TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01559 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YYNM

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 21 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. DU [Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean-pierre VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

S.A.S. AYBA

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Matthieu DELHALLE, avocat au barreau de DOUAI

M. [D] [U]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représenté par M^e Matthieu DELHALLE, avocat au barreau de DOUAI

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 17 Décembre 2024

ORDONNANCE du 21 Janvier 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 9 juin 2023, la S.C.I. [Adresse 2] a mis à bail au profit de M. [D] [U] intervenant pour le compte de la S.A.S. Ayba en cours de constitution des locaux situés [Adresse 3] (Nord) à compter du 9 juin 2023. Conclu pour une durée de neuf années, ce contrat a fixé le loyer annuel à 30 000 euros, payable par quart et d’avance, outre un dépôt de garantie de 7500 euros.

Le 13 mai 2024, suite à des impayés, la société [Adresse 2] a fait signifier à la société Ayba un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant au bail et a fait dénoncer ledit commandement à M. [D] [U] le 15 mai 2024.

Par actes délivrés à sa demande les 23 et 24 septembre 2024, la société [Adresse 2] a fait assigner la société Ayba et M. [D] [U] en personne devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation des défendeurs au paiement de diverses sommes.

Les parties défenderesses ont constitué avocat.

L’affaire a été appelée le 12 novembre 2024. Elle a été retenue à l’audience du 17 décembre 2024.

La S.C.I. [Adresse 2], représentée par son conseil, soutient les demandes détaillées dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2024, notamment de :

— débouter les défendeurs de leurs demandes,

à titre principal,

— condamner M. [U] en qualité de caution,

— constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 13 juin 2024,

— ordonner l’expulsion de la société Ayba sous astreinte,

— condamner la société Ayba à lui verser :

— au titre des loyers impayés : 20 800 euros,

— à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 14 juin 2024 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés d’un montant de 108,33 euros par jour,

— les intérêts de retard au taux légal à compter du 13 mai 2024 et, à défaut, à compter de la date de la décision à intervenir,

— la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

—  1 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la société Ayba à compter de la décision à intervenir :

— sous astreinte de 500 euros “à communiquer les conditions préalables nécessaires à la réalisation de ses travaux”, à savoir :

— l’obtention des autorisations administratives (preuve du dépôt, d’obtention, d’affichage),

— l’assurance dommages-ouvrage,

— les assurances décennales,

— l’étude de sol,

— le projet d’architecte,

— la maîtrise d’œuvre,

— le bureau de contrôle,

— sous astreinte de 1 000 euros par jour à remettre les locaux dans l’état dans lequel ils étaient lors de la prise de possession des lieux,

— sous astreinte de 500 euros par jour à réaliser les travaux nécessaires pour la remise en conformité de l’installation électrique,

— condamner solidairement M. [U] à titre provisionnel au paiement des sommes suivantes :

— au titre des loyers impayés : 20 800 euros,

— à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 14 juin 2024 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés d’un montant de 108,33 euros par jour,

— les intérêts de retard au taux légal à compter du 13 mai 2024 et, à défaut, à compter de la date de la décision à intervenir,

— la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

—  1 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

en tout état de cause,

— condamner les défendeurs à lui verser 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en y incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et sa dénonciation à la caution (283,82 euros), le coût de l’endettement (51,12 euros) et ceux visés aux articles A444-31 et A444-32 du code du commerce.

De leur côté, les défendeurs, représentés par leur conseil, reprennent oralement les demandes figurant dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, notamment :

à titre principal,

— juger qu’il n’y a lieu a référé sur les demandes de la S.C.I. [Adresse 2] formées à leur encontre,

— mettre hors de cause M. [U],

à titre reconventionnel,

— condamner la S.C.I. [Adresse 2] à rembourser la Société Ayba de 17 700 euros au titre de travaux de mise en conformité de l’installation électrique du local,

— condamner la S.C.I. [Adresse 2] à procéder aux travaux de mise aux normes et ce, sous astreinte de 500 euros à compter du jugement à intervenir,

— condamner la S.C.I. [Adresse 2] à payer à la Société Ayba 3 000 euros correspondant aux charges réglées jusqu’à présent,

— condamner la S.C.I. [Adresse 2] à payer à la Société Ayba 150 000 euros au titre de sa perte d’exploitation,

à titre subsidiaire,

— condamner la S.C.I. [Adresse 2] à rembourser à la Société Ayba 78 757,20 euros toutes taxes comprises correspondant aux travaux d’aménagement réalisés dans les lieux loués,

en tout état de cause,

— condamner la S.C.I. [Adresse 2] à payer à la société Ayba et M. [U] 4 000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile et aux dépens.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la notification aux créanciers antérieurement inscrits par le propriétaire

L’article L.143-2 du code de commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions et que le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis cette notification.

A défaut du respect de ces formalités, le bailleur s’expose à ce que l’éventuelle résiliation prononcée par le juge des référés ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure leur soient inopposables et laissent ouverte la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

La S.C.I. [Adresse 2] ne justifie pas desdites formalités de sorte qu’il sera mentionné au dispositif le cas échéant que la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail est inopposable aux créanciers inscrits.

La présente procédure sera donc inopposable aux créanciers antérieurement inscrits.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La société [Adresse 2] sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail. Elle expose avoir décerné au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 mai 2024 exposant les loyers impayés.

La société [Adresse 2] fait valoir qu’aucune non-conformité de l’installation électrique ne lui est imputable et avoir honoré son obligation de délivrance. Elle expose que les locaux ont été mis à disposition en parfait état conformément à l’article 2 du bail qui prévoit expressément, que le preneur déclare parfaitement les connaître, renoncer à élever aucune réclamation à raison soit de leur état, soit d’une erreur dans la désignation.

Pour les travaux projetés par les défenderesses, la société [Adresse 2] soutient que si elle a pu donner son accord, cela était sous réserve de l’obtention des autorisations administratives nécessaires ainsi que de la réalisation des travaux avec les assurances et le contrôle de professionnels requis. Elle affirme que la société Ayba n’a pas justifié de l’obtention de ces documents. Sur l’installation électrique, la demanderesse déclare que le local donné à bail est d’une superficie de 52 mètres carrés avec une pièce annexe de 3 mètres carrés dans laquelle était situé le compteur électrique du local communiquant avec les parties commues, conformément au DPE transmis au locataire. Elle déclare que, le 24 janvier 2023, la société Diag Immo a constaté l’existence d’une installation intérieure d’électricité avec matériel et appareillage électrique divers dans ce local et que la société Flandres Immo Service a relevé la présence d’un tableau électrique. La demanderesse fait valoir que le locataire a supprimé les installations électriques, puisque l’état des lieux lors de l’entrée illustre la présence de l’installation électrique. Elle conteste toute portée du rapport de vérification produit par les défenderesses pour dater du 2 juillet 2024 soit après l’engagement par le preneur de travaux dans les locaux en cause.

Sur la régularisation de charges, la demanderesse fait valoir qu’il n’y a aucun manquement du bailleur à la transparence dans la gestion locative et conteste tout motif de nature à éluder l’obligation du preneur d’honorer leur paiement. La société [Adresse 2] fait valoir que la société Ayba n’a pas, depuis le 1er octobre 2023, payé une somme au titre des charges mais elle n’a réglé que la provision sur charges prévue au bail pour les mois de juillet, août et septembre 2023 soit 750 euros. Elle ajoute que les justificatifs de charges ont été transmis au locataire pour la taxe foncière et l’assurance propriétaire.

Les défendeurs considèrent que les demandes présentées par la société [Adresse 2] se heurtent à des contestations sérieuses. Ils invoquent la non-conformité de l’installation électrique et l’absence de régularisation de charges pour faire obstacle au jeu de la clause résolutoire invoquée par la demanderesse.

Ils indiquent que l’installation électrique du local commercial loué est affectée de nombreuses non-conformités présentant des risques pour les personnes et empêchant l’exploitation normale des lieux pour trois raisons : la conception de la prise de terre non conforme, les pièces nues sous tensions accessibles dans le local et l’absence de dispositif différentiel à l’origine de l’installation. Elles indiquent en réponse des écritures adverses que la question de la non-conformité a été soulevée il y a plusieurs mois notamment par courriel du 23 mai 2024 et du 24 mai 2024 et que la demanderesse ne pouvait ignorer les préjudices subis par la société Ayba. Du fait de ces défauts, les défendeurs expliquent qu’un chiffrage des travaux de mise aux normes a été réalisé en proposant au bailleur d’en faire l’avance, sous réserve de son accord sur le principe de ces travaux et sur le fait que ces frais soient remboursés à la société Ayba ou déduits des loyers. Ils prétendent que la société [Adresse 2] ne leur a pas répondu sur cette proposition.

Les défendeurs font valoir que ces manquements constituent une inexécution fautive de l’obligation de délivrance les empêchant d’exploiter les locaux et leur causant préjudice. Elles ajoutent que si la demanderesse produit plusieurs attestations qui attestent que dans le cadre de la réalisation des diagnostics préalables à la mise en location de ce local, il a été constaté que ce local faisait environ 52 m2 et qu’il avait une pièce annexe d’environ 3m2 dans laquelle était situé le compteur électrique du local communiquant avec les parties communes, cette annexe, dans laquelle se trouve le compteur électrique doit faire partie de l’assiette du bail.

Selon les défendeurs, le local est en réalité une annexe inhérente au local commercial et si cette partie avait été annexé illégalement, le bailleur n’a jamais fait sommation à la société Ayba de bien vouloir restituer cette partie. Si une cloison a été détruite, la société Ayba soulève que les travaux entrepris ont été faits avec l’accord du bailleur, puisque les travaux réalisés permettent d’améliorer considérablement l’état du restaurant qui bénéficiera au bailleur. Si la demanderesse a déclaré ne pas avoir été destinataire des autorisations administratives et des assurances pour les travaux, les défenderesses répondent que par courriel du 24 mai 2024, elles ont indiqué se tenir à disposition pour transmettre les documents, produisant aux débats l’attestation d’assurance et les plans de ces travaux qui ne consistent qu’en des travaux d’aménagement intérieur pour lesquels aucune demande d’autorisation préalable n’est nécessaire. Elles soutiennent que cette inexécution fautive est de nature à exonérer, en application de l’article 1219 du code civil, la société Ayba de son obligation de paiement des loyers, rendant toute demande de résolution de bail pour non-paiement des loyers dénaturée de tout fondement juridique sérieux.

Concernant les régularisations de charges, les défendeurs font valoir que le bailleur n’a pas respecté ses obligations puisque la régularisation par mise en demeure du 14 juin 2024, n’a fait l’objet d’aucune transmission du relevé de charges et ce, alors que la société Ayba soutient avoir versé 3000 euros au titre des charges appelées. Les défenderesses précisent que les provisions pour charges s’élèvent à 250 € par mois et incluent les charges de copropriétés et notamment une provision pour l’eau et non uniquement la taxe foncière et que ces charges, de consommation d’eau, de charges de propriété ou de taxe foncière n’ont jamais été justifiées, rendant recevable une demande de restitution de charges.

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant. Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, il ressort de façon manifeste des éléments soumis que :

— le bail stipule notamment que « lesdits locaux et tels qu’ils se poursuivent et comportent avec leurs aisances et dépendances, et sans qu’il soit besoin d’en faire une plus ample désignation, le preneur déclare parfaitement les connaître et renonçant à élever aucune réclamation en raison soit de leur état, doit d’une erreur dans la désignation »,

— les documents établis lors de la conclusion du bail concernant l’installation électrique ne peuvent être écartés sur le fondement de constatations établies après l’engagement de travaux par le preneur un an environ après l’entrée dans les lieux,

— la société Ayba allègue des versements au titre des charges sans fournir d’éléments objectifs étayant leur réalité alors que l’obligation d’en honorer le paiement lui incombe et qu’il convient de retenir qu’elle n’a effectué que les trois versements indiqués par le bailleur.

