TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 7]

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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/10190

N° Portalis DB3S-W-B7I-2EYF

Minute : 293/25

SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE 3F SA D’HLM

Représentant : SELARL KACEM ET CHAPULUT,

avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [I] [G]

Représentant : M^e Alexandra DEFOSSE -

MONTJARRET, avocat au barreau de SEINE-

SAINT-DENIS, vestiaire : PB57

Monsieur [S] [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL KACEM CHAPULUT

Copie, dossier, délivrés à :

M^e DEFOSSE-MONTJARRET

Copie délivrée à :

M. [Z]

Le 12 Mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Mars 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE 3 F SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [G], demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Alexandra DEFOSSE – MONTJARRET, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, désignée le 19.11.2024 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2024-013756, AJ totale

Monsieur [S] [Z], demeurant [Adresse 3]

Non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 2 septembre 2019, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F a donné à bail à M. [O] [Z] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8] (93) ([Adresse 3]) pour un loyer hors charge de 569,79 euros.

Par jugement rendu le 21 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a constaté la résiliation du bail, autorisé l’expulsion et condamné M. [O] [Z] au paiement de l’arriéré et d’une indemnité d’occupation.

M. [O] [Z] est décédé le 14 juin 2020.

Par ordonnance rendue le 4 septembre 2024, le juge de contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a autorisé la réalisation d’un constat des conditions d’occupation des lieux.

Par acte en date d’huissier en date du 30 octobre 2024, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F a fait assigner M. [I] [G] et M. [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2025.

A cette date, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :

— la constatation de la résiliation du bail du fait du décès du locataire ;

— l’expulsion de M. [I] [G] et M. [S] [Z] ;

— le transport et la séquestration des meubles ;

— la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux ;

— la condamnation de M. [S] [Z] au paiement de la somme de la somme de 12 536,34 euros à titre d’indemnité d’occupation et de 7 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la condamnation de M. [I] [G] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— et la condamnation in solidum de M. [I] [G] et M. [S] [Z] au paiement :

— de la somme de 12 875,08 euros ;

— d’une indemnité d’occupation ;

— de la somme de 7 200 à titre de dommages et intérêts ;

— de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— des dépens, comprenant le coût de la sommation interpellative et du procès-verbal de constat.

Au soutien de ses demandes, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F fait valoir que le montant de la dette s’élève désormais à la somme de 27 516 euros. Elle soutient en outre, sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, 1240 du code civil et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que MM. [G] et [Z] ne peuvent pas bénéficier du transfert du bail, qu’ils occupent le logement sans droit ni titre et qu’ils sont de mauvaise foi dès lors que M. [Z] a volontairement dissimulé le décès de son frère et que M. [G] ne pouvait ignorer qu’il occupait illégalement les lieux. Elle précise que M. [G] occupe les lieux depuis le mois d’avril 2023, que M. [Z] conserve le logement depuis le décès de son frère et qu’elle n’a plus reçu de règlement depuis le mois d’avril 2021. Le bailleur fait enfin valoir que M. [Z] a reçu des paiements illicites en espèces d’un montant de 7 200 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais et demande à ce que d’éventuels délais soient conditionnés au règlement de l’indemnité d’occupation.

Cité à tiers présent au domicile, M. [S] [Z] ne comparaît pas.

M. [I] [G] comparaît, représenté. Il explique qu’il se faisait louer une chambre depuis 2019, qu’il s’occupait de M. [O] [Z] et que M. [S] [Z] lui a proposé de continuer après le décès de son frère. Il sollicite des délais pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la résiliation du contrat de bail et la demande d’expulsion

L’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose en outre que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, M. [O] [Z] est décédé le 14 juin 2020 et, à défaut de personnes remplissant les conditions de l’article 14, le bail est résilié depuis cette date. Il sera donc constaté que le bail conclu le 2 septembre 2019 est résilié depuis le 14 juin 2020.

Il ressort par ailleurs du contrat de bail que le logement qui était loué est un logement social.

En outre, il est démontré par la requête datée du 4 juin 2024 formée par M. [S] [Z] devant le juge de l’exécution que M. [S] [Z] a sciemment dissimulé au bailleur et à la juridiction le décès de son frère locataire en se présentant comme un aidant familial. De plus, il ressort manifestement des pièces produites aux débats qu’il occupe le logement et le loue à des tiers depuis le décès. M. [S] [Z] est donc de mauvaise foi

