TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Elie SULTAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10060 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBG6J

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 22 mai 2026

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1129 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025026691 du 04/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 mai 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 22 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/10060 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBG6J

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 janvier 1999, la SA d’HLM COOPERATION ET FAMILLE, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM [Adresse 3], a consenti un bail d’habitation à M. [J] [B] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2 222,20 francs et d’une provision pour charges de 1 139,79 francs.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5418,37 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [J] [B] le 26 juin 2025.

Par assignation du 27 octobre 2025, la société 1001 VIES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, le tout sous réserve de l’exécution provisoire :

—  6 070,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  420 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 9 mars 2026, la société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant le montant de la dette à la somme de 5 727,04 euros. La société 1001 VIES HABITAT considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [J] [B], assisté par son conseil, soulève l’irrecevabilité des demandes de son bailleur soutenant qu’un échéancier a été mis en place avant la délivrance du commandement de payer, qu’ainsi celui-ci dépourvu d’effectivité.

A titre subsidiaire, si les demandes du bailleur étaient jugées recevables, il sollicite que lui soient accordés des délais de paiement les plus larges possibles et propose de régler la somme de 40 euros en sus de son loyer.

Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [J] [B] a indiqué avoir déposé un dossier de surendettement lequel n’a pas été déclaré recevable et avoir fait recours de cette décision.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [J] [B] produit un échéancier de paiement signé du bailleur et de lui-même daté du 21 mai 2024 témoignant d’une dette locative de 5 320,18 euros pour laquelle un échéancier de paiement de 40 euros mensuel a été mis en place de mai 2024 jusqu’à juin 2026 (pièce adverse 5).

Il ressort du décompte produit par le bailleur que si l’échéancier a été respecté par M. [J] [B] de mai 2024 à mars 2025, celui-ci a cessé de respecter l’échéancier mis en place à compter d’avril 2025 (pièce 6, demandeur).

Dès lors M. [J] [B] est mal venu de dire n’avoir pas reçu de mise en demeure et ce d’autant qu’il a été destinataire d’un courrier de son bailleur le 23 juin 2026 qu’il ne justifie nullement avoir contesté, et se trouve mal fondé à déclarer dépourvu d’effectivité le commandement de payer étant lui-même à l’origine du non-respect de l’échéancier pour lequel il a donné son accord.

Ainsi il y a lieu d’écarter le moyen selon lequel le commandement de payer délivré serait dépourvu d’effectivité.

Par ailleurs la société 1001 VIES HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 29 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5418,37 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 septembre 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite, M. [J] [B] justifiant avoir repris le paiement des loyers courant outre le versement d’une somme de 40 euros mensuelle depuis la délivrance du commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus de M. [J] [B] lui permettent d’assumer le paiement d’une somme de 40 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Il a en outre précisé, sans en justifier, avoir sollicité l’intervention du fonds de solidarité logement pour épurer sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, le solde de la dette étant dû à la dernière échéance, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, qu’il lui appartient de faire les démarches en vue de solliciter l’intervention du FSL, que les mensualités de 40 euros pendant 36 mois ne couvrent pas la totalité de la dette et qu’à la dernière échéance, faute d’avoir pu solder la dette, le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 février 2026, M. [J] [B] lui devait la somme de 5 724,02 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [J] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025 sur la somme de 5 418,37 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [J] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 652,50 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société 1001 VIES HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société 1001 VIES HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

JUGE la demande de la société 1001 VIES HABITAT recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 janvier 1999 entre la société 1001 VIES HABITAT, d’une part, et M. [J] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] est résilié depuis le 30 septembre 2025,

CONDAMNE M. [J] [B] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 5 724,02 euros (cinq mille sept cent vingt-quatre euros et deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025 sur la somme de 5418,37 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [J] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 40 euros (quarante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [J] [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 septembre 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [J] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [J] [B] sera condamné à verser à la société 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [J] [B] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 juillet 2025 et celui de l’assignation du 27 octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge