Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 8 avril 2026, n° 25/56915

TJ Paris 8 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 8 avr. 2026, n° 25/56915
Numéro(s) :	25/56915
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	16 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Maryline OLIVIÉSébastien GARNIER
Parties :	S.C.I. [ Adresse 1 ] c/ SOCIÉTÉ D' ACHATS ET VENTES D' IMPREVISIBLES A.V.I

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/56915 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA54O

N° : 9/JJ

Assignation du :

09 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 avril 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS – #D1473

DEFENDERESSE

SOCIÉTÉ D’ACHATS ET VENTES D’IMPREVISIBLES A.V.I

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Maryline OLIVIÉ, avocat au barreau de PARIS – #C1410

DÉBATS

A l’audience du 11 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 décembre 2003, la société [Adresse 1] a donné à bail commercial à la société AVI des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] (lot n°23), pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2004, moyennant un loyer en principal de 12 000 € par an.

Par acte du 05 décembre 2018, la société du [Adresse 4] a donné à bail commercial à la société AVI des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] (lot n°2), pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2019, moyennant un loyer en principal de 3 900€ par trimestre.

Les lots n°23 et 2 ont été réunis.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 17 octobre 2023, les parties ont signé le protocole d’accord suivant :

•la société AVI a reconnu être redevable au 30 septembre 2023 de la somme de 123.982,75 €

•la société AVI s’est engagé cette somme à régler au moyen d’échéances trimestrielles égales et successives de 5.000 euros à compter du 1er janvier 2024,

•chacun des deux baux a fait l’objet d’un renouvellement par actes sous seings privés séparés en date également du 17 octobre 2023 (Pièces n° 4 et 5), à effet rétroactif du 1er octobre 2023 et pour une même durée de 9 ans, aux mêmes conditions notamment de loyers soit :

◦pour le lot n°2 : termes trimestriels à échoir de 5189,20 € TTC/ HC

◦pour le lot n°23 : termes trimestriels échus de 5798,80€ TTC/ HC.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par actes du 29 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à la société AVI deux commandements de payer visant la clause résolutoire :

•pour le lot n°23, la somme de 17.396,40 euros en principal, 2ème trimestre 2024 inclus,

•pour le lot n°2, la somme de 20.756,80 euros en principal, 3ème trimestre 2024 inclus.

Par acte du 28 octobre 2024, les parties ont signé le protocole d’accord suivant :

•la société AVI a reconnu devoir au titre de ses loyers courants échus depuis le 1er octobre 2023 et arrêtés au 05 octobre 2024 la somme globale de 49 141,20 euros TTC

•la société AVI a versé le jour de la signature la somme de 20 000 euros, dont 10 000 euros est affectée à l’arriéré de chaque lot,

•la société du [Adresse 4] a accepté de reporter de deux ans le règlement du solde des loyers échus et restant dus au 5 Octobre 2024, soit la somme de 29.141,20 € (dont l’exigibilité était reportée au plus tard au 5 Octobre 2026) se décomposant comme suit entres les deux baux :

◦lot n° 23 : 13.195.20 €

◦lot n° 2 : 15.946,00 €

•la société AVI s’est engagée à reprendre le règlement régulier des échéances courantes, à savoir :

◦pour le lot n° 2, règlement de l’échéance du 1er trimestre 2025 payable d’avance au plus tard le 5 Janvier 2025, puis de trimestre en trimestre le 5 du premier mois au plus tard,

◦pour le lot n° 23, règlement de l’échéance du 4ème trimestre 2024 payable à terme échu au plus tard le 5 Janvier 2025, puis de trimestre en trimestre le 5 du mois suivant chaque trimestre échu.

Soutenant que la société AVI n’avait pas respect ses engagements, la société [Adresse 1] l’a, par acte délivré le 09 octobre 2025, faite assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux baux dont est aujourd’hui titulaire la société A.V.I. par suite du non-paiement des loyers dont elle était redevable, ceci dans le délai d’un mois à compter des commandements qui lui ont été délivrés le 29 juillet 2024 par la SCP AVALLE, Huissiers de Justice à Paris,

— Ordonner l’expulsion de la société A.V.I. ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans telles conditions qu’il plaira à la requérante, et ce aux frais, risques et périls de la société A.V.I.,

Pour le surplus,

— Condamner la société A.V.I. à payer à la SCI [Adresse 1], la somme en principal de 166.886,75 € correspondant au montant échéances locatives demeurées impayées au 1er Octobre 2025 inclus,

— Dire et juger que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 29 Juillet 2024, date des commandements de payer, pour la somme de 38.153,20 €, et à compter de la présente assignation pour le surplus,

— Dire et juger qu’au-delà, la société A.V.I. sera tenue de payer à la SCI [Adresse 1] une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer contractuel et des charges et ce jusqu’au complet déménagement et restitution des clefs,

— Condamner, en tant que de besoin et dès à présent, la société A.V.I au paiement de ladite indemnité d’occupation,

Enfin,

— Condamner la société A.V.I. à payer à SCI [Adresse 1] la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris lesfrais de commandement de payer en date du 29 Juillet 2024.

