Tribunal Judiciaire de Paris, 8e chambre 2e section, 19 mars 2026, n° 23/10861

TJ Paris 19 mars 2026

Résumé par Doctrine IA

La SCI UN-ACMO demandait principalement la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2023, et subsidiairement, la nullité de certaines résolutions. Le syndicat des copropriétaires demandait le rejet de ces demandes et la condamnation de la SCI UN-ACMO au paiement de frais de procédure.

La question juridique centrale était de savoir si le non-respect des dispositions du règlement de copropriété concernant la désignation de deux scrutateurs, alors qu'un seul avait été élu, entraînait la nullité de l'assemblée générale. Le tribunal a rappelé que le règlement de copropriété a une valeur contractuelle et que son non-respect peut entraîner la nullité sans qu'un grief soit prouvé.

Le tribunal a annulé l'assemblée générale du 20 juin 2023 dans son intégralité, considérant que la désignation d'un seul scrutateur en violation du règlement de copropriété constituait une irrégularité d'ordre public. La SCI UN-ACMO a été dispensée de participer aux frais de procédure, et le syndicat des copropriétaires a été condamné aux dépens et à verser une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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1. Assemblée générale de copropriété annulée pour défaut de scrutateur : la primauté du règlement de copropriété.

Me Yann Gre · consultation.avocat.fr · 11 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 19 mars 2026, n° 23/10861
Numéro(s) :	23/10861
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	27 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Xavier GUITTONArmelle JOSSERAN
Cabinet(s) :	AUDINEAU - GUITTON
Parties :	La SCI UN-ACMO c/ Le Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/10861

N° Portalis 352J-W-B7H-C2RFR

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2026

DEMANDERESSE

La SCI UN-ACMO, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Armelle JOSSERAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0355

DÉFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0502

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 19 Mars 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/10861 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2RFR

DÉBATS

A l’audience du 15 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La S.C.I. UN-ACMO est propriétaire du lot n° 43 en pleine propriété et des lots n° 42 et 44 en indivision pour un tiers.

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 aout 2023, la S.C.I. UN-ACMO a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 17ème, devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, principalement, la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2023, et, subsidiairement, la nullité des résolutions n° 14, 14.1, 14.4, 14.5, 14.6 de cette même assemblée.

Lors de l’assemblée générale du 13 mai 2024, a été adoptée une résolution n° 5 aux termes de laquelle les résolutions n° 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18 et 21 de l’assemblée générale du 20 juin 2023 ont été annulées.

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 août 2024, la S.C.I. UN-ACMO a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 17ème devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de solliciter l’annulation des résolutions n° 19, 20, 21.1, 21.4, 21.6 et 21.7 de l’assemblée générale du 13 mai 2024. L’affaire a été enrôlée sous le RG 24/10300.

Par ordonnance du 21 novembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir, soulevée par le syndicat des copropriétaires, tirée du défaut d’intérêt à agir de la S.C.I. UN-ACMO en annulation de l’assemblée générale du 20 juin 2023 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4].

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, la S.C.I. UN-ACMO demande au tribunal de :

Vu les articles 23, 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 1103 du code civil, le règlement de copropriété,

Décision du 19 Mars 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/10861 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2RFR

Déclarer recevable la SCI UN-ACMO en ses demandes,

Ordonner la nullité de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] qui s’est tenue le 20 juin 2023,

Annuler les votes de l’indivision [B] propriétaire des lots n° 5, 28, 29, 35, 38 et 39 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] émis lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] qui s’est tenue le 20 juin 2023,

A titre subsidiaire,

Ordonner la nullité des résolutions n° 14, 14.1, 14.4, 14.5, 14.6 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] qui s’est tenue le 20 juin 2023,

Ordonner que la SCI UN-ACMO sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et honoraires d’avocat de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l’article 10-1 inséré dans la loi du 10 juillet 1965 par la loi SRU du 13 décembre 2000,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 17ème à payer à la SCI UN-ACMO la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Armelle JOSSERAN avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dire n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 17ème demande au tribunal de :

Vu les articles 26 et 42 alinéas 2 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 15 et 17-1 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale du 13 mai 2024,

Dire et juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] recevable et bien fondé en ses demandes,

Débouter la SCI UN-ACMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En toute hypothèse,

Condamner la SCI UN-ACMO à lui régler la somme de 6.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI UN-ACMO aux entiers dépens qui pourront être directement recouvrés par M^e Xavier GUITTON, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mars 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries 15 janvier 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 15 janvier 2026, a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la demande d’annulation en son entier de l’assemblée générale du 20 juin 2023 formée par la société UN-ACMO

La S.C.I. UN-ACMO soutient que :

— sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 20 juin 2023 en son entier n’est pas sans objet, dès lors que la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 13 mai 2024 n’a pas annulé les résolutions n° 1, 2, 3, 22 et 23 de l’assemblée générale du 20 juin 2023,

— l’assemblée générale critiquée est nulle dès lors qu’elle n’a élu qu’un seul scrutateur, en violation des dispositions de l‘article 101 du règlement de copropriété prévoyant la désignation de deux assesseurs.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] répond que :

— la demande d’annulation de l’assemblée générale du 20 juin 2023 dans son intégralité est privée d’objet, puisque l’assemblée générale du 13 mai 2024 a voté l’annulation de toutes les résolutions votées par l’assemblée du 20 juin 2023 « faisant grief »,

— il s’en remet à justice, en relevant néanmoins que la demanderesse ne se prévaut d’aucun préjudice subi du fait de la désignation d’un scrutateur au lieu de deux.

***

En droit, l’article 8 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que le règlement de copropriété a une nature conventionnelle.

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

Le règlement de copropriété peut comporter des dispositions particulières concernant la désignation des scrutateurs, en en fixant notamment le nombre. Dès lors, si le règlement de copropriété prévoit la désignation d’un nombre précis de scrutateur, il doit être appliqué (Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4, 2ème chambre, 26 mars 2014, n° 12-03.421) et le non-respect de ces dispositions entraine la nullité de l’assemblée sans que le demandeur ait à justifier de l’existence d’un grief (exemple : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 5 décembre 2012, n° 10/20505 ; Civ. 3ème, 22 novembre 2006, n° 05-19.042).

Il est par ailleurs constant que l’intérêt à agir doit être apprécié au jour de l’introduction de la demande en justice et ne peut dépendre de circonstances postérieures qui l’auraient rendue sans objet (Civ. 3ème, 12 janvier 2005, n° 03-18.256, 9 novembre 2006, n° 05-13.484, 8 décembre 2010, n° 09-70.636, 27 janvier 2015, n° 13-27.703).

L’annulation ou la réitération par une nouvelle assemblée générale devenue définitive de résolutions votées par une assemblée générale antérieure et attaquées par un copropriétaire, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ne rend pas la demande irrecevable mais sans objet, en raison du principe d’autonomie des assemblées (ex. : Civ. 3ème, 2 mars 2017, n° 16-11.735 et 16-11.736).

Néanmoins, si la survenance de la nouvelle assemblée générale annulation les résolutions querellées rend la demande d’annulation des résolutions de l’assemblée générale précédente sans objet, elle n’a pas pour effet de priver le demandeur d’un intérêt à agir qui en cette matière doit s’apprécier au jour de l’introduction de sa demande.

En effet, la disparition en cours de procédure de l’objet de sa demande ne doit pas conduire le Tribunal à le débouter purement et simplement comme en matière de fin de non-recevoir de l’ensemble de ses demandes, principales et accessoires, dès lors que pour statuer sur une éventuelle demande de dommages et intérêts ou de frais irrépétibles, il lui appartient de prendre en compte le bien-fondé de la demande devenue sans objet, apprécié au jour de l’introduction de l’instance.

Lorsque la demande d’annulation est fondée sur la violation de règles de forme relatives à la tenue de l’assemblée générale, la réitération ou l’annulation, par une assemblée générale ultérieure, des mêmes résolutions n’est pas de nature à rendre la demande sans objet.

En l’espèce, la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 20 juin 2023 n’est pas devenue sans objet, dès lors que :

— l’assemblée générale du 13 mai 2024 n’a pas annulé les résolutions n° 1, 2, 3, 17, 20, 22 et 23 de l’assemblée générale du 20 juin 2023 (pièce n° 2 de la S.C.I. UN-ACMO ; pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires),

— l’annulation de l’assemblée générale en son entier est sollicitée en raison de la violation d’une règle d’ordre public relative à la tenue de l’assemblée générale tirée du non-respect des stipulations du règlement de copropriété de l’immeuble relatives au nombre de scrutateurs à élire lors des assemblées générales.

A cet égard, il résulte du règlement de copropriété produit que l’article 101 stipule expressément que « l’assemblée générale désigne chaque année et pour un an, à la majorité des voix, son président et deux assesseurs, qui peuvent être réélus (…). Le bureau est composé du président, assisté de deux assesseurs (…) » (pièce n° 3 produite par la S.C.I. UN-ACMO, page 31). Le syndicat des copropriétaires ne soulève aucun moyen de contestation tenant à l’interprétation à donner aux termes précités. Il ne conteste pas l’intention des rédacteurs du règlement de copropriété de voir désigner, à chaque assemblée générale, deux scrutateurs.

Or, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2023 qu’un seul scrutateur a été désigné par la résolution n° 2, en la personne de Monsieur [J] [M] (pièce 2, page 4 S.C.I UN-ACMO).

Le syndicat des copropriétaires ne peut valablement soutenir que la S.C.I. UN-ACMO ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice, puisque le non-respect des dispositions précitées entraîne la nullité de l’assemblée sans que le demandeur ait à justifier de l’existence d’un quelconque grief. Il ne fait valoir aucune impossibilité matérielle tenant à l’impossibilité de désigner un second scrutateur (Civ. 3ème, 30 septembre 2015, n° 14-19.858).

En conséquence, en raison du non-respect des dispositions susvisées, il convient d’annuler l’assemblée générale du 20 juin 2023 dans son entier, sans qu’il soit nécessaire de statuer sur la demande, nécessairement subsidiaire, « d’annulation des votes de l’indivision [B] » lors de l’assemblée générale du 20 juin 2023, et sur les autres demandes subsidiaires d’annulation des résolutions n° 14, 14.1, 14.4, 14.5, 14.6 de cette même assemblée.

2 – Sur les demandes accessoires

La S.C.I. UN-ACMO, dont les prétentions sont déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance l’opposant au syndicat des copropriétaires, sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Armelle JOSSERAN, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000,00 € à la S.C.I. UN-ACMO au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.C.I. UN-ACMO sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] sera intégralement débouté de ses demandes formées au titre des dépens dont distraction et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Annule dans son entier l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeubles situé [Adresse 4] à [Localité 4] du 20 juin 2023,

Dispense la S.C.I. UN-ACMO de toute participation à la dépense commune des frais de procédure au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Armelle JOSSERAN, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] à payer à la S.C.I. UN-ACMO la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.C.I. UN-ACMO du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Mars 2026

La Greffière Le Président