La société Ayba et M. [U] n’établissent pas l’existence de contestations sérieuses à opposer au bailleur.

Une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 13 mai 2024 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 13 juin 2024.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la S.A.S Ayba de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes de provision de la S.C.I. [Adresse 2]

sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société Ayba occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société Ayba. Il convient de fixer, à compter du 14 juin 2024, le montant de cette indemnité au montant sollicité par la demanderesse qui sera dû jusqu’à libération effective et remise des clés.

sur la provision au titre de l’arriéré

En l’espèce, il est manifeste que les défendeurs ne produisent pas d’éléments objectifs de nature à fonder la réalité d’un manquement du bailleur à ses obligations, notamment à son obligation de délivrance.

L’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 20 800 euros, loyers et provision sur charges du 2e trimestre 2024 inclus.

Le défendeur sera donc condamné à payer ce montant à la société [Adresse 1] à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

sur la provision au titre de la résistance abusive

Vu l’article 1240 du code civil ;

La société [Adresse 2] sollicite la condamnation des défendeurs à 1500 euros pour résistance abusive. Elle soutient être fondée à réclamer les dommages et intérêts pour résistance puisque le non-paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation lui cause un préjudice particulier ne pouvant s’autoriser à supporter les charges liées à son bien sans en percevoir les loyers.

En l’espèce, il est manifeste que le preneur manque de façon délibérée à ses obligations, notamment dans le paiement des sommes dont il est redevable au bailleur.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la société Ayba à verser 1 500 euros de provision à valoir sur la réparation du préjudice résultant de sa résistance abusive pour la société [Adresse 2].

Sur les intérêts moratoires et la demande de capitalisation des intérêts échus

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte, et que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Ce texte est d’ordre public et s’applique aux intérêts moratoires quelle que soit leur origine, légale, judiciaire ou conventionnelle.

Le juge des référés peut, sans excéder ses pouvoirs, assortir d’intérêts moratoires la condamnation qu’il prononce et en ordonner la capitalisation. Il ne peut l’écarter à raison du caractère indemnitaire de la somme constituant cette créance. Le point de départ de cette capitalisation ne peut être fixée avant la demande en justice.

En l’espèce, la provision sur l’arriéré produira intérêts au taux légal à compter du prononcé du commandement de payer sur les causes qui y sont visées, soit pour un total de 20 800 euros.

En outre, il y a lieu de faire droit à la demande portant sur la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter de la délivrance de l’assignation, soit le 23 septembre 2024.

Sur les demandes en paiement de la S.A.S Ayba

Au soutien de ses demandes de provisions, la société Ayba fait valoir que l’installation électrique des locaux loués n’est pas conforme, constituant un grave danger et empêchant le démarrage de son activité puisqu’elle ne peut exploiter paisiblement son local.

Elle soutient que le bailleur n’a pas accepté de procéder aux travaux de mise aux normes du local et qu’elle a été contrainte d’y procéder elle-même.

Elle affirme avoir subi une perte d’exploitation évaluée selon le prévisionnel établi par l’expert-comptable.

A titre subsidiaire, la défenderesse affirme que les travaux d’aménagement réalisés se sont élevés à 78 757,20 euros correspondant à 1 267,20 euros de matériel, 76 800 euros de travaux de rénovation et 690 euros de travaux de raccordement de gaz et ce alors que si la clause résolutoire est acquise, la société Ayba est fondée à obtenir le remboursement de travaux d’aménagement engagés à perte, l’exploitation n’ayant jamais été rendue possible.

La société Ayba ajoute qu’elle a fait appel aux mêmes entreprises que celles choisies par la S.C.I. [Adresse 2] pour la rénovation de l’escalier de l’immeuble et que l’étude est certifiée par un organisme de contrôle agréé Cofrac.

La S.C.I. [Adresse 2] s’oppose à ces demandes. Elle fait valoir que la S.A.S. Ayba est entrée en possession des locaux conformes et en état pour entreprendre son activité et que le bailleur a accepté des travaux sous conditions qui ne sont pas justifiées par la société Ayba. Selon la S.C.I., le preneur s’est approprié le local dans lequel se trouvait une partie de l’installation électrique et a tout détruit, étant seule responsable de la situation et ne pouvant contraindre le bailleur à procéder à des travaux de mise en conformité. Elle fait valoir que la facture communiquée au nom de la Teziz Solutions est une fausse facture, comportant de nombreuses incohérences et que la S.A.S. Ayba ne démontre pas avoir payée. Sur les préjudices de la S.A.S Ayba, la S.C.I. [Adresse 2] relève qu’elle ne peut soutenir une perte de chiffre d’affaires sans jamais avoir pu ouvrir le local et ce alors que l’étude de marché de l’expert-comptable n’est pas datée.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

En l’espèce, l’insuffisance manifeste tant juridique que factuelle des éléments soumis par les défendeurs pour étayer la réalité d’obligations du bailleur qui le rendrait redevable de sommes à leur égard fait obstacle à l’octroi de provisions. Contrairement à ce qu’ils soutiennent, le bailleur n’est pas redevable de l’aménagement des locaux incombant au preneur et ne pouvant valoir, pour ce dernier, dispense de ses obligations contractuelles au rang desquelles figure celle d’honorer les sommes dues en contre partie de la mise à disposition des locaux. L’appréciation des éléments soumis pour tenter de justifier de la réalisation de travaux importants met en évidence leur manque de portée probante et interroge l’intention des défendeurs.

Compte tenu de l’existence de contestations sérieuses, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de provision présentées par les défendeurs.

Sur les demandes d’exécution de travaux sous astreinte

La S.A.S. Ayba sollicite que le juge des référés, à titre reconventionnel, condamne le bailleur à procéder aux travaux de mise aux normes et ce sous astreinte de 500 euros à compter du jugement à intervenir. La S.A.S Ayba soutient que la gestion, l’entretien et la mise aux normes du coffret général de distribution relevant du bailleur et ce alors que ce dernier est redevable d’une obligation de délivrance. Elle a alors demandé un devis à la société Teziz Solutions qui a chiffré la mise aux normes du coffret général de distribution à la somme de 10 260 euros toutes taxes comprises, qui correspond à la mise en conformité du local général et qu’il est urgent que les travaux de mise aux normes soient réalisés.

La S.C.I. [Adresse 2] s’oppose à cette injonction puisque la réalisation de travaux n’est pas justifiée, le procès-verbal de constat en date du 6 juin 2024 faisant apparaître un local nu, vide et entièrement détruit.

La demanderesse sollicite la condamnation de la S.A.S. Ayba sous astreinte de 1000 euros par jour à remettre les locaux dans l’état dans lequel ils étaient lors de la prise de possession des lieux et à réaliser les travaux nécessaires pour la remise en conformité de l’installation électrique en application de l’article 1732 du code civil qui prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute et ce alors que le bail commercial prévoit la remise en bon état des lieux loués.

Elle expose que si la défenderesse indique avoir réalisé des travaux, la S.A.S Ayba ne justifie pas du règlement de ces factures, lui appartenant de transmettre le justificatif de règlement par preuve d’un virement ou d’un chèque encaissé. Elle souligne que la facture présentée ne respecte pas les articles du Code de commerce et qu’elle présente des incohérences, ne permettant pas d’attester de la réalisation des travaux et contraignant la S.C.I. [Adresse 2] à demander la condamnation de son adversaire à exécuter les travaux.

Le juge des référés peut en application de l’article 835 du code de procédure civile, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation de travaux de remise en état des locaux incombant au preneur n’est pas sérieusement contestable dès lors qu’il n’établit pas du tout avoir entrepris les travaux importants qu’il prétend avoir financés. Le dernier élément objectif étayant l’état des locaux depuis qu’il en a engagé la transformation est le procès-verbal du 6 juin 2024 laissant apparaître un état inachevé ne pouvant correspondre à l’état dans lequel le preneur doit remettre les lieux.

