TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [Y] [R] [D] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Valérie ROSANO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09306 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBPQ

N° MINUTE :

3/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 mai 2026

DEMANDERESSE

Madame [P] [W] épouse [H], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0727

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [R] [D], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 mars 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 mai 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 28 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09306 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBPQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 05 mai 2021, Mme [P] [W] épouse [H] a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [R] [J] sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1343,68 outre une provision pour charges de 80 euros.

Le montant actuel du loyer s’élève à la somme de 1495,65 euros et la provision pour charges à la somme de 80 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 537,76 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [R] [J], le 12 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, Mme [P] [W] a fait assigner Mme [Y] [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [Y] [R] [J] avec toutes conséquences de droit, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal au loyer courant augmenté des charges et taxes, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

—  7816,90 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2025

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23septembre 2025. Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue, après un renvoi, à l’audience du 31 mars 2026.

Mme [P] [W], représentée par son conseil, selon conclusions visées par le greffier et exposées oralement, a réitéré les demandes de son assignation, a actualisé sa créance à la somme de 18 735,41 euros et a sollicité le rejet des demandes formées par la défenderesse.

En substance, au soutien de ses demandes, elle se prévaut de la clause résolutoire visée au contrat de bail, du commandement de payer visant ladite clause et du non règlement du loyer et des charges. En réponse aux demandes reconventionnelles de la défenderesse, elle fait valoir que le juge des référées n’est pas compétent pour allouer des dommages et intérêts. Elle soutient par ailleurs que la défenderesse liste une série de fondements juridiques et de préjudices sans articuler la moindre démonstration juridique ni justification des éléments allégués. Elle soutient n’avoir jamais mandaté la locataire pour un suivi de travaux et prise de décision techniques.

Mme [Y] [R] [J] a comparu. Selon deux jeux de conclusions visées par le greffier et exposées pour partie oralement, elle sollicite le rejet des demandes de la bailleresse, la condamnation solidaire des époux [H] à lui verser, à titre de provision, la somme de 33 000 ou à tout le moins une somme de 20000 euros, la réduction le cas échéant du montant du loyer, et la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En substance, Mme [Y] [R] [J] ne conteste pas la dette de loyers et charges mais elle s’oppose à la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, faisant valoir les manquements du bailleur à ses propres obligations. A cet égard, elle allègue que celui-ci n’a pas délivré un logement en bon état d’usage et n’a pas permis la jouissance paisible dudit logement au regard de problème structurels d’humidité dans l’immeuble, d’une insuffisance de l’isolation phonique, d’engagements non respectés relatifs aux parties communes (absence d’accès à la cave et au local vélos ), de la configuration anormale de l’immeuble, de la présence de motifs géométriques dans le carrelage du rez-de-chaussée formant visuellement des symboles assimilables à des croix gammées. Elle allègue également avoir organisé des interventions techniques, coordonné des travaux, assuré le suivi de désordres ce, en raison d’une gestion technique défaillante de l’immeuble.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 mai 2026.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 07 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Mme [P] [W] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion

En application de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des référés est compétent pour constater la résiliation du bail en cas d’urgence et en l’absence de contestation sérieuse.

Selon l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il entre ainsi dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’existence d’une clause résolutoire mais ses pouvoirs sont limités par l’existence d’une contestation sérieuse.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, doit être écartée une contestation à l’évidence superficielle ou artificielle et le juge est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, qui ne nécessitent pas d’interprétation.

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les fais nécessaires au succès de sa prestation et de de l’article 1353 du Code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 05 mai 2021 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 11 juin 2025, pour la somme en principal de 4 537,76, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré à la locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

Mme [Y] [R] [J], aux fins de justifier le non règlement des loyers et charges et par conséquent aux fins s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, argue des manquements du bailleur.

Cependant, les pièces produites aux débats par Mme [Y] [R] [J] n’établissent pas les manquements du bailleur à ses obligations. Les problèmes d’humidité ne sont pas démontrés étant relevé l’absence de toute déclaration de sinistre ; le problème d’isolation phonique dans le salon près de la cheminée ainsi que dans la chambre (mur mitoyen ) n’est pas objectivé ; il ne ressort pas du contrat de bail la mise à disposition d’une cave ; les griefs relatifs à la structure de l’immeuble sont abscons et en tout état de cause non démontrés.

Défaillante dans l’administration de la preuve, le moyen soulevé ne constitue pas une contestation sérieuse aux demandes formées par la bailleresse en acquisition de la clause résolutoire ; cette dernière est bien fondée à se prévaloir des effets de ladite clause, dont les conditions sont réunies depuis le 11 août 2025 minuit.

Il y a dès lors lieu de constater que le bail conclu est résilié depuis cette date.

Mme [Y] [R] [J] étant occupante sans droit ni titre, il y a lieu de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [P] [W] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [P] [W] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 mars 2026, Mme [Y] [R] [J] restait lui devoir la somme de 18 735,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme de mars 2026 inclus.

Mme [Y] [R] [J] ne conteste pas ledit décompte.

Elle sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2025 sur la somme de 4 537,76 euros , à compter du 22 septembre 2015 sur la somme de 3279,14 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes reconventionnelles de la locataire en réduction du montant du loyer et à titre de dommages et intérêts

Comme indiqué infra, Mme [Y] [R] [J] n’établit pas les manquements du bailleur à ses obligations.

Mme [Y] [R] [J] ne justifie pas davantage que le bailleur lui aurait confié la gestion technique de l’immeuble ni au demeurant de la réalité de ses interventions.

Défaillante dans l’administration de la preuve, Mme [Y] [R] [J] est déboutée de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [R] [J] qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 juin 2025.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 1200 euros à Mme [P] [W] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu le 05 mai 2021 entre Mme [P] [W] épouse [H] d’une part, et Mme [Y] [R] [J] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] est résilié depuis le 11 août 2025 minuit ;

ORDONNONS à Mme [Y] [R] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [Y] [R] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS Mme [Y] [R] [J] à payer à Mme [P] [W] épouse [H] la somme de 18735,41 à titre de provision sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 27 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2025 sur la somme de 4 537,76 euros , à compter du 22 septembre 2015 sur la somme de 3279,14 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTONS Mme [Y] [R] [J] de ses demandes;

CONDAMNONS Mme [Y] [R] [C] à payer à Mme [P] [W] épouse [H] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [Y] [R] [J] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 11 juin 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection