TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/57437 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7NJ

N° : 4-CH

Assignation du :

16 Octobre 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 janvier 2026

par Quentin SIEGRIST, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La SCI DE [Adresse 2], société civile immobilière

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Philippe CHATELLARD, avocat au barreau de PARIS – #P0441

DEFENDERESSE

La société par actions simplifiée AU PAYS

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 31 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Quentin SIEGRIST, Vice-président, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 26 septembre 2019, la SCI de [Adresse 2] a donné à bail commercial à M. [D] [K] des locaux situés [Adresse 3] (un local commercial formant le lot 50 situé au rez-de-chaussée à gauche de la porte d’entrée, bâtiment A, avec un escalier desservant un sous-sol, représentant les 63/1015 des parties communes générales), moyennant un loyer annuel de 25 200 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance.

Le bail a été cédé à la société Kruathung qui l’a elle-même cédé, par acte du 28 février 2022, à la société Au Pays.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par exploit d’huissier en date du 18 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, à la société Au Pays, pour une somme de 15 542,90 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 7 juillet 2025 (3e trimestre inclus).

Par exploit d’huissier en date du 16 octobre 2025, la SCI de [Adresse 2] a fait assigner la société Au Pays devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

La procédure a été dénoncée au créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Dans ses dernières écritures déposées et soutenues à l’audience du 31 décembre 2025, la SCI de [Adresse 2] demande au juge des référés de :

« A titre principal,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial du 26 septembre 2019 à la date du 18 août 2025 à minuit avec toutes les conséquences de droit,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de la société AU PAYS ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la [Localité 5] publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— Juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner par provision la société AU PAYS à payer à la SCI DE [Adresse 2] la somme de 18 857,61 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire du bail du 26 septembre 2019, sous astreinte d’un montant de 100 (cent) euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— Condamner par provision la société AU PAYS à payer à la SCI DE [Adresse 2] la somme de 9 271,45 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires dus au titre du quatrième trimestre 2025, sous astreinte d’un montant de 100 (cent) euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— Se réserver le pouvoir de liquider ladite astreinte,

— Juger que la somme totale de 28 129,06 euros (18 857,61 euros + 9 271,45 euros), à parfaire, due par la société AU PAYS sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil,

— Condamner la société AU PAYS à payer à la SCI DE [Adresse 2], à compter du 19 août 2025, une indemnité d’occupation mensuelle et indexée égale au dernier loyer contractuel, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs, dans les conditions du bail,

— Juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), publié par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, A titre subsidiaire, si par impossible il n’était pas fait droit à la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,

— Ordonner la résiliation du bail commercial du 26 septembre 2019 pour violation contractuelle

— Condamner par provision la société AU PAYS à payer à la société SCI [Adresse 1] la somme de 28 129,06 euros (18 857,61 euros + 9 271,45 euros), à parfaire, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires arrêté au 1 er octobre 2025 (quatrième trimestre 2025 inclus) dus au titre du bail du 26 septembre 2019, sous astreinte d’un montant de 100 (cent) euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— Juger que pour le cas où des délais seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date comme à défaut de paiement du loyer courant à bonne date, la société AU PAYS sera déchue du terme et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire étant définitivement acquise et l’expulsion encourue sans qu’il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure et sans qu’il soit nécessaire qu’une nouvelle ordonnance soit prononcée,

En tout état de cause,

— Condamner par provision la société AU PAYS à payer à la SCI DE [Adresse 2] la somme de 28 129,06 euros (18 857,61 euros + 9 271,45 euros), à parfaire, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires arrêté au 1 er octobre 2025 dus au titre du bail du 26 septembre 2019, sous astreinte d’un montant de 100 (cent) euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— Se réserver le pouvoir de liquider ladite astreinte,

— Juger que la somme totale de 28 129,06 euros (18 857,61 euros + 9 271,45 euros), à parfaire, due par la société AU PAYS, sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil,

— Juger que la société SCI DE [Adresse 2] conservera le dépôt de garantie dont elle dispose,

— Condamner par provision société AU PAYS à payer à la société SCI DE [Adresse 2] les dépens, ainsi que la somme de 2 500 euros, à parfaire, par applicationde l’article 700 du Code de procédure civile ».

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La société Au Pays, assignée conformément à l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

En premier lieu, sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ; la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 18 juillet 2025 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur.

En annexe du commandement, figurent le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI de [Adresse 2] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 15 542,90 euros au titre de l’arriéré locatif au 7 juillet 2025 (3e trimestre inclus).

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit au 19 août 2025 à 00h.

En deuxième lieu, sur la demande d’expulsion, l’article 835 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Au Pays et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique requise conformément aux articles L. 153-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En troisième lieu, sur la demande de condamnation au versement d’une provision, l’article 835 du code de procédure civile dispose en second alinéa que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

D’une part, à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Au Pays depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, sans qu’il y ait lieu de prononcer une indexation dont la nécessité, en tant que réparation du préjudice à venir causé par l’occupation, n’est pas démontrée par la demanderesse.

D’autre part, s’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En tout état de cause et en l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI de [Adresse 2], l’obligation de la société Au Pays au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 24 814,35 euros, arrêtés au 9 octobre 2025 (4e trimestre inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Au Pays, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En troisième lieu, la clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

En quatrième lieu, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité égale à 20 % du montant des sommes dues (dont le demandeur demande implicitement l’application puisque celle-ci est intégrée dans le quantum de la somme maximale figurant dans le commandement de payer) pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

En cinquième lieu, la SCI sera déboutée de sa demande visant à adjoindre aux condamnations portant sur des sommes d’argent une astreinte qui n’apparaît pas opportune dans une telle situation.

En sixième lieu, les sommes dues seront capitalisées par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil à compter de l’assignation du 16 octobre 2025.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société Au Pays aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et des significations de l’assignation.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de condamner la société Au Pays à verser à la SCI de [Adresse 2] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 19 août 2025 à 00h,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Au Pays et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] (un local commercial formant le lot 50 situé au rez-de-chaussée à gauche de la porte d’entrée, bâtiment A, avec un escalier desservant un sous sol, représentant les 63/1015 des parties communes générales) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique requise conformément aux articles L. 153-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier,

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixons à titre provisionnel une indemnité d’occupation due par la société Au Pays, à compter de la résiliation du bail survenue le 19 août 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, égale au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires,

Rejetons la demande visant à indexer l’indemnité d’occupation,

Condamnons la société Au Pays à payer à la SCI de [Adresse 2] la somme de 24 814,35 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 9 octobre 2025 (4e trimestre inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Disons que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 16 octobre 2025,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

Rejetons la demande visant à assortir les condamnations pécuniaires d’une astreinte,

Condamnons la société Au Pays aux dépens, en ce compris le coût du commandement et des significations de l’assignation,

Condamnons la société Au Pays à payer à la SCI de [Adresse 2] la somme de 2 000 euros conformément à l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présence ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 28 janvier 2026

La Greffière, Le Président,

Célia HADBOUN Quentin SIEGRIST