Il ressort par ailleurs des pièces produites et des déclarations de M. [G] à l’audience que ce dernier a occupé ponctuellement le logement depuis 2019 et qu’il était déjà en lien avec le précédent locataire. Les échanges de messages produits aux débats démontrent qu’il a demandé au frère du locataire décédé s’il pouvait à nouveau louer une chambre au sein de l’appartement au mois de décembre 2022 et qu’il a accepté de régler le loyer en espèces. Il n’est pas contesté qu’il réside de façon continue dans les lieux depuis le mois d’avril 2023. Il ressort en outre des échanges produits aux débats qu’il a pris connaissance du jugement rendu le 21 novembre 2023 au mois de janvier 2024, que sa demande de logement social remonte au mois d’octobre 2022, qu’il recherche un logement dans le parc privé depuis le mois de février 2024, qu’il perçoit le revenu de solidarité active et la prime d’activité et qu’il a cherché à régulariser sa situation auprès du bailleur au cours de l’été 2024. Ainsi, M. [G] loue sciemment illicitement un logement social depuis 2019 alors qu’il n’a déposé une demande de logement social qu’au mois d’octobre 2022. En outre, il n’effectue des recherches de logement dans le parc privé que depuis qu’il a eu connaissance du jugement d’expulsion rendu le 21 novembre 2023. Il ne justifie en outre pas de recherches en vue de trouver un emploi pouvant lui permettre de régler un loyer. A ce dernier titre, il convient de préciser qu’une attestation non datée mentionnant la participation à un entretien d’accompagnement le 27 novembre ne suffit pas à caractériser des démarches sérieuses de recherche d’un emploi ou d’un logement. M. [G] [I] occupe donc sciemment illicitement un logement social sans démontrer qu’il a effectué des démarches actives pour trouver un logement antérieurement à celles engagées par le bailleur pour reprendre le logement. Il est donc de mauvaise foi.

En conséquence, l’expulsion de M. [I] [G] et M. [S] [Z] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, selon les modalités prévues au dispositif ci-après et le bénéfice du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux sera supprimé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II – Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, il est démontré que M. [S] [Z] occupe les lieux en le louant à des tiers depuis le décès du locataire. Il n’est en outre pas contesté que M. [I] [G] y réside depuis le mois d’avril 2023. Ce maintien dans les lieux alors que ces derniers n’ont aucun droit sur le logement occupé constitue une faute civile empêchant la société Immobilière 3F de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer au moins équivalent au montant réglé par l’ancien locataire.

Il y a donc lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [I] [G] et M. [S] [Z] à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

M. [S] [Z] sera d’ores et déjà condamné au paiement de cette indemnité d’occupation pour le mois d’octobre 2021, mois lors duquel les loyers n’ont plus été réglés, au mois de mars 2023 inclus, soit la somme de 12 535,92 euros, déduction faite des frais (1,71€ x 2).

MM. [S] [Z] et [I] [G] seront en outre d’ores et déjà condamnés in solidum au paiement de cette indemnité d’occupation pour les mois d’avril 2023 à décembre 2024 inclus, soit la somme de

14 536,77 euros, déduction faite des frais (33,47€ + 35,75€ + 43,82€ + 73,18€ + 106,39€ + 150,50€).

Enfin, M. [I] [G] et M. [S] [Z] seront condamnés au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux. La libération effective et définitive des lieux, sera caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

IV – Sur les demandes de réparation du préjudice

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le demandeur ne rapporte la preuve d’aucun préjudice distinct de l’absence de paiement des indemnités d’occupation, déjà suffisamment réparé par la condamnation à les régler.

En conséquence, les demandes de condamnation au paiement de dommages et intérêts seront rejetées.

V – Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Par ailleurs, aux termes de l’article L412-3 du des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. L’article L412-4 du même code prévoit en outre que la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce et comme précédemment démontré, M. [G] occupe un logement sans avoir effectué de démarches sérieuses pour trouver un autre logement antérieurement à celles engagées par le bailleur pour reprendre le logement.

Compte tenu de ces éléments, sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

VI – Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens le coût d’actes non prescrits par la loi.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société anonyme d’HLM Immobilière 3F, M. [I] [G] et M. [S] [Z] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre la société anonyme d’HLM Immobilière 3F et M. [O] [Z] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8] (93) ([Adresse 3]) à compter du 14 juin 2020 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [I] [G] et M. [S] [Z], occupant sans droit, ni titre, ainsi que de tout occupant de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

ORDONNE la suppression du bénéfice du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [S] [Z] à payer à la société anonyme d’HLM Immobilière 3F la somme de

12 532,92 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour les mois d’octobre 2021 à mars 2023 inclus ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [G] et M. [S] [Z] à payer à la société anonyme d’HLM Immobilière 3F la somme de 14 536,77 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour les mois d’avril 2023 à décembre 2024 inclus ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [G] et M. [S] [Z] à payer à la société anonyme d’HLM Immobilière 3F une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux formée par M. [I] [G] ;

REJETTE les demandes de réparation du préjudice formée par la société anonyme d’HLM Immobilière 3F à l’encontre de M. [I] [G] et M. [S] [Z] ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [G] et M. [S] [Z] à payer à la société anonyme d’HLM Immobilière 3F une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [G] et M. [S] [Z] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire le 12 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE