TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Frédéric POIRIER

— M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

Copie certifiée conforme à :

— M^e Frédéric POIRIER

— M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15926

N° Portalis 352J-W-B7H-C27SA

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 22 Janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], réprésenté par son syndic, la société CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS (C.P.A.B.), S.A.R.L.

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Frédéric POIRIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0547

DÉFENDERESSE

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, prise en la personne de son directeur et agissant ès qualité de curateur à la Succession de Madame [M] [N]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/15926 – N° Portalis 352J-W-B7H-C27SA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Novembre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [M] [N] était propriétaire des lots de copropriété n°24 et 5 d’un immeuble situé au [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle est décédée le 31 juillet 2019.

Suivant l’ordonnance rendue le 24 juin 2022 par la Présidente du tribunal judiciaire de Compiègne, la succession de Madame [M] [N] a été déclarée vacante, et le Service du Domaine représenté par le Directeur départemental des finances publiques de la Somme a été désigné en qualité de curateur de cette succession.

Par exploit d’huissier signifié le 6 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner le Service du Domaine et la Direction départementale des finances publiques de la Somme, pôle gestion des patrimoines privés, prise en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [M] [N], en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 25 avril 2024.

*

Aux termes de ses dernières conclusions actualisées, et au visa des articles 10, 10.1 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 36 du décret du 17 mars 1967, des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, et des articles 696 et 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Condamner la Direction nationale des Interventions domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de Madame [M] [N], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], agissant en la personne de son syndic, la société C.P.A.B. :

— La somme de 13.830,51 € au titre des charges de copropriété arriérées arrêtées au 15 mars 2025 ;

— La somme de 462,50 € au titre des frais de recouvrement arrêtés au 15 mars 2025,

Le tout avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation ;

Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamner la Direction nationale des Interventions domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de Madame [M] [N], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], agissant en la personne de son syndic, la société C.P.A.B. la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Dire que la Direction nationale des Interventions domaniales sera tenue dans la limite de l’actif successoral recueilli,

Condamner la Direction nationale des Interventions domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de Madame [M] [N], au paiement d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du C.P.C. ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par mémoire du 16 juin 2025, la Direction départementale des finances publiques de la Somme, en rappelant qu’en application des articles R.2331-1 et suivants du Code général de la propriété des personnes publiques, le ministère d’avocat n’est pas obligatoire et que le curateur à une succession déclarée vacante n’est tenu d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif qu’il détient, demande le rejet des demandes de condamnation formulées par le syndicat des copropriétaires à son encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 6 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/15926 – N° Portalis 352J-W-B7H-C27SA

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [M] [N] était propriétaire des lots n°24 et 5 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance arrêté au 12 mars 2025.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de Madame [M] [N] présente un solde débiteur de 13 830,51 euros, déduction faite des frais de recouvrement.

Il n’est pas démontré par la Direction départementale des Finances publiques de la Somme que Madame [M] [N] avait satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle ne conteste par ailleurs pas cette créance dans son mémoire.

La Direction départementale des Finances publiques de la Somme sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 13 830,51 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 12 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 462,50 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Seuls les frais exposés pour les mises en demeure adressées les 11 septembre 2019 et 26 janvier 2021 (2 x 35 euros), constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Les frais de relance (7,50 euros) du 30 juillet 2019, exposés avant la mise en demeure, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires. De même, le reste des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires constituent des frais d’avocat, lesquels sont indemnisés au titre de l’article 700 de code de procédure civile et ne sauraient non plus être considérés comme des frais de recouvrement.

En conséquence, la Direction départementale des Finances publiques de la Somme sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 70 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Madame [M] [N] de ses obligations, à hauteur de 1 000 euros.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation. Aucun préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires liés à la créance n’est établi par le demandeur.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite juridiquement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La Direction départementale des Finances publiques de la Somme, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance,

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la Direction départementale des Finances publiques de la Somme sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la Direction nationale des interventions dominales, représenté par Monsieur le directeur départemental des Finances publiques de la Somme, prise en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [M] [N], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

13 830,51 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 12 mars 2025), avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

70 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE la Direction nationale des interventions dominales, représenté par Monsieur le directeur départemental des Finances publiques de la Somme, prise en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [M] [N] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT que la Direction nationale des interventions dominales, représenté par Monsieur le directeur départemental des Finances publiques de la Somme, prise en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [M] [N], ne pourra être tenue au paiement des sommes mises à sa charge que dans la limite de l’actif successoral en application de l’article 814 du Code Civil ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 8] le 22 Janvier 2026

La Greffière La Présidente