TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e CERDA

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e FRANCESCHI, M^e BLANGY

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/05751

N° Portalis 352J-W-B7G-CW5LJ

N° MINUTE :

Assignation du :

12 mai 2022

JUGEMENT

rendu le 29 mai 2026

DEMANDEURS

Madame [I], [C], [S] [Z] née [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [N], [X], [W], [D] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]

S.C.I. PACIFIQUE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par Maître Aracelli CERDA de la SELARL CERDA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0788

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de la résidence “[Etablissement 1]” sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1525

Décision du 29 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/05751 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW5LJ

S.A.S. SOPREGI (Société de Prestations en Gestion Immobilière)

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Valérie AVENEL, vice-présidente

Madame Océane CHEUNG, juge

assistées de Madame Justine EDIN, greffière

DEBATS

A l’audience du 12 mars 2026 présidée par Madame Marie-Charlotte DREUX, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [I] [Z] (née [E]), M. [N] [Y], et la SCI Pacifique sont copropriétaires au sein de l’immeuble dit " [Adresse 6] ", sis [Adresse 7] à Paris 17ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le cabinet Sopregi (société de prestations en gestion immobilière) était le syndic de copropriété jusqu’au 28 juin 2022.

L’assemblée générale du 29 avril 2021 a adopté la résolution n°30.3 relative au remplacement de la centrale de traitement de l’air double flux et retenu le devis de l’entreprise Someclim concernant une centrale de marque Thereco, pour un montant de 129 807,91 euros.

Lors de l’assemblée du 30 juin 2021, les copropriétaires ont fixé le montant des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire à la somme de 3 000 euros HT.

Lors de l’assemblée générale du 10 mars 2022, ont été adoptées les résolutions n°5, 6, 9, 9.1, 9.2, 9.3, 9.4, et 9.5, notamment au sujet des travaux relatifs à la centrale de traitement de l’air.

C’est dans ces conditions que Mme [Z] née [E], M. [Y], et la SCI Pacifique, ont fait délivrer assignation, par exploits d’huissier en date du 12 mai 2022, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à Paris 17ème et au cabinet Sopregi, aux fins d’annulation de ces résolutions et d’indemnisation de leur préjudice.

Par décision du juge de la mise en état du 13 novembre 2024, a été joint au fond l’incident soulevé par le cabinet Sopregi dans ses conclusions d’incident du 2 octobre 2024, relatif à la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [Z] née [E], M. [Y], et de la SCI Pacifique.

Lors de l’assemblée générale du 26 janvier 2023, la résolution n°5 de l’assemblée générale du 10 mars 2022 a été annulée (résolution n°49).

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, Mme [Z], M. [Y], et la SCI Pacifique demandent au tribunal, au visa des articles 11, 14-2, 18, 21, 24 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, des articles 1240 et suivants du code civil, et des articles 514, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

«  Dire les demandes, fins et prétention de Mme [Z], de M. [Y] et de la SCI Pacifique recevables et bien fondées ;

Y faisant droit ;

Débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes comme étant mal fondées ;

Acter que la demande d’annulation de Mme [Z] de la résolution n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mars 2022 est sans objet ;

Annuler, à la demande de Mme [Z], la résolution n° 6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mars 2022 ; Par conséquent, dire dès lors que la résolution n°6 est annulée que les résolutions 9, 9.1, 9.2, 9.3, 9.4 et 9.5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mars 2022 deviennent sans objet ;

Annuler à la demande de Mme [Z], M. [Y] et de la SCI Pacifique, les 9, 9.1, 9.2, 9.3, 9.4, 9.5 de l’assemblée générale du 10 mars 2022 ;

Dire que la société Sopregi, en sa qualité de syndic, a commis des fautes et que sa responsabilité délictuelle est engagée ;

Condamner la société Sopregi à régler à :

— M. [Y] la somme de 1 196,39 euros au titre de sa quote-part dans la dépense liée au contrat irrégulièrement passé par la société Sopregi ainsi que la quote-part dans la dépense des honoraires de la société Sopregi ;

— la SCI Pacifique la somme de 2 884,95 euros au titre de sa quote-part dans la dépense liée au contrat irrégulièrement passé par la société Sopregi ainsi que la quote-part dans la dépense des honoraires de la société Sopregi ;

Décision du 29 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/05751 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW5LJ

— Mme [Z] la somme de 607,31 euros au titre de sa quote-part dans la dépense liée au contrat irrégulièrement passé par la société Sopregi ainsi que la quote-part dans la dépense des honoraires de la société Sopregi ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 8] et la société Sopregi à régler à Mme [M] la somme de 17 720 euros, à M. [Y] la somme de 38 980 euros et à la SCI Pacifique la somme de 179 150 euros au titre de la perte de valeur vénale de leur patrimoine immobilier respectif ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 8] et la société Sopregi à régler à Mme [Z], à M. [Y] et à la SCI Pacifique la somme de 22 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 8] et la société SOPREGI aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la Selarl Cerda avocats représentée par Maître Aracelli Cerda, avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Dire que Mme [Z], M. [Y] et la SCI Pacifique seront exonérés, en leur qualité de copropriétaire, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir. ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à Paris 17ème demande au tribunal, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, et de l’article 1315 du code civil, devenu l’article 1353 du même code, de :

«  A titre principal,

1. Sur la demande d’annulation des résolutions contestées :

Débouter Mme [Z] née [E] de sa demande tendant à obtenir l’annulation de la résolution n° 5 ;

Débouter Mme [Z] née [E] de sa demande tendant à obtenir l’annulation de la résolution n° 6 ;

Prendre acte du fait que le syndicat s’en rapporte à l’appréciation du Tribunal quant à la demande tendant à obtenir l’annulation des résolutions 9.1 à 9.5 ;

2. Sur la demande d’indemnisation au titre des fautes de gestion alléguées vis-à-vis de l’ancien syndic

Prendre acte du fait qu’aucune demande d’indemnisation au titre des fautes de gestion alléguées vis à-vis du cabinet Sopregi n’est formée par Mme [Z] née [E], M. [Y] et la SCI Pacifique à l’encontre du syndicat des copropriétaires concluant ;

Décision du 29 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/05751 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW5LJ

3. Sur la demande relative à l’exécution de la résolution n° 30.3 adoptée lors de l’assemblée générale du 29 avril 2021,

Prendre acte du fait qu’aucune demande relative à l’exécution de la résolution n° 30.3 adoptée lors de l’assemblée générale du 29 avril 2021 n’est formée par Mme [Z] née [E], M. [Y] et la SCI Pacifique à l’encontre du syndicat des copropriétaires concluant;

4. Sur la demande de remboursement du montant des provisions pour travaux qui leur a été imputé,

Prendre acte du fait qu’aucune demande n’est formulée à ce titre à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

5. Sur la demande d’indemnisation pour la perte de la valeur vénale alléguée,

Débouter Mme [Z] née [E], M. [Y] et la SCI Pacifique de leur demande d’indemnisation pour la perte de la valeur vénale alléguée ;

Subsidiairement,

Déclarer que le préjudice indemnisable au titre de la perte de la valeur vénale alléguée correspond à une perte de chance de pouvoir céder leurs appartements respectifs au prix espéré ;

En conséquence,

A titre subsidiaire,

Condamner le cabinet Sopregi à relever indemne et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre ;

En tout état de cause ;

Condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Catherine Franceschi conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. ".

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, le cabinet Sopregi demande au tribunal, au visa des articles 1240 et 1231-1 du code civil et de la loi du 10 juillet 1965,

de :

«  Donner acte à Mme [Z] de ce que sa demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 10 mars 2022 est sans objet et qu’elle renonce à sa demande de ce chef ;

Débouter Mme [Z], M. [Y] et la SCI Pacifique de leur action et de toutes leurs demandes à l’encontre de la société Sopregi ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande subsidiaire de garantie à l’encontre de la société Sopregi ;

Condamner in solidum Mme [Z], M. [Y] et la SCI Pacifique à payer à la société Sopregi la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Décision du 29 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/05751 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW5LJ

Condamner le syndicat des copropriétaires à relever et garantir la société Sopregi de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être mises à sa charge ;

Condamner in solidum Mme [Z], M. [Y] et la SCI Pacifique en tous les dépens.

Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 12 mars 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal constate qu’aux termes de ses dernières conclusions, le cabinet Sopregi a renoncé à solliciter l’irrecevabilité des demandes formées par Mme [Z] née [E], M. [Y], et de la SCI Pacifique et n’a pas repris l’incident précédemment joint au fond. En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statuera ainsi que sur les prétentions énoncées dans les dernières conclusions.

1 – Sur la demande d’annulation des résolutions n°6, 9, 9.1, 9.2, 9.3, 9.4, et 9.5 de l’assemblée générale du 10 mars 2022

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il sera rappelé que le tribunal n’a pas à apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale, qui ne peuvent être annulées qu’en présence d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d’une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

A titre liminaire, il convient de constater que la demande d’annulation de la résolution n°6 présentée par Mme [Z], dont la recevabilité n’est d’ailleurs pas contestée par les défendeurs, est recevable pour avoir été formulée dans le délai imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et qu’elle dispose de la qualité d’opposante pour avoir voté contre cette résolution adoptée ainsi qu’établie par le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 mars 2022. Quant à la demande d’annulation des autres résolutions, celle-ci est également recevable en ce que tous les demandeurs disposent de la qualité d’opposants au sens du même texte.

*

Décision du 29 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/05751 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW5LJ

Au soutien de sa demande d’annulation de la résolution n°6, Mme [Z] fait principalement valoir, sur le fondement de l’article 11, I, 3° du décret du 17 mars 1967, que cette résolution est irrégulière pour défaut de mise en concurrence et information insuffisante des copropriétaires, alors qu’une assemblée générale antérieure a fixé, conformément l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le montant des contrats à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire. Les demandeurs soutiennent que les résolutions n° 9, 9.1, 9.2, 9.3, 9.4, et 9.5 doivent être annulées pour les mêmes motifs.

En défense, le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution n°6 porte sur l’annulation d’une décision prise lors d’une précédente assemblée et non sur l’approbation d’un contrat ou d’un devis au sens de l’article 11, I, 3° du décret du 17 mars 1967. S’agissant de la demande d’annulation des autres résolutions, il indique s’en rapporter à l’appréciation du tribunal.

Sur ce,

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 dispose que : " Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux (…) "

Il est de jurisprudence constante que la nullité ne peut être évitée au motif que les documents ont déjà été notifiés aux copropriétaires lors d’une précédente assemblée. Les notifications faites en vue d’une assemblée déterminée ne peuvent servir pour une autre.

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 précise que « la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises. »

Il sera rappelé que l’obligation de la mise en concurrence impose que plusieurs devis soient notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour et qu’ils soient tous soumis au vote de l’assemblée, la résolution adoptée par un vote sur un seul devis devant alors être annulée.

En l’espèce, la résolution n°6 est ainsi rédigée :

«  RESOLUTION 6 : ANNULATION DE LA RESOLUTION N°30.3 DE L’ASSEMBLEE GENERALE DU 29/04/2021

Majorité : Article 24- Base de répartition : CHARGES CHAUFFAGES

Historique

L’assemblée générale du 29/04/2021 avait adopté par sa résolution 30.3 la décision de remplacer la centrale de traitement d’air (CTA) double flux avec un budget de 118 007,19 Euros HT- soit 129 807,91 Euros TTC et de confier les travaux à l’entreprise SOMECLIM.

Décision du 29 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/05751 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW5LJ

Après réexamen de la proposition avec le support du Bureau d’Etude CORETUDE, décision a été prise de passer commande à la Société CVC Maintenance, qui propose un matériel moins couteux : 105 600 euros TTC et plus performant tant au niveau du matériel installé que du coût du fonctionnement (Voir devis).

Ainsi le montant total des travaux avec ces nouveaux intervenants, s’élève à 124 118 euros.

C’est pourquoi il vous est proposé d’annuler la résolution ayant voté le marché initial.

Projet de résolution :

L’assemblée générale décide d’annuler la résolution n°30.3 de l’assemblée générale du 29/04/2021 (…) ".

Il résulte de ces termes que, contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires, la résolution n°6 ne se limite pas à annuler la résolution 30.3 du 29 avril 2021. Il est expressément indiqué « décision a été prise de passer commande à la société CVC Maintenance, qui propose un matériel moins couteux » pour un montant de 105 600 euros TTC, le devis de cette société ayant été joint à la convocation de l’assemblée générale du 10 mars 2022. Il s’ensuit que cette résolution a également pour objet d’entériner le choix de confier les travaux relatifs à la centrale de traitement d’air à la société CVC Maintenance en substitution de la société Someclim.

Or, le montant des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire a été fixé à la somme de 3 000 euros HT lors de l’assemblée générale du 30 juin 2021, ce qui n’est pas contesté par les parties. Dès lors, conformément à l’article 11 du décret du 17 mars 1967 précité, la désignation d’un nouveau prestataire pour l’exécution de ces travaux dont le montant excède ce seuil ne pouvait intervenir qu’après présentation aux copropriétaires de plusieurs devis, communiqués au plus tard en même temps que l’ordre du jour, afin de leur permettre de comparer utilement les offres soumises à leur appréciation, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Ainsi, la résolution n°6 a été adoptée en méconnaissance de l’obligation de mise en concurrence et des exigences d’information des copropriétaires prévues par les textes susvisés. Elle doit par conséquent être annulée.

Il s’ensuit que les résolutions n°9, 9.1, 9.2, 9.3, 9.4, et 9.5 portant respectivement sur la ratification des nouveaux intervenants dans le cadre de ces travaux, la désignation d’un maître d’œuvre en vue du suivi du chantier, le remboursement du fond ALUR en raison de ces travaux de remplacement, ainsi que les modalités de financement desdits travaux, lesquelles découlent de la résolution n°6, doivent également être annulées par voie de conséquence.

2 – Sur la demande indemnitaire formée à l’encontre de la société Sopregi

Les demandeurs recherchent la responsabilité de la société Sopregi sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, en estimant que celle-ci a commis divers manquements dans l’exercice de son mandat, tels que la conclusion d’un contrat non autorisé par l’assemblée générale, le défaut d’information et de conseil, le non-respect de la décision de l’assemblée générale du 29 avril 2021, et la modification irrégulière de la clé de répartition des charges.

La société Sopregi conclut à l’absence de faute et de lien de causalité entre les manquements allégués et le préjudice financier invoqué, dont les demandeurs ne justifient pas. Elle fait valoir que les travaux litigieux ont été réalisés à un coût inférieur à celui des travaux initialement votés, et que les copropriétaires ont bénéficié du remboursement de l’excédent des appels de fond.

Sur ce,

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Le syndic qui ne fait pas respecter le règlement engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires et sa propre responsabilité vis-à-vis des copropriétaires pris individuellement. Tiers au contrat de syndic, les copropriétaires pris individuellement ne peuvent agir à l’encontre de ce dernier que sur le fondement quasi délictuel.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La mise en jeu du régime de responsabilité prévu par l’article 1240 du code civil implique que soient démontrés l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Il sera rappelé que l’annulation d’une assemblée générale de copropriétaires est sans influence sur l’obligation du copropriétaire de régler les charges de copropriété qui résulte du règlement de copropriété et que le paiement des sommes dues par un copropriétaire au titre des charges courantes conserve une cause réelle et ne peut donner lieu à restitution ou à indemnisation.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent, à titre de dommages-intérêts, le remboursement des sommes qu’ils ont acquittées au titre des appels de fonds relatifs aux travaux de remplacement de la centrale de traitement d’air, outre leur quote-part dans les honoraires du syndic afférents à ces travaux.

Toutefois, il convient de relever que si les résolutions n° 6, 9, 9.1, 9.2, 9.3, 9.4 et 9.5 de l’assemblée générale du 10 mars 2022 sont annulées, cette annulation est sans incidence sur l’obligation de chaque copropriétaire de contribuer aux charges de copropriété, laquelle résulte du règlement de copropriété et des dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Il s’ensuit que les sommes versées par les demandeurs au titre des appels de fonds conservent une cause réelle et ne peuvent donner lieu à restitution ou à indemnisation.

Décision du 29 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/05751 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW5LJ

De surcroît, comme le soutient la société Sopregi, les demandeurs ne contestent pas avoir été remboursés de leur quote-part des travaux litigieux excédentaire et que les comptes de l’exercice de l’année 2022 incluant ces remboursements ont été approuvés.

Dès lors, sans qu’il ne soit besoin d’examiner les autres moyens, il y a lieu de rejeter cette demande indemnitaire.

3 – Sur la demande indemnitaire formée à l’encontre des défendeurs

Les demandeurs sollicitent la condamnation in solidum de la société Sopregi et du syndicat des copropriétaires à leur verser des dommages-intérêts en réparation de la perte de valeur vénale de leurs biens immobiliers. Ils soutiennent que la centrale de traitement d’air effectivement installée, différente de celle approuvée par l’assemblée générale du 29 avril 2021, est dépourvue de pompe à chaleur et présente de nombreux dysfonctionnements, malfaçons et non-conformités, de nature à affecter le confort des occupants et à rendre les appartements moins attractifs.

En défense, la société Sopregi soutient que les demandeurs ne justifient pas d’un préjudice certain, actuel et personnel, qu’ils n’établissent ni le lien de causalité entre son intervention et la perte de valeur vénale invoquée, ni l’existence d’une dépréciation effective de leurs biens. Elle ajoute qu’une expertise judiciaire est toujours en cours, et que les causes de désordres ainsi que l’imputabilité technique des dysfonctionnements allégués ne sont pas encore établies.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande indemnitaire, en faisant valoir que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la perte de valeur alléguée, et qu’ils ne justifient ni d’une intention de vendre leurs biens, ni de démarches de cession permettant d’établir une dépréciation effective. Il conteste également le lien de causalité entre les dysfonctionnements allégués de la centrale de traitement d’air et cette dépréciation qu’il estime purement éventuelle. A titre subsidiaire, il soutient que le préjudice invoqué s’analyse tout au plus en une perte de chance de vendre les biens au prix escompté.

Sur ce,

L’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’agit d’une responsabilité objective dont le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer en prouvant qu’il n’a pas commis de faute, seule la force majeure ou la faute de la victime étant de nature à lui permettre d’échapper à cette responsabilité de plein droit.

En l’espèce, les demandeurs se prévalent d’un rapport d’expertise amiable établi par la société Lamy Évaluation le 28 juin 2023, aux termes duquel il est retenu une diminution de 10 % de la valeur de leurs biens immobiliers. Sur cette base, Mme [Z] estime son préjudice à la somme de 17 720 euros, M. [Y] à celle de 38 980 euros, et la SCI Pacifique à celle de 179 150 euros.

Décision du 29 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/05751 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW5LJ

Toutefois, c’est à juste titre que les défendeurs soutiennent que les demandeurs ne démontrent pas avoir subi un préjudice certain et actuel. En effet, la dépréciation alléguée repose exclusivement sur un rapport d’expertise amiable, lequel précise tout de même que l’évaluation effectuée ne peut être « retenue que comme valeur actuelle, sans préjudice de l’évolution de la conjoncture pouvant avoir une influence, positive ou négative, sur la valeur du bien évalué, dans les mois et années à venir ». En outre, les demandeurs ne justifient ni de démarches concrètes entreprises en vue de la vente de leurs biens, ni d’offres d’acquisition à un prix inférieur à la valeur qu’ils auraient pu espérer en l’absence de désordres allégués, de sorte que la diminution de valeur invoquée demeure hypothétique et ne pourrait en tout état de cause consister qu’en une perte de chance de vendre à un prix supérieur. Dès lors, une telle appréciation, fondée sur l’application d’un abattement forfaitaire de 10% à la valeur estimée des biens, ne suffit pas à elle seule à établir l’existence d’une perte de la valeur patrimoniale effective.

Au surplus et surtout, les causes exactes des désordres affectant la centrale de traitement d’air font encore l’objet d’une expertise judiciaire, de sorte qu’il n’est pas établi, à ce stade, que les dysfonctionnements invoqués entraîneraient une dépréciation définitive des biens concernés, ni qu’ils seraient directement imputables au syndicat des copropriétaires ou à la société Sopregi.

Dans ces conditions, cette demande indemnitaire sera également rejetée.

En l’absence de condamnation prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la société Sopregi au titre de dommages et intérêts, les appels en garantie formés mutuellement par eux sont devenus sans objet.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet Sopregi, succombant à l’instance, seront condamné in solidum au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires et le cabinet Sopregi seront condamnés in solidum à payer aux demandeurs la somme totale de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, les demandeurs seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

ANNULE les résolutions n°6, 9, 9.1, 9.2, 9.3, 9.4, et 9.5 de l’assemblée générale du 10 mars 2022 ;

DEBOUTE Mme [I] [Z] (née [E]), M. [N] [Y], et la SCI Pacifique de leurs demandes indemnitaires ;

RAPPELLE que Mme [I] [Z] (née [E]), M. [N] [Y], et la SCI Pacifique seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à Paris 17ème et la société de Prestations en Gestion Immobilière (Sopregi) à payer à Mme [I] [Z] (née [E]), M. [N] [Y], et la SCI Pacifique une somme totale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 6] et la société de Prestations en Gestion Immobilière (Sopregi) aux dépens, et AUTORISE Maître Aracelli Cerda, à recouvrer directement ceux des dépens qu’elle aurait exposés sans avoir reçu préalablement provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 29 mai 2026.

La greffière La présidente