En l’espèce, il est manifeste que le preneur ne justifie pas d’une remise en état des lieux alors que cette obligation ressort du bail commercial liant les parties. Dès lors que la présente décision ordonne également l’expulsion du preneur, la condamnation ne pourra porter que sur la remise en état des locaux aux frais de la société Ayba.

Par conséquent, il y a lieu de d’ordonner la remise en état des lieux aux frais de la société Ayba.

Sur la demande de communication de pièces

La S.C.I. [Adresse 2] sollicite que le juge des référés ordonne la communication sous astreinte par la S.A.S Ayba “des conditions préalables nécessaires à la réalisation de travaux”.

Il résulte de la combinaison des articles 10 du code civil, 138, 142 et 145 du code de procédure civile, il peut être ordonné en référé, à l’une des parties de produire des éléments de preuve détenus par les parties, de produire tous documents qu’elles détiennent et dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Le juge ne peut condamner une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable. La production forcée doit en outre porter sur des actes ou pièces déterminées ou déterminables et ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents ; ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.

En l’espèce, les pièces demandées intéressent nécessairement le bailleur, notamment dans la perspective d’un éventuel contentieux à l’égard de la société Ayba de sorte qu’il y a lieu de faire droit à la demande de communication de pièces réclamées. Pour mémoire, les défendeurs produisent eux-mêmes un mèl de juin 2023 relatif aux conditions d’un accord pour la réalisation de travaux visant leur production.

Compte tenu du motif légitime dont l’existence est établie, il convient de faire droit à la demande présentée par la demanderesse concernant les documents suivants :

— autorisations administratives obtenues concernant l’aménagement des locaux visés au bail commercial liant les parties,

— attestation d’assurance dommages-ouvrage,

— attestations d’assurance garantie décénnale des entreprises intervenues.

Toutefois, le surplus de la demande sera rejeté faute de démonstration de l’existence d’un motif légitime en l’absence d’éléments fournis de nature à étayer pas la vraisemblance de l’existence des autres documents.

Sur la qualité de M. [U] dans la présente instance

Au soutien de la demande de mise hors de cause de M. [U], les demandeurs affirment que l’acte de cautionnement est inopposable au bailleur en application des article 1199 et 2288 du code civil. Ils indiquent qu’il s’agit d’un acte signé uniquement par M. [U], la caution et par la société Ayba, aucun créancier n’est partie à cet acte. Ils soutiennent que la caution ne produit d’effet qu’entre le cautionné et la caution et donc aucun effet à l’égard du bailleur dont la signature et l’identification sont absentes du document.

En réponse, la société [Adresse 2] affirme qu’elle peut se prévaloir du cautionnement et qu’elle est recevable et fondée à agir contre M. [U]. Elle fait valoir que l’offre faite au créancier de se porter caution du débiteur vaut contrat parfait dès acceptation du créancier, et que l’article 2294 du code civil prévoit que l’offre faite par la caution au créancier doit être expresse, une acceptation tacite du dernier suffit et que le silence du créancier après réception des engagements d’une caution, vaut acceptation. Elle soutient que le cautionnement ne comportant pas la signature du créancier n’est pas nul puisque l’acception du cautionnement par le créancier peut résulter de toute attitude impliquant nécessairement son accord, en particulier, des poursuites qu’il engage contre la caution.

La S.C.I. [Adresse 2] expose alors que lui a été remis un acte intitulé intervention de caution personnelle et solidaire à laquelle elle ne s’est pas opposée sans avoir à la signer, puisque la simple acceptation de l’acte vaut acceptation de l’offre de caution.

Il ressort des articles 2288 et suivants du code civil que le cautionnement est un contrat unilatéral par lequel une personne, la caution, s’engage vis-à-vis d’un créancier à payer à la place d’un débiteur, en cas de défaillance de ce dernier, étant précisé que la caution n’est engagée que par l’acceptation du créancier, laquelle peut être tacite.