A l’audience du 07 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 mars 2026.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société du Pont de Lodi demande au juge des référés de :

— Ordonner l’expulsion de la société A.V.I. ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

Pour le surplus,

— Condamner par provision la société A.V.I. à payer à la SCI [Adresse 1], la somme en principal de 128 106,28 € correspondant au montant échéances locatives demeurées impayées au 06 mars 2026, sous réserve du parfait règlement de la somme de 10 988 euros annoncée en Carpa,

— Condamner, en tant que de besoin et dès à présent, la société A.V.I au paiement de ladite indemnité d’occupation,

Enfin,

— Condamner la société A.V.I. à payer à SCI [Adresse 1] la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer en date du 29 Juillet 2024.

Elle s’oppose à la demande de délais formée par la société AVI.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société AVI demande au juge des référés de :

— Juger les demandes infondées sur le fondement des commandement délivrés,

— Décliner sa compétence pour interpréter les clauses contractuelles

— Dire en toute hypothèse n’y avoir lieu à référé sur les demandes

— Condamner la SCI [Adresse 1] à la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La société AVI soutient que la société [Adresse 1] a renoncé aux commandements de payer dans le dernier protocole d’accord signé entre les parties.

En l’espèce, par acte du 28 octobre 2024, les parties ont signé le protocole d’accord suivant :

•la société AVI a reconnu devoir au titre de ses loyers courants échus depuis le 1er octobre 2023 et arrêtés au 05 octobre 2024 la somme globale de 49 141,20 euros TTC

•la société AVI a versé le jour de la signature la somme de 20 000 euros, dont 10 000 euros est affectée à l’arriéré de chaque lot,

◦lot n° 23 : 13.195.20 €

◦lot n° 2 : 15.946,00 €

•la société AVI s’est engagé à reprendre le règlement régulier des échéances courantes, à savoir :

◦pour le lot n° 2, règlement de l’échéance du 1er trimestre 2025 payable d’avance au plus tard le 5 Janvier 2025, puis de trimestre en trimestre le 5 du premier mois au plus tard,

Aux termes de l’article 5 de ce protocole, intitulé « Déchéance du terme » :

« A défaut pour la société AVI de procéder à bonne date à la reprise et au règlement des échéances locatives courantes tel que ci-dessus précisé à l’article 4, l’intégralité des sommes restant dues du chef des loyers courants échus depuis le 1 Octobre 2023, déduction faite des éventuels règlements intervenus depuis, deviendra alors immédiatement exigible et le Bailleur reprendra son entière liberté d’action et pourra sans autre formalité procéder à leur recouvrement et reprendre avantage si bon lui semble des commandements ci-dessus évoqués et signifiés le 29 Juillet 2024. »

Le protocole d’accord étant extrêmement clair, il n’y a pas lieu de l’interpréter. La contestation n’est donc pas sérieuse.

Ainsi, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité des commandements en ce qu’ils correspondent exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe des commandements, figurent en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Les commandements précisent qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Les commandements contenaient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ces commandements, la société [Adresse 1] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ces commandements détaillent le montant des créances, à savoir :

•pour le lot n°23, la somme de 17.396,40 euros en principal, 2ème trimestre 2024 inclus,

•pour le lot n°2, la somme de 20.756,80 euros en principal, 3ème trimestre 2024 inclus

Les causes de ces commandements n’ont pas été acquittées dans le mois de leur délivrance.

Dès lors, les clauses résolutoires sont acquises et les baux se trouvent résiliés de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société AVI et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société AVI depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, la société [Adresse 1] a sollicité à l’audience la condamnation par provision de la société AVI à lui payer la somme de 128 106,28 euros.

La contestation de la société AVI n’a donc plus d’objet.

En outre, la société [Adresse 1] verse aux débats des décomptes très clairs des sommes dues par la société AVI et a reconnu à l’audience que cette dernière était à jour des loyers courants.

Ainsi, au vu du décompte produit par la société [Adresse 1], l’obligation de la société AVI au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 06 mars 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 128 106,28 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société AVI.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 29 juillet 2024.

S’agissant de la demande de délais de paiement sollicitée par la société AVI, il sera relevé qu’après déjà deux protocoles d’accord lui permettant de solder ses dettes, elle est dans l’incapacité de les régler, en sus des loyers courants. Il convient donc, au vu de l’ensemble de ces éléments, de rejeter la demande de délais de paiement fondée sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La société AVI, partie perdante, doit supporter la charge des dépens, en ce compris le coût des commandements de payer du 29 juillet 2024.

La société AVI sera par suite condamnée à payer à la société [Adresse 1] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 30 décembre 2003 à la date du 29 août 2024 à minuit ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 05 décembre 2018 à la date du 29 août 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société AVI et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] (lots n°23 et 2), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société AVI à payer à la société [Adresse 1] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 30 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société AVI à payer à la société [Adresse 1] la somme de 128 106,28 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 06 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Condamnons la société AVI aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société AVI à payer à la société [Adresse 1] la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1], le 08 avril 2026

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Mathilde BALAGUE