [I] [F] [U] comparaît en personne et reconnaît le principe de la dette locative mais pas son montant, affirmant avoir réalisé deux virements au profit de la bailleresse début novembre 2025. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 60 euros en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

Par note en délibéré, reçue au greffe par courriel du 13 novembre 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil de la demanderesse a transmis un décompte actualisé de la dette locative arrêté au 12 novembre 2025 d’un montant de 1.505,98 euros (échéance du mois de novembre 2025 incluse), confirmant les deux versements de 500 euros et 700 euros avancés par la locataire à l’audience.

En outre, il indique maintenir ses autres demandes, précisant que la demanderesse n’est favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire limités à une durée maximum de 12 mois, sans justifier contradictoirement de la transmission de cette note en délibéré à la défenderesse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SA d’HLM [Localité 2] produit un décompte démontrant que Madame [I] [F] [U] reste lui devoir, frais déduits (149,67 euros de frais de contentieux ; 76,20 euros de frais d’enquête et 25 euros de frais SLS), la somme de 1.255,11 euros à la date du 12 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

En conséquence, Madame [I] [F] [U] sera condamnée au paiement de cette somme de 1.255,11 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 12 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-[Localité 5] par la voie électronique le 10 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Localité 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de [Localité 6] par la voie électronique avec confirmation par courriel en date du 12 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 28 avril 2008 contient une clause résolutoire (article 11 du contrat) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.050,35 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 décembre 2024.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La bailleresse est favorable à l’octroi de délais de paiement au profit de la locataire sur une durée de 24 mois.

A l’audience, Madame [I] [F] [U] demande à ce que lui soit accordée des délais de paiement par versement de mensualités de 60 euros, en plus des loyers courants, afin de se maintenir dans les lieux. La locataire indique vivre seule avec ses deux enfants et percevoir un mensuel de 1.700 euros en qualité de femme de ménage.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que la locataire dispose des ressources nécessaires pour apurer le montant de la dette locative dans les délais légaux prévus par les textes.

Compte tenu de ces éléments, Madame [I] [F] [U] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention de la locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;

Madame [I] [F] [U] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ; avec rejet du surplus des demandes.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [I] [F] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SA d’HLM [Localité 2] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SA d’HLM [Localité 2] aux fins d’expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2008 entre la SA d’HLM [Localité 3] devenue par changement de dénomination la SA d’HLM DOMAXIS par procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 30 juin 2009, puis la société [Adresse 4] par fusion-absorption par procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 5 juin 2019, devenue elle-même la SA d’HLM [Localité 2] par changement de dénomination par procès-verbal de l’assemblée générale mixte en date du 12 juin 2019, d’une part, et Madame [I] [F] [U], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 7] à [Localité 4], sont réunies à la date du 12 décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [I] [F] [U] à verser à la SA d’HLM [Localité 2] la somme de 1.255,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [I] [F] [U] à s’acquitter de la dette en 31 mensualités de 40 euros minimum chacune et une 32ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 12 décembre 2024 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

la bailleresse sera autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [F] [U], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Madame [I] [F] [U] sera condamnée à verser à la SA d’HLM [Localité 2] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DÉBOUTE la SA d’HLM [Localité 2] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [I] [F] [U] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La Vice-présidente