En l’espèce, la société Ayba et M. [U] ne contestent pas avoir signé le document intitulé « l’intervention de caution personnelle et solidaire » du 9 juin 2023 (pièce n°3 demanderesse), M. [U] en qualité de caution et la société en cours de création en qualité de débiteur, qualifié dans l’acte comme preneur, pour « les engagements que cette dernière a contracté au titre du bail du [Adresse 3] », ils soutiennent que n’étant pas partie à cet acte, le bailleur créancier ne pourrait pas se prévaloir de cet acte.

Or, une acceptation tacite est manifestement suffisante pour rendre la caution engagée à son égard et cette acceptation résulte sans équivoque de la dénonciation du commandement de payer que la société demanderesse a fait délivrer à M. [U].

Dès lors, la demande de mise hors de cause de M. [U] sera rejetée et il sera solidairement condamné au paiement des provisions mises à la charge de la S.A.S. Ayba pour des sommes dont elle est redevable en exécution du bail en cause.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la S.A.S. Ayba et de M. [U], chacun pour moitié, les dépens de la présente instance y incluant le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner respectivement la S.A.S. Ayba et M. [U] au paiement de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles à la société demanderesse, soit 2 000 euros au total.

Le coût de l’endettement n’est pas afférent à la présente instance et n’a pas lieu d’être inclus dans les dépens de cette affaire.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Rejette la demande de mise hors de cause de M. [D] [U] ;

Constate l’acquisition le 13 juin 2024 du jeu de la clause résolutoire stipulée dans le bail liant la S.A.S. Ayba et la S.C.I. [Adresse 2] concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Adresse 9] ;

Ordonne, passé le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance pour libération volontaire, l’expulsion de la S.A.S. Ayba et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10] ;

Autorise la S.C.I. [Adresse 2] à solliciter le concours de la force publique et à se faire assister au besoin d’un serrurier afin d’assurer la mise en oeuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que, depuis le 14 juin 2024, la S.A.S. Ayba doit payer à la S.C.I. [Adresse 2] une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation de 108,33 euros (cent huit euros et trente-trois centimes) par jour et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.S. Ayba à verser chaque mois à la S.C.I. [Adresse 2], au plus tard le dixième jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ;

Condamne solidairement M. [D] [U] et la S.A.S. Ayba à payer à la S.C.I. [Adresse 2] une provision de 20 800 euros (vingt mille huit cents euros) à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, deuxième trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 13 mai 2024 pour le montant y figurant et à compter du 23 septembre 2024 pour le surplus ;

Condamne la S.A.S. Ayba à verser à la S.C.I. [Adresse 2] une provision de 1 500 euros (mille cinq cents euros) à valoir sur les dommages et intérêts dûs au titre de la résistance abusive ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter de la délivrance de l’assignation du 23 septembre 2024 ;

Ordonne la remise en état des lieux aux frais solidairement assumés de la S.A.S. Ayba et de M. [D] [U] ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formulées par la S.A.S. Ayba et M. [D] [U] ;

Ordonne à la S.A.S. Ayba de communiquer à la S.C.I. [Adresse 2] dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte provisoire pendant trois mois de 50 euros par jour, copie intégrale des documents suivants :

— autorisations administratives obtenues concernant l’aménagement des locaux visés au bail commercial liant les parties,

— attestation d’assurance dommages-ouvrage,

— attestations d’assurance garantie décénnale des entreprises intervenues ;

Se réserve le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

Rejette le surplus de la demande d’injonction à communiquer les pièces ;

Condamne la S.A.S. Ayba et M. [D] [U] au paiement des dépens, auquel sont inclus les frais correspondant au commandement de payer délivré le 13 mai 2024 à la S.A.S. Ayba et à la dénonciation de ce commandement de payer à M. [U] le 15 mai 2024, chacun pour moitié ;

Condamne la S.A.S. Ayba à payer à la S.C.I. [Adresse 2] 1 000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la M. [D] [U] à payer à la S.C.I. [Adresse 2] 1 000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la S.A.S. Ayba et de M. [D] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE