TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. DES MOINES

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03617 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIMA

N° MINUTE :

2/2026

JUGEMENT

rendu le mardi 03 mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE SISE [Adresse 1] À [Localité 1], représenté par son syndic la SAS FONCIA RBH, dont le siège social est sis – [Adresse 2]

représenté par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1364

DÉFENDERESSE

S.C.I. DES MOINES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 mars 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 03 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03617 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIMA

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DES MOINES est propriétaire du lot n°11 dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré An 19 Sec CS n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 1/1006ème tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic l’agence Foncia RBH (SAS) en exercice, a assigné la SCI DES MOINES devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  1766,06 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 5 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  3500 euros de dommages et intérêts,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI DES MOINES n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Les pièces d’actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur n’a pas modifié ses demandes à l’audience puisqu’il s’en est remis au bénéfice de son acte introductif d’instance (la formulation d’une telle demande aurait nécessité en tout état de cause un renvoi de l’affaire pour le respect du contradictoire). Elles ne seront donc pas prises en compte au titre d’une actualisation des demandes, sauf à préciser qu’elles permettent toutefois de constater qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’assignation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot n°11, indiquant la répartition des tantièmes établissant la qualité de copropriétaire de la SCI DES MOINES,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 juillet 2024 au 1 avril 2025,

— l’historique du compte du 1 octobre 2023 au 5 juin 2025 faisant état d’un solde débiteur de 1766,06 euros (en ce inclus 1161,37 euros de frais de recouvrement et 545,91 euros de « solde antérieur au 1 octobre 2023 »),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mai 2023, 29 janvier 2024 et 23 avril 2025 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024,

o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2022-2023, 2023-2024, 2024-2025, 2025-2026

o vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de ponçage de la mosaïque, remplacement de la téléalarme par un module GSM, décision d’imputer les 558 euros correspondant aux frais engagés pour l’assignation de la SCI [Adresse 1] au débit du compte copropriétaire de cette dernière, travaux de réfection de la porte d’entrée,

— la mise en demeure de payer la somme de 1766,06 euros adressée le 5 juin 2025 à la SCI DES MOINES en recommandé avec avis de réception,

— le contrat de syndic.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1161,37 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété au titre des charges de copropriété impayées, faute d’être exigible.

Figure en outre au débit du compte, en date du 1 octobre 2023, une somme de 545,91 euros, qui n’est justifiée par aucune des pièces versées aux débats. Il convient donc de la déduire du montant de la créance.

Ainsi, la créance certaine et exigible du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées s’élève à 1766,06 – 1161,37 – 545,91 euros soit 58,78 euros

La somme due au titre des charges de copropriété sera donc arrêtée à la somme de 58,78 euros.

La SCI DES MOINES sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 58,78 euros au titre de ses charges de copropriété et de travaux impayées, portant sur la période allant du 1 octobre 2023 au 5 juin 2025, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 après déduction de la somme de 545,91 euros correspondant à une reprise de solde débiteur non justifiée, ainsi que de la somme de 1161,37 euros au titre de frais de recouvrement.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 19 juin 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…).

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1161,37 euros se décomposant comme suit :

—  101,37 (33,79 x 3) pour l’envoi de trois mises en demeure en date des 6 décembre 2023, 15 février 2024 et 14 mai 2023 selon décompte,

—  116 euros (58 x 2) pour l’envoi de mises en demeure (débitées du compte les 23 septembre 2024 et 13 novembre 2024)

—  44 euros pour l’envoi d’une relance après mise en demeure (débitée du compte le 4 décembre 2024),

—  450 euros pour la constitution du dossier transmis à l’avocat,

—  450 euros pour la constitution du dossier à l’huissier.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur produit :

— une mise en demeure en date du 13 novembre 2024, avec avis de réception dont il résulte que l’envoi du courrier aurait été effectué le 27 septembre 2024 et qui ne semble pas donc être l’avis de réception correspondant au courrier du 13 novembre 2024 ;

— un courrier de relance en date du 4 décembre 2024 sans avis de réception ;

— une mise en demeure par avocat en date du 5 juin 2025, avec avis de réception dont il résulte que ce courrier a été envoyé le 6 juin 2025.

A l’exception d’une mise en demeure, dont l’envoi est justifié par l’avis de réception correspondant, aucune des mises en demeure dont le coût a été porté au débit du compte de la défenderesse ne comporte d’avis de réception.

Les montants réclamés au titre des mises en demeure seront par conséquent rejetés. Les frais de relance postérieurs à ces mises en demeure, dont il n’est pas démontré qu’elles ont été valablement délivrées, seront par conséquent rejetés.

Le coût du courrier de mise en demeure valablement adressé par avocat, s’il est justifié, ne figure pas parmi les sommes réclamées au titre des frais de recouvrement.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l’avocat ou au commissaire de justice, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la procédure ou de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En ces conditions, la demande formée au titre des frais de recouvrement ne pourra qu’être rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI DES MOINES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic l’agence Foncia RBH :

— la somme de 58,78 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 octobre 2023 au 5 juin 2025 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 juin 2025;

REJETTE la demande en paiement formée au titre des frais de recouvrement,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE la SCI DES MOINES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic l’agence Foncia RBH, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI DES MOINES aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.