TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07348 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAS33

N° MINUTE : 2/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 mai 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT- OPH , [Adresse 1], représenté par le cabinet de M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, 90 Avenue Niel 75017 Paris, vestiaire : #C1272

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [W], demeurant [Adresse 2], comparant en personne

Madame [H] [P] épouse [W], demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 27 février 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 05 mai 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07348 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAS33

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 juillet 2024, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [D] [W] et Mme [H] [P] épouse [W] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2]) escalier B3, 4ème étage, porte 0046, moyennant le paiement d’un loyer mensuel à la date de prise d’effet du bail de 763,96 euros.

Par actes de commissaire de justice du 9 avril 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2962,32 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [W] et Mme [H] [P] épouse [W] le 12 avril 2025.

Par assignations du 6 août 2025, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [W] et Mme [H] [P] épouse [W] ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes provisionnelles au suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-4423,74 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit le 9 avril 2025,

-250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée à l’audience 11 décembre 2025 à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 27 février 2026. À l’audience du 27 février 2026, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH indique que la dette a diminué et s’élève à la somme de 3190,58 euros à la date du 16 février 2026 terme de janvier 2026 inclus. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. L’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [D] [W] expose qu’il a un avis à tiers détenteur qui l’empêche apurer sa dette de loyer. Il a 5 enfants à charge et sa femme ne travaille pas. Il souhaite un échéancier et précise percevoir la somme de 1500 euros par mois.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [H] [P] épouse [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs, lorsque l’un d’eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l’égard de tous, lorsque la décision est susceptible d’appel.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 9 avril 2025 et la somme de 2962,32 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies le 21 mai 2025 à minuit.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et les défendeurs seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 février 2026, M. [D] [W] et Mme [H] [P] épouse [W] lui devaient la somme de 3190,58 euros. Ce décompte n’est pas contesté par les défendeurs. Il convient toutefois de déduire de ce décompte les sommes correspondant à des frais de procédure relevant des dépens pour retenir la somme de 2914,93 euros.

M. [D] [W] et Mme [H] [P] épouse [W] seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [D] [W] et Mme [H] [P] épouse [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [W] et Mme [H] [P] épouse [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 22 juillet 2024 entre l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et M. [D] [W] et Mme [H] [P] épouse [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2]) escalier B3, 4ème étage, porte 0046 est résilié depuis le 21 mai 2025 à minuit,

CONDAMNONS solidairement M. [D] [W] et Mme [H] [P] épouse [W] à payer à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 2914,93 euros (deux mille neuf cent quatorze euros et quatre-vingt-treize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

AUTORISONS M. [D] [W] et Mme [H] [P] épouse [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), et une 36ème mensualité pour régler le solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [D] [W] et Mme [H] [P] épouse [W],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 mai 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [W] et Mme [H] [P] épouse [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [D] [W] et Mme [H] [P] épouse [W] seront solidairement condamnés à verser à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTONS l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement M. [D] [W] et Mme [H] [P] épouse [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 9 avril 2025 et celui desassignations du 6 août 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge